"כאוס ניהולי והתנהלותי": חברת הנדל"ן שהשקיעה בסלינה עולה למתקפה

דיווחים שמעבירות חברות נדל"ן הנסחרות בבורסה מגלים פרטים חדשים על קריסתה של חברת מתחמי האירוח סלינה. לאחר שמוקדם יותר השבוע נודע, לפי דיווח של חברת גבאי מניבים, כי סלינה ישראל הפסיקה את פעילותה באופן מיידי, כעת עולה מדיווח של קבוצת חג'ג' ששני מייסדי החברה - רפי מוסרי ודניאל רודסבסקי - התפטרו מתפקידיהם בסלינה ישראל, ולא ידוע על דירקטורים או בעלי תפקיד אחרים שמונו;

● רשת המלונות הקורסת סלינה מודיעה על הפסקת פעילותה בישראל
● קבוצת חג'ג' הפחיתה את ההשקעה במלונות סלינה ועשויה לקחת לידיה את ניהולם
● בלעדי | אחרי הקריסה הכואבת: נמצא רוכש לנכסי חברת סלינה
● החלום של סלינה וההתרסקות: מה הוביל להתפרקות חברת מתחמי האירוח

לפי הודעת חג'ג', "כתוצאה מכך, אין שדרה ניהולית בחברת ראי (חברה בת של סלינה ישראל, שמפעילה מתחמים שלה בקיבוצים שונים בארץ, שח"ו) ופעילותה אינה מתנהלת בצורה המאפשרת את תפעולה השוטף". עם זאת, נראה כי השניים הוזזו מפעילותם גם בסלינה ישראל כבר עם כניסת החברה האם להליכי חדלות פירעון והעברת הניהול לידי הנאמנים.

סלינה הפעילה אתרי אירוח ברחבי העולם ופעלה באמצעות חברות בנות, ביניהן סלינה ישראל. בשנים הטובות שלה היא התרחבה במהירות, והתמזגה לחברת SPAC לפי שווי של 1.2 מיליארד דולר. בהמשך, החברה שינתה כיוון ובניסיון להקטין עלויות היא פיטרה עובדים וסגרה אתרים, אך לא הצליחה להימנע מקריסה וכניסה להליכי לחדלות פירעון לפני כחודשיים.

נאמנים שמונו לחברה מכרו חלקים גדולים מפעילותה לחברת קולקטיב שפועלת מסינגפור (אך לא את המותג סלינה, שעשוי להימכר בנפרד). "לא ברור כיצד מתכוונת הרוכשת לפעול בנוגע לסלינה ישראל", נכתב בבקשה שהגישה קבוצת חג'ג' לבית המשפט, למתן צו פתיחת הליכים ומינוי נאמן לחברת ראי יזמות מכמורת שבשליטת (51%) סלינה ישראל. עם זאת, ההערכות הן שהיא לא תילחם על הפעילות בארץ, על רקע המצב הביטחוני, ותתמקד במדינות האחרות. בסך הכול הפעילה סלינה בישראל 14 מתחמי אירוח, מהם שניים סגורים כיום.

קבוצת חג'ג', שבשליטת האחים צחי ועידו חג'ג', חברה ב-2021 לשיתוף פעולה עם סלינה, ובמחצית הראשונה השנה זה עלה לה בהפסדים של 15 מיליון שקל, והיא נותרה חשופה בכ-100 מיליון שקל לפעילות המשותפת. השת"פ עם סלינה אינו מהווה חלק משמעותי מעסקי הקבוצה. על פי הבקשה כלל חובות סלינה כלפי קבוצת חג'ג' מסתכמים במעל 40 מיליון שקל.

החברות שיתפו פעולה בשני מסלולים, אחד לרכישת נכסים והתאמתם למלונות על-ידי סלינה, תמורת עד 150 מיליון דולר, ומסלול שני שבו נכסים שיושכרו לסלינה יותאמו למלונאות בידי חג'ג', ובכך יושקעו לפחות 30 מיליון דולר. בפועל, חלק קטן בלבד מהתוכניות המקוריות מומש.

חג'ג' הציעה לממן את הפעילות בעת ההקפאה

חג'ג' ציינה עם פרסום הדוחות כי היא בוחנת את האפשרות להיכנס בנעלי סלינה ישראל במרבית הפרויקטים, במסגרת אחד ממסלולי שיתוף הפעולה ביניהן, ולהפעילם במקומה. כעת חג'ג' מדווחת לבורסה כי באתר בית המגן בת"א היא הגיעה להסכמה עקרונית עם השותף של סלינה באתר על כניסתו בנעלי סלינה. הצדדים יפעלו להפעיל את האתר ומרבית כספי הרווחים הראשונים ממנו ישמשו להחזר החוב הקיים, לרבות ריבית.

