המבצעים והמחירים: התחזיות של מנכ״לי חברות הנדל״ן המובילות

בפאנל "פריחה בימי מלחמה: מה עובר על שוק המגורים", בהנחיית דרור מרמור, שהתקיים בכנס המשכנתאות של גלובס בשיתוף בנק לאומי ובו השתתפו רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית; רון אבידן, מנכ"ל אזורים; אבישי בן-חיים, מנכ"ל ובעל מניות רוטשטיין נדל"ן; וצחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי, הסכימו המשתתפים כי "השוק ירד מהגדר. אנשים לא מחכים לסוף המלחמה ומבינים שהריבית לא תרד".

● כנס המשכנתאות 2024 | אלונה בר און: "איסוף נתונים בישראל מאתגר. זו משימה שלנו בגלובס"
● כנס המשכנתאות 2024 | המפקח על הבנקים: "אם נשחרר את המגבלות, תהיה התפרצות של מחירי הנדל"ן"
● כנס המשכנתאות 2024 | ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי: "שוק הנדל"ן נמצא במשבר, אך צריך להבין שהוא קיים"

צחי ארצי, ראש מערך בנייה ונדל"ן בבנק לאומי אמר בתחילת הפאנל כי "אם נסתכל אחורה לפני ה-7 באוקטובר, שוק הנדל"ן חווה תקופה מאתגרת מסיבות רבות אבל בעיקר בגלל סביבת הריבית הגבוהה, שעלתה בצורה חדה ומהירה החל מ-2022. המלחמה הביאה עוד אתגרים בדגש על מחסור בכוח אדם שגרם להאטה בבנייה. היום, כמעט שנה אחרי, השוק והשחקנים הפועלים בו למדו להתאים את עצמם לנורמלי החדש.

"מנקודת מבט בנקאית, אנחנו מסתכלים על התקציב של כל פרויקט והוא כולל עלויות והכנסות של המצב החדש. ובכל מקרה, אנחנו מוודאים שהחברה מסוגלת להתמודד עם אי ודאות לאורך זמן ושתדע להביא הון עצמי.

"שנה לאחר 7.10 ורואים שהשוק מתאושש יזמים וחברות בנייה מגלים חוסן והרוב המוחלט של הפרויקטים יוצאים כסדרם. האתרים כמעט כולם עובדים, גם אם לא בתפוקה מלאה. המצב הנורמלי החדש הוא מצב מאוזן".

אבישי בן חיים, מנכ"ל רוטשטיין: "כשאני התחתנתי ריבית על המשכנתה היתה 7%-8% והיום קשה להתרגל ל-4%-5%".

עד כמה הקרקעות שנרכשו בעבר מכבידות ומשנות את התחשיבים בתנאים של היום לעומת כשיצאתם לדרך?
רון אבידן, מנכ"ל אזורים: "התמונה אצלנו מאוזנת, פחות מ-50% פרויקטים של יזמות קלאסית ו-50% פינוי בינוי. אני חושב שזה מצב נכון, למרות הקושי המובנה בהוצאה של פרויקטים של התחדשות ומשך הזמן שלוקח. אזורים קנתה בשנים האחרונות קרקעות במקומות שבהם היא זיהתה ביקושים שילכו וגדלו, כמו למשל בשכונות רוממה, בית הכרם והר נוף בירושלים. בנוסף קנינו קרקעות שזיהינו בהן פוטנציאל להוספת זכויות בנייה. נכון שאנחנו מתמודדים עם שיעור ריבית גבוה שכנראה לא עומד לרדת ומשלמים הוצאות מימון, אבל צריך להסתכל גם על מחירי המכירה שעולים באופן מתמיד".

מבצעי המימון של הקבלנים מגלמים הטבה של 5%-10% במחיר, וזה נתון מעניין כי הלמ"ס מדברת על עליית מחירים של 5% בערך בחצי שנה האחרונה אז למעשה מחקנו עכשיו את העלייה המדוברת במחירים.

