הדמיית ה''בורג' ח'ליפה של ירושלים'' / צילום: AS+GG Architects
הרעש הרב וההתנגדויות לא עצרו את הוועדה המחוזית: תוכנית מתחם אפשטיין, המציעה מגדל בן 42 קומות בסמוך להר הרצל ולמוסד יד ושם, אושרה באופן רשמי השבוע - כך נודע לגלובס. התוכנית יצרה הד ציבורי נרחב, לאחר שגורמים שונים טענו לפגיעה בזיכרון הנופלים הקבורים בבית העלמין הצבאי, ולפגיעה במעמדו של המוסד להנצחת השואה. הוועדה המחוזית בראשות שירה תלמי באבאי טענה כי התוכנית תואמת את מדיניותה להעצמת הבינוי לאורך ציר הרכבת הקלה - ואישרה סופית את הקמת המגדל.
● שאלות ותשובות | מתביעות ועד פיצויים: כך נחלש כוחם של הדיירים הסרבנים
● פרשנות | רוצים לדעת למה מחירי הנדל"ן עולים? הדירות שהרוכשים מחפשים
נקלטה לפני כשש שנים
התוכנית להקמת מגדל אפשטיין משתרעת על שטח של שבעה דונמים, על שדרות הרצל, מדרום להר הרצל ולמוסד יד ושם. המגדל יוקם בסמוך לתחנת רכבת קלה קיימת של הקו האדום, ולתחנת רק"ל מתוכננת נוספת, ועל כן יציע בינוי מאסיבי למדי: כ־240 יחידות דיור, מהן 20% דירות קטנות ו־50 יח"ד לשכירות ארוכת טווח; כ־60 אלף מ"ר שטחי משרדים; כ־11 אלף מ"ר שטחים למלונאות, שיהיו בקומות התחתונות של המגדל; כ־4,000 מ"ר מבני ציבור - מוזיאון, מרכז תרבות ועוד; ועוד כ־300 מ"ר שטחי מסחר. הפרויקט יכלול גם שטח ציבורי פתוח וכיכר עירונית הפונה לכיוון צפון.
התוכנית נקלטה במוסדות התכנון כבר לפני קרוב לשש שנים, אך נדמה כי מראשית דרכה נתקלה בהתנגדות מצד הציבור. כבר לפני יותר משנתיים פרסמנו כאן כי תושבים בעיר אינם מרוצים מהבינוי הגבוה שמציעה התוכנית, ונראה שלא במקרה מוגדר המגדל כ"בורג' ח'ליפה" של ירושלים, על שם המגדל הגבוה בעולם שנמצא בדובאי. עניין זה מקבל משנה תוקף כאשר לוקחים בחשבון כי על תכנונו הופקד משרד אדריאן סמית וגורדון גיל אדריכלים, משרד בינלאומי שתכנן גם את הבורג' ח'ליפה המקורי בעצמו.
בזמנו, נשמעה התנגדות בין היתר מצד מי שהיה אז המועמד לראשות העיר, עופר ברקוביץ', שטען אז בשיחה עם גלובס כי אפשר להסתפק גם במגדל בן 30 קומות במגרש. לאחרונה, סביב שלב ההתנגדויות הרשמי שהתנהל בוועדה המחוזית, נשמעו התנגדויות נוספות - לא מעט מהן עוסקות במקומו של המגדל המתוכנן, בסמוך להר הרצל וליד ושם.
כמעט 200 התנגדויות הוגשו לתוכנית, רבות מהן באותה הלשון, שקבעה כי המגדל "יגמד ויפגע קשות" במעמד של הר הרצל ושל יד ושם, וכי מדובר ב"חילול הקודש". עוד צוין בהן כי התוכנית עומדת "בניגוד לאינטרס הציבורי ובניגוד גמור לערכי היהדות, הציונות, המורשת, התרבות החברה, הטבע והנוף של ירושלים".
מתנגדת מרכזית נוספת היא התאחדות האדריכלים ובוני הערים בישראל, אשר ציינה כי העצמת הבינוי בתוכנית נעשה שלא לפי מדיניות הבינוי והציפוף לאורך קווי הרק"ל בירושלים, וכי "מדובר על מגדל חריג בגובהו בשמי העיר ירושלים". למרות כל אלו, הוועדה המחוזית החליטה על אישור התוכנית.