ביחס לאתר אלמוג בים המלח, חג'ג' הסכימה עקרונית עם המשכיר בנכס על כניסתה בנעלי סלינה, להפעלתו ומחיקת החובות הקודמים של סלינה למשכיר. בימים אלה נערך מו"מ על נוסח הסכם השכירות, וכן ישנם מגעים מתקדמים עם השותף. גם במקרה זה ישמשו הרווחים הראשונים להחזר החוב הקיים.

באתר במצפה רמון, מלון אדמה, חג'ג' מנהלת מו"מ עם הבעלים ובוחנת אפשרות להפעלת האתר בידי שותף. אם יגיעו להסכם, הרווחים הראשונים ישמשו להחזר הלוואה, ובמקרה שלא - החברה שוקלת פנייה לביהמ"ש להקפאת הליכים.

"החברה פועלת ביסודיות ואחריות לרפא את השקעותיה בחברת סלינה בניסיון למזער הפסד, אך יש לומר כי אין כל ודאות שבסופו של דבר יעלה בידיה לעשות את כל האמור", מדגישים בחג'ג'. לדבריה זה כרוך בהסכמות עם השותף, ובכדאיות הכלכלית שהיא תראה בהפעלת המלונות במקום סלינה.

במקביל, בעסקה הכוללת אתרי נופש במספר קיבוצים, חג'ג' הגישה כאמור בקשה למחוזי בת"א לצו פתיחת הליכים ומינוי נאמן לחברת ראי יזמות, אשר שוכרת ומפעילה בתי הארחה בקיבוצים פרוד, נתיב הל"ה, לוחמי הגיטאות וצאלים.

לפי הודעת חג'ג', הקבוצה עתרה למתן סעדים זמניים במעמד צד אחד לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, במטרה לשמור על המשך הפעלתם הסדירה של בתי האירוח תחת חברת ראי, תוך הסדרת חובותיה והמשך פעילותה. זאת "לנוכח החשש שחברת ראי תסולק על ידי משכירי הנכסים, או שפעילותה תיפסק לנוכח הקשיים במימונה ובפעילותה". עוד במסגרת הבקשה, חג'ג' הביעה נכונות לממן את פעילות ראי בתקופת ההקפאה בכפוף לאישור תוכנית הפעלה על-ידי הנאמן, וזאת ככל שהיא תמצא שיש היתכנות עסקית להמשך הפעלת הנכסים.

דירקטורים פוטרו, משכורות לא שולמו

לפי הבקשה שהוגשה לביהמ"ש ביום ב', היא מגיעה אחרי שהתקבל מכתב התראה לפני פינוי שהתקבל מקיבוץ לוחמי הגיטאות וחשש מקבלת מכתבים נוספים; כניסת סלינה (העולמית) להליכי חדלות פירעון; "שיתוק ניהולי משמעותי של החברה לאור כך שסלינה אנגליה נרכשה במסגרת הליכי חדלות הפירעון על ידי קרן זרה, שהודיעה לדירקטורים של סלינה ישראל על פיטוריהם מבלי לקחת את המושכות".

לפי הבקשה, נודע לחג'ג' שהוגשה בקשה של משרד רו"ח לאישור עיקול זמני, וישנם חובות לא משולמים ומשכורות לא משולמות. לדבריה, הפרת ההסכמים בינה לבין חברת ראי של סלינה ישראל מאפשרת לה עילה להעמדת כלל החובות לפירעון מיידי. מהבקשה מתברר כי החברה חייבת לקבוצת חג'ג' כ-12 מיליון שקל, מצויה בהפרה בלתי שנויה במחלוקת וכן היא ערבה לכלל חובות סלינה לקבוצת חג'ג', שהועמדו לפירעון מיידי.

"החברה מצויה בכאוס ניהולי והתנהלותי... קיים חשש עמוק כי היא תסולק מהאתרים בהם היא פעילה. לא ידוע מיהם עובדי החברה שעודם עובדים בה או עבורה. לא ברור האם ישנה הנהלה מתפקדת, הנהלת חשבונות כלשהי, מנגנון קבלת החלטות… וכל דבר הדרוש לתפעול מקומות אירוח", מתריעה חג'ג'.

חג'ג' מציינת בבקשתה שמתחילת המלחמה פעילותה הרגילה של סלינה הופסקה, היא קלטה מפונים בחלק מהאתרים, ו"הכנסותיה נפגעו משמעותית".

נציין שלאחרונה אישרה חברת מעלות את דירוג החוב של חג'ג' על ilBBB+, והעריכה כי "בשלב זה השפעת השותפות עם סלינה ישראל על הפעילות מוגבלת".