שפל במשכנתאות צמודות מדד / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
הישראלים חוששים מאינפלציה, והם בורחים מהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן. לפי נתונים שפרסם השבוע בנק ישראל, בחודש אוגוסט נרשם שפל היסטורי בנתוני המשכנתאות שניטלו במסלול הצמוד למדד, שעמדו על 23% בלבד מהיקף המשכנתאות. זאת לעומת שיעור של 28% מהמשכנתאות באוגוסט אשתקד וכשליש מהמשכנתאות רק לפני כשנה וחצי.
● היקף המשכנתאות באוגוסט נשאר גבוה, אבל נתון אחד הגיע לשפל
● חדשות השבוע בנדל"ן | נכשל מכרז במודיעין: איש לא הציע הצעות ל-125 דירות
● בדיקת גלובס |1,391 נכסים בצפון ניזוקו באופן ישיר. העלות המוערכת: מיליארד שקל
על פי נתוני בנק ישראל, הריבית הממוצעת הקבועה על משכנתאות צמודות-מדד עומדת כיום על 3.2%, לעומת ריבית ממוצעת של 4.9% במשכנתאות במסלול בריבית קבועה והלא משתנה. המשמעות היא שהציבור מעדיף לגדר את הסיכון בהלוואות שניטלות לעשרות שנים, בעיקר מתוך חשש שהממשלה ובנק ישראל יתקשו להחזיר את האינפלציה בטווח הנראה לעין לרמה נמוכה יותר, ולמרות שהאינפלציה הממוצעת בעשור האחרון עמדה על פחות מ-1% בלבד. בפועל, נוטלי המשכנתאות מעדיפים לשלם יותר בהחזר החודשי הראשוני כדי לחסוך סיכונים בעתיד, מה שעלול לעלות להם במשכנתה יקרה או בתשלום עמלת פירעון מוקדם גבוהה אם ישתנו התנאים בשוק במשך חיי ההלוואה.
35% מהמשכנתה - במסלול קבוע ולא צמוד
לדברי נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, "הציבור לא עוצר, והולך על דירה בכל הכוח - למרות המלחמה, חוסר הוודאות והריבית גבוהה, שמבינים שתישאר. במקביל, אנשים מעדיפים את הוודאות על פני האי-ודאות, כפי שמשתקף מהעלייה ברכיב הלא צמוד, שהגיע לכ-77% מסך ההיקף ברמה החודשית, השיעור הגבוה ביותר בסדרת הנתונים הזמינה. בבחינה עמוקה יותר של המסלולים, מסלול הקבוע והלא צמוד מהווה כ-35% מתמהיל המשכנתה הממוצע".
אורי יוניסי, ראש חטיבת המשכנתאות בבנק לאומי, מדגיש כי "בתקופה כזו של חוסר יציבות מומלץ לפזר את המשכנתה בין 5-6 מסלולים כדי שהשליטה תהיה בידיים של הרוכש, כדי שיוכל להגיב לאירועים המשתנים, וכל פעם לבדוק איך הוא מגיע למצב האופטימלי מבחינתו".
המשכנתאות חזרו בחודשים האחרונים לרמות שיא, ובאוגוסט נלקחו משכנתאות בסך כולל של 8.4 מיליארד שקל, אחרי 9 מיליארד שקל ביולי, לעומת כ-6.5 מיליארד שקל בחודשיים המקבילים אשתקד. לדברי יוניסי, "בשלושת החודשים האחרונים ישנה פעילות מאוד משמעותית בשוק המשכנתאות, עודף הביקוש בשוק עדיין קיים למרות הריביות הגבוהות, נוכח האינפלציה והתנאים המאקרו-כלכליים שנגרמים כתוצאה מהמלחמה".
"חשש מאינפלציה, אבל לא היסטריה"
יוניסי מציין כי "כשמסתכלים על משכנתה לטווח ארוך, צריך להסתכל על המרכיבים של כל אחד מהמסלולים, היות שאנחנו נמצאים עם אינפלציה צפויה של כ-3% ל-12 חודשים קדימה, וסביר להניח שככל שנתקדם הלאה הציפיות האלה ימותנו".
יונתן ברלינר, יו"ר הוועדה המקצועית של התאחדות יועצי המשכנתאות, מדגיש כי "הנתונים מראים חשש מאינפלציה, אבל לא היסטריה. אין ספק שבמצב הנוכחי הכי כדאי לקחת משכנתה לא צמודה למדד, מה שנותן יותר יציבות, אם כי ההחזר החודשי גבוה יותר. אנשים מעדיפים לשלם את ההחזר הגבוה יותר היום, בשביל להימנע מהחשש לעליית אינפלציה. בסופו של דבר זו התנהגות צרכנית נבונה".
יעקב מדגישה, כי מי שנוטלים משכנתה בתנאי האי-ודאות הנוכחיים מוכרחים לבדוק גם את עלויות עמלת הפירעון המוקדם, אם וכאשר ישתנו התנאים בשוק, והם יבקשו לסגור את ההלוואה וליטול חדשה בתנאים אחרים.
לדבריה, "ניכר שהציבור מעדיף לקבע ודאות מעבר למה שמחייב בנק ישראל ועל אף עמלת הפירעון המוקדם הגבוהה במסלול הקבוע. לדוגמה, בהתחשב במשכנתה הממוצעת היום, בסך כמיליון שקל, עם רכיב ריבית קבועה לא צמודה של כ-35%, אם בתוך שנתיים הריבית על המסלול הקבוע והלא צמוד תרד בממוצע ב-1%, המשמעות היא שעמלת הפירעון המוקדם למבקשים להחליף עשויה להגיע לכ-45 אלף שקל".
גם ברלינר מזהיר מעמלת פירעון מוקדם במיחזור אפשרי עתידי של ההלוואות שניטלות בתנאים הנוכחיים. לדבריו, "מדובר בהרבה מאוד כסף, שיכול להגיע לעשרות ומאות אלפי שקלים במשכנתאות גדולות, אבל אין שיקוף לכך במידע ללקוח לפני לקיחת המשכנתה".
הרפורמה מאלצת לווים להיצמד למדד
בהתאחדות מציינים, כי השפל ברכיב הצמוד למדד נובע בין השאר גם מהרפורמה של בנק ישראל, שנכנסה לתוקף לפני כשנתיים, שחייבה את הבנקים להציג את עלות המשכנתה יחד עם ציפיות האינפלציה, "אך הדבר היחיד שלא מופיע ברפורמה זה נושא עמלת פירעון מוקדם שאינה מוצגות שם והיא מרכיב משמעותי ודומיננטי".
ברלינר מציין, כי לא מעט ישראלים שנוטלים משכנתה צמודה למדד עושים זאת מתוך אילוץ, כדי לעמוד בדרישות בנק ישראל ליחס בין ההחזר החודשי (הראשון) להכנסה. "מבחינת הרגולציה, ישנו יחס החזר נדרש של 40% מהכנסה פנויה של משק בית", הוא מציין. "לכן, לווים שלא יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים הגבוהים בריביות הלא צמודות, נדרשים לקחת הלוואה צמודה כדי לקבל אישור למשכנתה, רק בגלל שאם יקחו אותה במסלול הלא צמוד ההחזר יהיה גבוה מאותם 40%, ובקשת המשכנתה תיפסל".