אבידן: אנחנו באזורים מתמחרים את מבצעי המימון כהנחה של 4%-5%. הרוכשים מבינים שהמחסור רק יגדל וילך. הרוכשים לא מחכים יותר לירידת מחירים. השוק מבין את זה. השוק לא מחכה יותר לירידת ריבית, הוא מבין שהמצב המאקרו כלכלי הבעייתי יקשה על נגיד בנק ישראל להוריד את הריבית. הציבור גם לא מחכה, לצערי הרב, לסיום המלחמה כי גם זה נמשך ונמשך למרות שכולנו מתפללים שיסתיים".

אבידן המשיך כי "השוק גמר עם הישיבה על הגדר. הוא מגיע למשרדי המכירות באתרים מנהריה עד באר שבע. אני יכול לומר לכם בלי לחשוף נתונים כי אנחנו חברה ציבורית, שאפילו אתמול - ביום מאוד סוער במערכת הביטחונית, מכרנו לא מעט דירות, גם בצפון. כמה שזה יישמע לכם מדהים, אנשים לא מחכים, אנשים צריכים דירות. זה לא ספקולציה. הם חוששים שאם הם יחכו, החלום של הגעה לדירה עוד ילך ויתרחק מהם.

"השוק בתל אביב מגיב לאט יותר" סיים אבידן את דבריו, "כי הוא מושפע מההייטק ומושפע מאיזשהו הייפ שהיה לפני כן. אבל אין ספק שגם השוק התל אביבי יתאושש במוקדם או מאוחר".

שוק ההתחדשות העירונית יותר משוכלל ויש יותר נכונות

בהתחדשות עירונית האתגרים גדולים יותר.
רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית: "התהליך לוקח המון זמן כי לוקח הרבה זמן לאגד בעלי זכויות, אחר כך לוקח הרבה זמן להגיע להסכמה עם רשות מקומית או ועדה מחוזית. אבל היום בעקבות המלחמה יש הפנמה ורצון יותר ברור. התהליכים עדיין ארוכים ויחד עם זאת הרבה יותר אופטימיים.

"כשהתחלתי התחדשות עירונית לפני 15 שנה לא ידענו מה זה פינוי-בינוי. היום כולם מומחים, כולנו כלכלנים, נדל"ניסטים. השוק יותר משוכלל ויש יותר נכונות. לכן אני חושבת שתהליכים ילכו ויתקצרו.

"אנחנו פעילים מנהריה עד באר שבע. אשקלון היא הצלחה מדהימה, בפרויקט שזכינו בו ערב המלחמה, הגענו תוך כדי לרוב הדרוש. הדיירים בכלל לא היו שם. הבינו שיותר חשוב ביטחון כלכלי, דירות ממוגנות, לדאוג לעתידם. התגייסו ועשו זאת".

בנוגע למבצעי הקבלנים אמרה אשד לוי, "מחירי הדירות ממריאים ולנו כיזמים יש את הרצון לאפשר לקונים לרכוש. מצד שני, אנחנו מעבירים כל דייר חיתום בנקאי מלא. כשאתה עושה חיתום מלא הדייר יודע מראש שהוא מתחייב למלוא הסכום, נכון, זה עוזר בתקופה הראשונה אבל בסוף גודל האחריות עליו," אמרה אשד לוי.

אבידן: "כשמדברים על מבצעי המימון צריך להסתכל על שני דברים. דבר ראשון, נכס הבסיס הוא הדירה עצמה. כל עוד מחירי הדירות ממשיכים לעלות או לפחות לא לרדת, אין תמריץ לא להשלים את העסקה. ההפך, בן אדם שתפס דירה במחיר מסוים, סביר להניח ששנה מהיום יש ערך להחזקה שלו כי את אותה דירה שווה יותר כסף".

אבידן המשיך כי "המבצעים הפכו פופולריים כי הם אפשרו גם למחזיקי דירות יד שנייה למכור בלי לחץ. אם שוק היד השנייה מתאושש, זה בהחלט אינדיקטור חיובי לגבי מה שקורה בשוק היד ראשונה".

