גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בתים נטושים ודירות מכינוס נכסים: איך משקיעים בנכסים מיוחדים

נכסים במצב פיזי או משפטי ייחודי - כמו בתים נטושים או דירות מכינוס - יכולים להיות יעד השקעה מפתה, אבל התשואה חייבת לשקף את הסיכונים ● האזינו

אביחי איל / צילום: איל יצהר
אביחי איל / צילום: איל יצהר

לצד נכסים "שגרתיים" כמו דירות ומשרדים להשקעה, קיים עולם נדל"ני שלם שלרוב נמצא מתחת לרדאר ולא בכדי. מדובר בנכסים ייחודיים אם בשל מצבם הפיזי, ואם בשל מצבם המשפטי. לרוב, העיסוק בנכסים כאלה אף מלווה בהשקעה לא מבוטלת של משאבים נפשיים. מנגד, בהשקעה בנכסים הללו יש פוטנציאל לרווח גבוה מהממוצע.

כסף בקיר, פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, אירח את איש הנדל"ן אביחי איל, ויחדיו שרטטנו כללים ותובנות שיסייעו למי שלא חוששים מהרפתקאות.

230 יח"ד ובית ספר חדש: עוד שני מגרשים בשדה דב בתל אביב מתקרבים למימוש
בדיקת גלובס | "הכניס להלם את כל השוק": מחירי השכירות בצפון מזנקים, במיוחד בערים האלה
עסקה בשבוע | פנטהאוז בחיפה נמכר ביותר מ־7 מיליון שקל

1נכסים נטושים

"בניגוד לדירה רגילה, שהבעלים יכול לגור בה או להשכיר אותה וליהנות מהשכירות, נכס נטוש מהווה הרבה פעמים נטל. הוא לא מכניס כסף לבעל הדירה, הוא גורם לו רק לדאגות וכאבי ראש ואפילו משלמים עליו ארנונה לעירייה וגם תשלומי ועד בית", מסביר איל. במצב כזה, לקונים עשוי להיות יתרון. "אם הדירה היא נטל, אנחנו עשויים ליהנות מהנחה מסוימת", אומר איל ומוסיף שבחיפושיו התמידיים אחר השקעות, נכסים נטושים לגמרי נמצאים על הרדאר שלו.

איך מאתרים נכסים כאלה?
"אם אני מסתובב בבניין אני אשים לב לידית עם אבק, דבר שבמרבית המקרים מעיד על דירה נטושה. זה נכון גם לתיבת דואר שמלאה במכתבים. אנסה גם לבדוק בארון החשמל שמונה החשמל לא מסתובב. כל החושים שלי מוכוונים ללא לפספס דירה נטושה".

איל מציע לבצע חקר שוק מעמיק לפני הפנייה לבעל הנכס, כדי להכיר היטב את רמת המחירים באזור. לשאלתנו בדבר הדרכים לאיתור הבעלים הוא מזכיר את האפשרויות של חיפוש ברשת, שיחות עם שכנים, הפקת נסח טאבו, ובמקרים מסוימים אפילו הפעלה של חוקר פרטי, פעולה שלדבריו ביצע לא אחת בעבר כשהעלות שלה נעה בין כמה מאות שקלים לכ־1,000 שקל לרוב.

מצאתי את בעל הנכס, או את בעלי הנכס. איך נכון לפנות אליהם?
"הייתי בא לשיחה הזאת מאוד זהיר ומאוד עדין. משהו בסגנון, 'תהיתי לגבי הדירה שיש לך ברחוב כך וכך. ביררתי קצת עם השכנים וחשבתי אולי יש לך איזשהו רצון אולי להשכיר אותה או אולי למכור אותה'. אני בכוונה מעלה את האפשרות להשכרה כי זה הרבה יותר עדין. לא קופץ לדייט רביעי. אני מתחיל בדייט ראשון".

2נכס מכינוס נכסים

רבים מכירים את המודעות בעיתונים שבהן מתפרסמות דירות למכירה במסגרת הליך כינוס נכסים. איל מבקש לנפץ מיד "מיתוס" מסוים שנקשר בהן. "אנשים אומרים שהם יקנו דירות כאלה בהנחה של 30% על מחירן בשוק. זה אולי היה נכון בעבר הרחוק. כיום נכסים בכינוס יימכרו בהנחה של 10% לכל היותר".