נבחנו חלופות
החלטת הוועדה המחוזית הגיעה לאחר בחינה של כמה חלופות - בהן הקמת שני מגדלים צמודים בני 30 קומות, או הקמת ארבעה בניינים בני עשר קומות כל אחד. הבחירה בחלופת המגדל הגבוה באה כאמור גם על רקע מדיניות העצמת הבינוי לאורך צירי הרק"ל בעיר, וגם בשל הרצון להקצות כמה שיותר קרקע עבור שטח ציבורי פתוח - דבר המתאפשר בעיקר כאשר ישנו מגדל בודד במגרש. במסגרת ההחלטה הפחיתה הוועדה מעט את גובהו של המגדל, מכ־200 מטרים ל־165 מטרים, על ידי הפחתת גובהה של כל קומה בו.
יש לציין כי המוסדות הרלוונטיים לעניין לא מתנגדים לתוכנית שאושרה כעת. לגלובס נודע כי מוסד יד ושם כלל לא רואה עצמו צד בעניין, ולכן לא הגיש התנגדות. ארגון יד לבנים, אשר עיקר עיסוקו הוא הנצחת חללי מערכות ישראל וטיפול במשפחות החללים, התנגד בראשית הדרך לתוכנית ואף היה בין הגורמים שהגישו התנגדות רשמית לה. עם זאת, בהמשך חזר בו והסיר את ההתנגדות. יו"ר הארגון, אלי בן שם, ציין בהודעתו לוועדה המחוזית כי לאחר עיון מעמיק נוסף בתוכנית "הגענו לכלל מסקנה כי אכן נערכו האיזונים והפעולות הנדרשות כדי למנוע פגיעה ברגשות המשפחות ולשמירה על צביונו של ההר. נוכח האמור, ולאחר ששקלנו את הדברים בכובד ראש, אנו סבורים כי אין מקום להותיר את התנגדותנו על כנה, והיא מתייתרת למעשה".
גורם המעורה בהליך התכנון והאישור של התוכנית ציין בשיחה עם גלובס כי המגדל נמצא בחלקו הדרומי ביותר של המגרש, מרחק מאות מטרים מהר הרצל ומיד ושם, וכי גם ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה בחנה את הסוגיה, והגיעה למסקנה כי מגדל בן 42 קומות הוא הגרסה הטובה ביותר של התוכנית. "זה מגדל לא רגיל במראה שלו, שיכבד את העיר ואת מעמדם של שני המוסדות החשובים. לאורך כל הציר של הרק"ל נבנים ומתוכננים עשרות מגדלים, וזה הכיוון שאליו הולכת העיר".
באשר לעובדה שהמגדל "פורץ" את מדיניות הבינוי לאורך צירי הרק"ל, אשר קובעת כי המגדלים יהיו בני 30 קומות לכל היותר, אומר אותו גורם: "המדיניות אכן מנחה בנייה מגדלית של עד 30 קומות, בהיקפי בינוי ובאחוזי בנייה קבועים, אך בתוכנית מפורטת יש לוועדה המחוזית שיקול דעת: כל עוד נשמר היקף הבינוי שהוא לפי המדיניות, ניתן לשנות את הבינוי ו'לארוז' אותו באופן שונה, אם הוועדה סבורה כי יש בכך תועלות תכנוניות. כך נעשה כבר בתוכניות אחרות לאורך ציר הרק"ל, כדוגמת פרויקט 'מידטאון' ברחוב יפו".
מתכנן מחוז ירושלים במינהל התכנון, אדריכל דן קינן, ציין כי "מדובר בתוכנית התואמת את מדיניות הוועדה של בינוי העיר פנימה בסמוך לצירי הרכבת הקלה, וזאת כדי לשמור על השטחים הפתוחים וכדי לתת מענה לזוגות הצעירים בעיר".
יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, שירה תלמי באבאי: "התוכנית מציגה איכות אדריכלית יוצאת דופן, הממשיכה את תנופת ההתחדשות בירושלים, ותאפשר לנו לשפר את התכנון וליצור מרחבים עירוניים מוצלחים. כל אלה יאפשרו לנו להתמודד עם משימות הפיתוח המורכבות של העיר".