ארצי: "ועדיין, יש מלאי של דירות לא מכור בשיעור גבוה. מה שנקרא דירות זמינות למכירה, בכמות זהה לנכנסות. באופן טבעי היזמים במסגרת המכירות והשיווק יוצאים בהטבות כאלה ואחרות וכמו שכולם אמרו, מדובר בכלים שיווקים כאלה ואחרים שמקבלים הנחה כזו או אחרת".

מצוקת כוח האדם וביטול התמ"א

אבישי, כחברה שפועלת בעיקר בהתחדשות עירונית אתה פחות מושפע מעלויות הקרקע, אבל יש גם מחסור חריף בכוח אדם. 100 אלף פועלי בנייה פלסטינים נגרעו מהשוק.
בן חיים: "זה משפיע, אבל אצלנו יחסית לא דרמטי. לא הסתמכנו לפני כן על עובדים פלסטינים והם היו ממש בשוליים. מתאימים את עצמנו למצב. בבית שמש עברנו לשיטת בניה אחרת, היינו בונים בצורה קונבנציונלית עם חיפוי אבן ששם עובדים הפלסטינים מתמחים".

האסון יכניס חדשנות וטכנולוגיה לענף?
"חבר'ה צריכים לשרוד. אין ברירה. אף אחד לא נותן כסף. אז כן, בכל תחום שמטפלים נתאים את עצמנו והעסק צריך להסתגל לשיטות חדשות, אין ברירה".

בהתחדשות עירונית מצוקה גדולה בכוח אדם. לא מעט מפרויקטי התחדשות עירונית מבוססים על עובדים פלסטינים, איך מצליחים להשלים את החסר?
אשד לוי: "יש פרויקטים שנוכל לעמוד בזמן ויש שלא. ברעננה ות"א יש פרויקטים שמקדימים ויש שבהם נאחר. בסופו של דבר אני טורחת לשקף לדיירים מה הסטטוס ביצוע. המפונים גרים בשכירות. יצאו מתוך הנחת עבודה אחת והמלחמה מייצרת מציאות נוספת. ובסוף השיטה שלנו להיות מאוד שקופים וגלויים לעשות פגישות מאוד מאוד תכופות, להראות איך מנהלים את הסיטואציה, מה הצעדים שננקטים, בסופו של יום בערים כמו ת"א עצרו עבודה לחודש.

"ת"א, חולון, ובת ים בסופו של יום נפתחו בהוראת בית משפט. מנק' הזמן הזו כל קבלן ויזם היה אמור להראות לדיירים מה עשה כדי לצמצם פער. הדרך לעשות את זה בעיניי זה לבוא לדיירים ולהסביר את המציאות, להגיד מה הקשיים, ומה פתרונות. יש פער של כמה חודשים בודדים והראנו איך פועלים על מנת לצמצם את הפער.

"לא נצליח באופן מלא, הדיירים מבינים שאתה באותו אינטרס ולכן שותפים פעילים בפרויקט".

בואו נדבר על הרגולטור, בעיקר להתחדשות עירונית, שם הוא בוודאי שחקן משמעותי. תמ"א 38 סיימה את ימיה וכל עיר קובעת מדיניות משלה. עד כמה נמצאים באי ודאות?
אשד: "אני אישית נגד תמ"א. חושבת שכבר בעת שנחקקה הבינו שהיא איזשהו פלסטר ואני חושבת שנכון שלא תהיה יותר. יחד עם זאת, אי אפשר להשאיר את השוק בריק. אי אפשר להגיד 'אין תמ"א רק פינוי בינוי תתמודדו ותעשו פרויקטים גדולים'. לא כל המתחמים מותאמים".

אבידן: "בסופו של יום, למגזר העסקי יש תפקיד לאומי בעת הזו. זה ברור. אנחנו צריכים להמשיך וליצור ולבנות ולקחת קדימה ללא קשר אם המדינה והממשלה מתפקדת או לא מתפקדת. יש תפקיד שחלק מהחוסן הלאומי בדיוק כמו לצה"ל".

***גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק לאומי