כצעד ראשון, הוא מייעץ, המשקיע צריך לפנות לעו"ד שמנהל את ההליך ולבקש את דוח השמאות. "הרבה פעמים שולחים שמאות בלי המחיר, אבל אם אתה קצת מיומן, תוכל לעיין בעסקאות שהשמאי כלל בשמאות שלו. אפשר גם לבדוק עסקאות דומות באתר רשות המסים. בדוח אפשר למצוא מידע לגבי מצב הדירה, אם יש התאמה לתסריט, מה השטח בטאבו ולעתים גם תמונות. בנוסף לדוח יש מקרים שבהם העו"ד שמוביל את ההליך נוקב במחיר מינימום".

כחלק מהכניסה להליך תידרשו למסור צ'ק בנקאי בגובה 10% מגובה ההצעה שלכם. אם לא תזכו בדירה כספכם ישוחרר, אך במשך תקופה הכסף "ישכב" מבלי שתהיה לכם אפשרות לגעת בו "זה משהו שצריך לתמחר בהצעה שתגישו", מבהיר איל.

קושי אחר בעסקה נובע מכך שהנכס אינו זמין לביקורים ובמרבית המקרים תוכלו לראות אותו בסיור אחד שיקיים העו"ד שמנהל את ההליך. ומה לגבי תהליך ההתמחרות? איל מזכיר שכאן אין חוקיות. "יש התמחרויות שבהן היינו שני אנשים ויש כאלה שלקחו בהן חלק 20 אנשים.

"יש מקרים שבהם העו"ד נותן אפשרות לכל אחד להעלות את רף המחיר בצורה חופשית, ויש כאלה שהעו"ד קובע את קצב ההעלאה, נניח קפיצות של 20 אלף וכדומה". אבל לדבריו יש כלל ברזל אחד: "לבוא עם המחיר מהבית ולעשות את ההתמחרות בלי אמוציות".

3דירות מחוברות

"היסטורית, ברוב המקרים, מדובר בשתי דירות בקומה אחת שבעבר היו בבעלות עמידר או רשות הפיתוח ובשל צרכים שונים חיברו אותן לנכס אחד", הוא מסביר. לדבריו, יש שני מצבים משפטיים שבהם ניתן למצוא את הדירות הללו - כתת־חלקה אחת, קרי בעבר נעשה הליך מוסדר בעניינן - או כשתי תתי־חלקות. בשני המקרים ניתן לבצע הליך של הפרדתן בצורה חוקית בחזרה לשתי יחידות, גם אם זה כרוך בזמן (עבודה מול מוסדות התכנון ושכנים. ג"ל) ובהשקעה כספית מסוימת לאנשי מקצוע - שמאים, מודדים ועוד. עם זאת, הוא מזכיר, על פי רוב שווין של שתי דירות של 45 מ"ר גבוה יותר משווי של דירת 90 מ"ר, ועל כן המאמץ עשוי מאוד להשתלם. "זה אחד מהמקרים שבהם יש חשיבות רבה במיוחד לתמחר את הסיכונים שלך, ולשקף את זה למוכרים", מבהיר איל.

4נכס במכרזי מדינה

"יש כמה גופים שמדי פעם מוציאים נכסים למכירה בדרך של מכרז. מדובר ברשות הפיתוח, קק"ל, עמידר ועוד כמה גופים קטנים. גם במקרה הזה אין יותר מדי אפשרות לראות את הנכס מבפנים, למעט סיור אחד או שניים, ולכן חשוב להגיע מוכנים", הוא אומר, ומצביע על קושי נוסף - היכרות מועטה עם האזור. "במקרים רבים הדירה תהיה באזור שלא מוכר לכם. זה אומר שאתם לא בקיאים במחירים ויהיה לכם יותר קשה לרכוש את הנכס מתחת למחיר השוק. לרוב גם מדובר בדירות שנמצאות במצב לא טוב, ודבר נוסף שנתקלתי בו - הדיירים לרוב לא ששים לשתף פעולה", הוא אומר ומזכיר שאת התמחור של נכס כזה יש לתמחר "בריבית דריבית". מנגד, נציין, שרשימת ה"מגרעות" הזו עלולה לצנן את ההתלהבות של רבים, מה שאומר שייתכן כי לא רבים "יקפצו על המציאה". במילים אחרות - תמצאו פחות מתחרים.

