"כל העם יגור במגדלים": מגמות תכנון ובנייה בשלוש הערים הגדולות בישראל

בכנס המשכנתאות של גלובס בשיתוף בנק לאומי, התקיים פאנל בהנחיית עורכת מוסף הנדל"ן של גלובס, הלית ינאי לויזון, שעסק בדור הבא של הערים הגדולות. בפאנל השתתפו ראשי הוועדות המחוזיות; רות שורץ, יו"ר הוועדה המחוזית חיפה; ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב; ושירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים.

● כנס המשכנתאות 2024 | "מי שיכול, שיקנה דירה - כי המחירים יעלו משמעותית"
● כנס המשכנתאות 2024 | ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי: "היקף הרכישות על ידי תושבי חוץ חוזר לשיאים שנצפו בישראל לפני עשור"
● כנס המשכנתאות 2024 | "אפילו ביום מאוד סוער ביטחונית, מכרנו לא מעט דירות גם בצפון"

בפתח הפאנל, הזכירה תלמי באבאי כי בירושלים כבר אושרו 480 מגדלים בני 18 קומות ומעלה. "ירושלים מקדמת, בין היתר, בנייה מגדלית בעיר, ולא על חשבון האזורים ההיסטוריים. גם הם יעברו התחדשות עירונית, וחלקם יקבלו מגדלים במקומות שבהם עוברת הרכבת הקלה, תוך חידוש עם הוספת ייעודים ושימושים.

"עד היום, הפקידו בירושלים תוכניות להקמת 480 מגדלים, מהם כ-80 לתעסוקה וכ-400 למגורים", אמרה תלמי באבאי. "במקביל, אושרו הרבה יחידות דיור בבנייה מרקמית ובבנייה שמלווה את הרחוב. המשמעות היא שירושלים נמצאת בתהליך פיתוח מואץ, ובחיבה אני קוראת לזה 'הבליץ התכנוני'. גם המתנגדים שלי קוראים לזה בליץ תכנוני".

תלמי באבאי הוסיפה: "ירושלים מתעוררת אחרי תרדמת של 20 שנה בתכנון. זו העיר הראשונה שנגמרו לה הקרקעות. מערבה לעיר, יש שטחים ערכיים מבחינה אקולוגית. כשניסו לבנות מערבה, הארגונים הירוקים עצרו את הבנייה ובצדק. העיר נכנסה לסטגנציה והיו מצליחים לאשר כ-3,000 יח"ד בשנה, שזה מעט. המשמעות היא שהאוכלוסייה היצרנית עוברת למקומות עם דירות חדשות בסביבת ירושלים".

תלמי באבאי נשאלה על המגדל בן 40 הקומות שאושר לאחרונה, אליו הוגשו כ-200 התנגדויות, וכן על סוגיית התחזוקה העתידית של המגדלים: "אני חושבת שההתנגדות למגדל יצאה מפרופורציה. במקום 30 קומות, ייצרו שטח עירוני מטופח ועלייה ל-40 קומות. מצד אחד, מטיחים בנו שזו עיר ענייה, עלובה ומסכנה ולא קורה בה דבר - וכשסוף סוף מביאים חזון עם איכות והשקעה, אז זה גם לא טוב? אני בטוחה שאם הרצל היה יושב פה בעצמו היה אומר מצוין, למה המדינה הזו בכלל, אם לא בשביל לבנות אותה, במיוחד שאתם לא פוגעים בי ובזיכרון?".

לגבי התחזוקה, הוסיפה תלמי באבאי: "הוועדה המחוזית חושבת גם על גורל המבנים הגבוהים שלא לאוכלוסייה עשירה. כל העם יגור במגדלים - זו המגמה".

