המשבר בשוק הדיור משנה את העדפות המשכנתה

"שנת 2024 הביאה עמה שינויים דרמטיים בשוק המשכנתאות בישראל, עם עלייה בריבית, אינפלציה מתמשכת וחוסר יציבות כלכלית וביטחונית שמעצבים מחדש את התנהגות הלווים והבנקים כאחד. לצד הנתונים המאקרו-כלכליים, קיימים גם גורמים אישיים המשפיעים באופן ישיר על התנאים שבהם כל לקוח מקבל את המשכנתה שלו", אומר שי מור, יועץ משכנתאות ומנהל בכיר בחברת קרדיט משכנתאות.

● שאלות ותשובות | הקבלן מעכב את מסירת הדירה? זה מה שכדאי לכם לעשות
● UBS: הפגיעה הכלכלית בעקבות המלחמה עשויה לזלוג למחירי הדירות בתל אביב
● לא רק הריבית הגבוהה: המכות שנוחתות על נוטלי המשכנתאות בזו אחר זו

"אנחנו רואים שהעסקאות עצמן הן בדירות יקרות יותר - החזקים נותנים את הטון", אומרת נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות. "אנחנו עוד לא רואים פיגורים בהחזרים כי עוד יש הקפאות, אבל אני חוששת שנראה יותר פיגורים. אני מקבלת פניות מלקוחות שכבר רואים בכמה עלה להם ההחזר בגלל ההקפאה - ונבהלים.

"אנחנו רואים גידול במשפחות שפונות לעזרה וייעוץ, וגם מזהים עלייה בפנייה להלוואות בשוק השוק החוץ בנקאי עולה וזה מטריד כי אין מעקב ואין מספיק נתונים, וגם הריביות שם יותר גבוהות", מוסיפה יעקב. "זה שרואים ששוק המשכנתאות חי ובועט, זה לא אומר שלמשפחות לא קשה. יש יותר מקרים שאנחנו מייעצים ללקוחות לא להיכנס לעסקה, או שמנמיכים את התקציב ומכוונים לדירה זולה יותר".

גלובס מנתח את השינויים בשוק המשכנתאות בשנה האחרונה.

משכנתה ארוכה יותר

השינויים שהחלו עם עליית הריבית, לצד עליית מחירי הדיור הפכו את משך ההחזר של המשכנתאות לארוך יותר. לדברי מור, "אנו רואים שרבים מהלווים מעדיפים לפרוס את תקופת ההלוואה על פני זמן ארוך יותר כדי להקטין את ההחזרים החודשיים. עם ריבית ממוצעת של כ־4.2%, מאלץ משפחות רבות להעדיף את האפשרות הזו על פני החזר גבוה יותר לפרק זמן קצר".

גילה בן עובד, יועצת למשכנתאות וכלכלת המשפחה, מוסיפה: "המחירים בשוק הדיור עלו, ואין באפשרות הלווים להחזיר את ההלוואה בתוך 25 שנה. רוב המשכנתאות ניטלות לתקופה של 30 שנים. אבל חשוב החיים דינמיים והם לא בהכרח יחזיקו משכנתה כל 30 השנים הללו".

 נופר יעקב, יו''ר התאחדות יועצי המשכנתאות / צילום: כדיה לוי

המסלולים המועדפים

הריבית הממוצעת של משכנתאות צמודות מדד עומדת על 3.3%, לעומת ריבית ממוצעת של 4.9% במשכנתאות הלא צמודות מדד. המשכנתאות הצמודות למדד המחירים לצרכן הגיעו לשפל היסטורי של 23% בלבד מנתח המשכנתאות, לעומת כשליש מסך המשכנתאות לפני כשנה וחצי - כך לפי נתוני בנק ישראל שפורסמו לאחרונה.

מגמה שבולטת במיוחד היא שהלווים מחפשים יציבות ופונים למסלול ריבית קבועה ולא צמודה, שידעו כמה ישלמו ובלי הפתעות. בן עובד: "לצערי הרב האלטרנטיבה הכי טובה כרגע במסלולים היא האופציה היציבה של הריבית הקבועה הלא צמודה, שזה לא חושף משפחות למדדים. מצד שני כשהריביות ירדו, אם הן ירדו, עמלת פירעון מוקדם יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים בחודש. אז צריך להחליט - להפסיד על הקרן כל חודש או 'בומבה' בקנס היציאה".