בשורה התחתונה, אפשר למצוא היום מציאות?
"אפשר, אבל חד־משמעית זה יותר קשה מבעבר. כל הזמן צריך להמציא את עצמך מחדש ולהיות יותר חד, מדויק ויצירתי. וגם אם תצליח יהיה לך קשה להגיע לנפח עסקאות גדול בנכסים מיוחדים. השוק נהיה הרבה יותר מתוחכם והרבה יותר מקצועי ממה שהוא היה פעם".

עוד כתבות

מייסדי Guidde, דן סחר ויואב ענב / צילום: Moses Pini Siluk

המניה יורדת? מאנדיי משקיעה בחברה ישראלית שמאמנת סוכני AI על פעולות אנושיות

חברת התוכנה הישראלית מאנדיי הצטרפה כמשקיעה במסגרת סיבוב בן 50 מיליון דולר שמגייס הסטארט-אפ הישראלי Guidde בהובלת קרן הצמיחה האמריקאית PSG ● מדובר במהלך מסקרן עבור מאנדיי, שספגה ירידה של קרוב למחצית ממחיר המניה שלה מאז תחילת השנה בשל החשש מאפקט הבינה המלאכותית

וול סטריט / צילום: ap, Mary Altaffer

וול סטריט התאוששה בהובלת מניות התוכנה; AMD זינקה ב-9%

נאסד"ק עלה ב-1% ● מנכ״ל ג'יי.פי מורגן, ג'יימי דיימון, מזהיר כי האווירה בשווקים מזכירה באופן מדאיג את השנים שלפני המשבר הפיננסי העולמי ● AMD זינקה בעקבות עסקת ענק שחתמה עם מטא ● הביטקוין בדרך לחודש הגרוע ביותר מאז יוני 2022 ורצף של חמישה חודשי ירידות, הארוך ביותר מאז 2018

ג'נסן הואנג, מנכ''ל אנבידיה / צילום: ap, John Locher

כשהשוק כבר לא מתרגש מאנבידיה, מה יוציא את המניה שלה מהקיפאון?

ענקית השבבים צפויה להכות שוב את התחזיות, אך בשוק ההון כבר התרגלו, והמניה מדשדשת מאחורי המתחרות ● המבחן האמיתי של ג'נסן הואנג היום לא יהיה רק שורת הרווח, אלא היכולת להוכיח ששולי הרווח המפלצתיים שלו חסינים מתחרות

רעיה שטראוס בן דרור / צילום: תומס סולינסקי

שתי ההשקעות שסידרו לרעיה שטראוס 350 מיליון שקל

עסקת הרכישה של קבוצת אקרו והנפקתה הצפויה של ב.ס.ר הנדסה, מניבות ערך נאה עבור המשקיעה הוותיקה בחברות הנדל"ן, שמימשה את מניותיה בקבוצת שטראוס לפני כשני עשורים ● אותן מניות שמכרה שטראוס בן דרור בקבוצת המזון, שוות כיום קרוב ל–2 מיליארד שקל

קניות באינטרנט / אילוסטרציה: Shutterstock

"אנשים גילו בבוקר שהם צריכים לשלם מס שלא לקחו בחשבון"

הכנסת הצליחה לבטל הלילה את הצו של שר האוצר סמוטריץ' להרחבת הפטור ממע"מ ביבוא אישי ל-150 דולר ● מה קורה עם חבילות שכבר הוזמנו, איך נדע אם דרוש חיוב נוסף, ומהי תקרת הפטור עכשיו? ● גלובס עושה סדר

השופט דוד מינץ / צילום: שלומי יוסף

בג"ץ נגד המוסכים: "מרוויחים על חשבון המבוטחים"

בג"ץ דחה את עתירת המוסכים לחייב את חברות הביטוח לשלם על חלקי החילוף לפי מחירון של חברות יבוא חלקי החילוף לרכב (חלפים) - שגבוה במאות אחוזים ולפעמים יותר מ"מחיר השוק" ● השופטים תקפו את משרד התחבורה: "כשל שוק. מצב מעוות"

בלון של היצרנית האוקראינית Aerobavovna / צילום: Reuters, Justin Yau

זולים וכמעט בלתי ניתנים ליירוט: הבלונים חוזרים לשדה הקרב

הבלונים, שמרחפים מעל זירות הלחימה כבר מימי המהפכה הצרפתית, שבים כעת לשטח כשהם מצוידים בבינה מלאכותית, חיישנים ויכולות אוטונומיות ● מאוקראינה ועד ארה"ב, הם משמשים לסיור, תקיפה ותקשורת - ומציבים חלופה זולה שמאתגרת גם מערכות הגנה מתקדמות

אילוסטרציה: shutterstock

החודש הכי חזק של מיטב אי פעם ושיא של 3 שנים בתעשיית הגמל

מנהל הגמל הגדול בישראל גייס בינואר 2.4 מיליארד שקל - הגיוס החודשי השלישי בגודלו אי פעם בתעשייה ● לעומתו ממשיכים אלטשולר שחם וילין לפידות לשלם את מחיר החולשה בתשואות ומאבדים מיליארדים למתחרים ● מנכ"ל מיטב גמל: "יש לנו יתרון תחרותי משמעותי"

אילון מאסק / צילום: ap, Jae C. Hong

הביקור הגדול הבא בישראל: מה מחפש האיש העשיר בעולם בארץ?

אילון מאסק צפוי להשתתף בחודש הבא בכנס "תחבורה חכמה" של משרד התחבורה ואף לנאום בו ● לא הרבה ידוע על תוכן ביקורו של מאסק, אך סביר להניח שהביקור ינוצל לפגישות מדיניות, כלכליות ופוליטיות עם מגוון גורמים

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

לא רק הפטור ממע"מ: הסדקים בקואליציה מאיימים על הבטחות האוצר

ההפסד בהצבעה על המע"מ מסמן את הקושי הצפוי לסמוטריץ' בקידום צעדיו הכלכליים ● עתיד רפורמות החלב ומס הרכוש תלוי ביכולתו לגייס רוב בוועדות, בעוד ההתנגדות בקואליציה גוברת

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: מירי שמעונוביץ

סמוטריץ' חתם על צו חדש: פטור ממע"מ עד 130 דולר ביבוא אישי

שר האוצר חתם על הצו לאחר שהכנסת פסלה אמש את הצו הקודם שהוציא, שכלל פטור ממע"מ לחבילות בסכום של עד 150 דולר ● הכניסה לתוקף של הצו החדש: מהלילה בחצות ● סמוטריץ': "לא אתן לקומץ קומוניסטים בליכוד ולאופוזיציה חסרת אחריות לנצח" ● איגוד לשכות המסחר: "מחר בבוקר נגיש לבג"ץ בקשה לצו מניעה"

קלוד / צילום: Shutterstock

אנתרופיק מאשימה: חברות סיניות כרו מידע מקלוד לפיתוח מודלים

בפוסט חריג בחריפותו שפורסם מטעם החברה אתמול, אנתרופיק טוענת כי שלוש חברות סיניות, פעלו באופן שיטתי כדי לשאוב מידע ממודל השפה שלה קלוד ● לפי אנתרופיק, החברות הקימו יותר מ־24 אלף חשבונות מזויפים וביצעו למעלה מ־16 מיליון פניות למערכת, בהיקף שהיא מגדירה כתעשייתי

כותרות העיתונים בעולם

ארדואן מחריף את המלחמה נגד ישראל. האם ארה"ב תתערב?