מסלול נוסף שהפך דומיננטי הוא המסלול של הריביות המשתנות כל כמה שנים. "מסלול הריבית המשתנה נפתח אחת לכמה שנים ואז הריבית מתעדכנת. פעם הייתה תחנה כל חמש שנים, והיום הכניסו עוד תחנות פתיחה של שנה או שנתיים לשינוי של הריבית - כחלופה בעיקר לפריים שהיה פופולרי", אומרת בן עובד.

אבל חשוב לשים לב לנקודות הפתיחה של הריבית המשתנה. לדבריה, "יש לנו מקרים רבים שרוכשים לקחו רכיב של ריבית משתנה צמודה למדד המחירים לצרכן, ועכשיו כשהתעדכנה אחרי מספר שנים - היא עלתה דרמטית.

"כך למשל במסלול של ריבית משתנה צמודה מ־2019, שהייתה 2.5%, בסכום 300 אלף שקל ל־30 שנה החזירו כ־1,185 שקל בחודש. אך כיום, כשהריבית מתעדכנת ועומדת על 5.2%, ההחזר קפץ כבר לסכום חודשי של 1,647 שקל בחודש, כלומר עלייה של 462 שקל בהחזר החודשי.

"גם במקרה של ריבית משתנה לא צמודה, ברכיב של 300 אלף שקל ל־30 שנה, הריבית עמדה ב־2019 על 3.5% והיום כשזה נפתח אחרי חמש שנים הריבית היא בסביבות 5%. במסלול הזה יהיה החזר גבוה בכ־300 שקל יותר בחודש".

בהקשר זה, מציינת יעקב, כדאי לבדוק אופציה של מיחזור. "אפשר גם למחזר רק את המסלול הזה, ואפילו למחזר רק אותו בבנק אחר, למרות שזה לא תהליך ידידותי", היא אומרת.

הסכנות בהצמדה למדד

"הבעיה בריבית הצמודה למדד", אומרת בן עובד, "היא שלא רואים את ההיקף המלא שלה. לקוח שלא מבין בריביות רואה הצעה של כ־2.5% ריבית במסלול צמוד, לעומת 5.2% בלא צמוד. בטוח ירצה לקחת את המסלול הנמוך. אבל יש לנמוך עלויות גבוהות, כי המדד צמוד לכל הקרן של המשכנתה וכך החוב תופח עם השנים".

בן עובד מביאה כדוגמה משפחה שהיא מכירה: "הם לקחו משכנתה של 1.1 מיליון שקל לפני כשש שנים, והמשכנתה לא רק שלא ירדה כל השנים הללו, היא הגיעה לקרן גבוהה יותר של 1.3 מיליון שקל - בגלל ההצמדה למדד. הם שילמו כ־5,000 שקל בחודש לפני שש שנים והגיעו ל־8,000 שקל בחודש. אנחנו ממחזרים עכשיו עבורם את המשכנתה והם יתחילו לשלם את הקרן ולא רק את הריביות".

הלוואות לכל מטרה

"אנחנו רואים גידול מתמיד בהלוואות לכל מטרה", אומרת יעקב, "גם בהיקף וגם במספר העסקאות". בנק ישראל מאפשר הלוואות של עד 200 אלף שקל, היא מציינת. "העלייה מראה על המצוקה של משקי הבית נוכח יוקר המחיה והתייקרות ההלוואות. בדרך כלל משתמשים בזה לסגירת אשראי אחר. אם ב-2023 היו 1,500 עסקאות לכל מטרה בחודש, בחצי השנה הראשונה של 2024, יש עלייה של 50% במספר העסקאות החודשי".

התחרות בין הבנקים

מור מציין שהתחרות בין הבנקים על הלווים מובילה לתנאים טובים במיוחד ללווים בעלי נתונים פיננסיים יציבים: "על רקע שוק מצומצם ותחרותי, הם מגלים גמישות יוצאת דופן בנוגע לתנאי ההלוואות, במיוחד בלווים בעלי נתוני אשראי טובים, מצב פיננסי יציב ויכולת לעמוד בתנאים המוצעים.

במקרים רבים, בנקים מציעים ללקוחות אפשרויות למתוח את תקופת ההלוואה כדי להקל על ההחזרים החודשיים, לצד מתן מסלולים מותאמים אישית שנועדו לשמר את הלקוחות במערכת. לווים בעלי נתונים טובים נהנים מהגמישות הזו, אך גם אלו שנמצאים במצב פיננסי פחות מזהיר עלולים לגלות שהשוק מציע להם פתרונות יצירתיים".