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל • והפעם: מחקר חדש טוען שארה"ב צריכה להסתמך יותר על ישראל, מכון מחקר אמריקאי קורא לארה"ב לעצור את הצעדים האנטי ישראליים של טורקיה, והתגברות האנטישמיות באיטליה • כותרות העיתונים בעולם

קמפיין הפרסום של אפי סנדרוב / צילום: מגה מדיה

מי עומד מאחורי השלטים נגד עמית גל ורו"ח אפי סנדרוב

בשבועות האחרונים הוצבו שלטים בת"א ובנתיבי איילון נגד הממונה על רשות שוק ההון עמית גל ורו"ח אפי סנדרוב. מבדיקת גלובס עולה כי מי שאחראית על התשלום היא חברת מנופים בנייה והשקעות ● חברת httpool המייצגת בישראל את חטיבות הפרסום של אמזון, ספוטיפיי ופינטרסט, מינתה את איתמר גולדפלד למנכ"ל הפעילות בארץ ● אירועים ומינויים

ח''כ לימור סון הר-מלך. ''זמרי ופתחי בע''מ'', גלי ישראל, 22.2.26 / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

לימור סון הר-מלך טענה שאין חוק שאוסר על כניסה לעזה. מתברר שיש שניים כאלה

ח"כ לימור סון הר-מלך נכנסה לעזה והתעקשה שאין חוק שאוסר זאת עליה ● אלא שיש שני חוקים כאלה, והפרתם יכולה לעלות כדי עבירה פלילית ● המשרוקית של גלובס

בית המשפט העליון / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

נגד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: העליון קיבל את עמדת דניה סיבוס

עתירת דניה סיבוס נגד הלמ"ס, לפיה הרכב מדדי התשומה לא עודכנו 13 שנה, תידון בפני הרכב שופטים בבית המשפט העליון ● חברת קייטו נטוורקס מגדילה את שטח המשרדים שלה בלב ת"א ב-6,400 מ"ר ובעלות מוערכת של 13 מיליון שקל בשנה ● איסתא זכתה ב-20 דונם בבני דרום תמורת כ-134 מיליון שקל ● הסכם מימון בהיקף חצי מיליארד שקל נחתם בין הפניקס לקבוצת גוהרי ● וזה המנהל החדש של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ● חדשות השבוע בנדל"ן

בורסת תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

המסחר בת"א ננעל במגמה מעורבת; ירידות במניות הבנקים והנדל"ן

מדד ת"א 35 ירד ב-0.1%, מדד ת"א 90 ירד ב-0.7% ● מניות האופנה נחלשו, אחרי ששר האוצר הודיע על העלאת תקרת הפטור ממע"מ לחבילות עד 130 דולר ​​● וגם: אנבידיה תפרסם הלילה את תוצאותיה הכספיות - אלו ציפיות האנליסטים

צוללת בלתי מאוישת BlueWhale בגרמניה / צילום: התעשייה האווירית

"עשרות מיליונים": מאחורי העסקה של התעשייה האווירית בגרמניה

הצוללת הבלתי מאוישת BlueWhale של התעשייה האווירית משמשת בעיקר לאיסוף מודיעין באמצעים אלקטרוניים ● בועז לוי, מנכ"ל תע"א: "עוד הרבה מדינות מתעניינות ברכש של צוללות"

נושאת המטוסים האמריקאית פורד בדרכה לחופי ישראל / צילום: Reuters, Stelios Misinas

הדד־ליין של טראמפ לאיראן מתקרב, ובאוצר כבר נערכים לפרוץ את תקציב הביטחון

לגלובס נודע כי במשרד האוצר מקיימים דיונים והערכות באשר להשלכות הכלכליות של מערכה נוספת מול איראן ● "זה עניין של שבועות עד שייפרץ התקציב", אומר גורם המעורה בפרטים ● בקרוב יפקע האולטימטום שנתן טראמפ למשטר האייתולות במטרה להגיע להסכם

נטל המס על הציבור הגיע ב-2025 לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022

דוח הכלכלן הראשי: "נטל המס עלה שוב בצורה משמעותית ב-2025"

נתוני האוצר מצביעים על קפיצה של כמעט 2% תוצר בנטל המס על הציבור, לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022 - זאת בעיקר בשל העלאות המסים שנועדו לממן את המלחמה ● באוצר מזהירים מפני שחרור הרסן התקציבי: "גידול מהיר בגביית המס עשוי להיות זמני"