"הוועדה המחוזית ירושלים היא היחידה שמפעילה קרן פנסיה למגדלים", ציינה תלמי באבאי. "כל המגדלים שהושקו בשנתיים האחרונות בירושלים, וגם כאלה שקיבלו תוקף - חזרו כדי לקבל קרן פנסיה. מגדלים בהתחדשות עירונית מקבלים זכויות לפי תקן 21, הבדיקה השמאית בוחנת כמה תוספות תתקבל. אם התקבלו 30 קומות, אז מוסיפים קומה שהיא לטובת קרן פנסיה בשווי של כ-6 מיליון שקל, היא מושקעת ולא נוגעים בה. הקרן תדאג למגדל למשך 100 שנה. אם, למשל, בעוד 20 שנה, יצטרכו להחליף מעלית, יקחו 200 אלף שקל לצורך זה".

בניית מגדלים שלמים לשכירות על תשתית הרק"ל

ערן ניצן, יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, התייחס לפרויקט המטרו ולבנייה העצימה בסביבת מערכות הסעת המונים ותחבורה ציבורית. "המהפכה הנדל"נית הכי גדולה היא המהפכה התחבורתית. יש את קווי המטרו שכבר אושרו - וזה מאפשר לבנות אינטנסיבית מסביב לצירים, עלייה לגובה של המבנים, כמו בבת ים, בת"א, או בחולון, לבנות 60-70 קומות למגורים. הרק"ל והמטרו מאפשרים להעצים ולהרחיב את מגדלי המשרדים על ציר איילון, ובעתיד המגדלים ימשיכו עד אחרי גלילות עם הפינוי שם. לכן, המהפכה שלנו היא מהפכה אינטנסיבית".

ניצן שם דגש על תכנון שיקדם את שוק השכירות לטווח ארוך באמצעות בניית מגדלים להשכרה לצמיתות: "יש עוד מהפכה: עידן חדש של בניית מגדלים שלמים לשכירות על תשתית הרק"ל והמטרו, עבור הציבור העובד כמו אחיות ורופאים, שישכרו מחברות שיחזיקו את הבניין, עם שכר דירה פיקס לעשור ועלייה של 2%-3% לשנה. אם יש משהו שמבדיל את שוק הדיור בישראל, הוא העובדה שאין שכירות לצמיתות. משקיעים שמחזיקים דירות משקיעים לטובת שכירות, וזו לא אלטרנטיבה אמיתית למשפחה צעירה.

ניצן הוסיף: "כעת, נפתחה אפשרות של פעם בדור, שמניחים תשתית למטרו, שתהיה לצעירים אפשרות כניסה אמיתית לנדל"ן, בלי להתפשר על הדירה והמיקום ולשכור אותה. זה בוודאי עדיף מאשר המציאות שבישראל 2024, בה משפחה לוקחת משכנתה של מיליון-מיליון וחצי שקל, תוך שהיא מתפשרת על הגודל המיקום. בדרך לעבודה, המשפחה הזו גם עומדת בפקקים והמון פשרות, ואלו מתייקרים בסביבת הריבית. יש חלופה בעולם, וגם לגיל השלישי. ויש סגמנט שכירות לצמיתות, בו אנשים גרים לאורך זמן, ואחרי שהם מבוססים בחייהם ובעבודה, הם קונים דירה".

על כך שהתשואה נמוכה משכירות ביחס לריבית המשק, שמכשילה את הפרויקטים הללו, השיב ניצן: "זה נכון למי שישווה את שוק השכירות לשוק המכירה, ולא לשם צריך להשוות את זה. זה עומד ליד מגדלי מלון או משרדים וזה המודל הכלכלי, ומי שייכנס הם לא בהכרח היזמים, אלא גופים פיננסיים כמו בנקים וחברות ביטוח. אולי זה לא יהיה כל כך נוח למערכת הבנקאית, שחיה על המכירות ודוחפת את הציבור לעולם הרכישות".

לדברי ניצן, התכנון מוטה לעתיד הרחוק: "אנחנו, בוועדות התכנון, בוחנים לעתיד, מסתכלים 20-30 שנה קדימה ולא מתרגשים מהטיעון של הריבית הגבוהה. אני רוצה לשדר מסר שיום אחד זה יקרה, שהמדינה תגיד ש-X מהשיווק של הקרקעות, ילך לשכירות לצמיתות, וזה יהיה מענה אמיתי למחירי הדיור".

"ההתחדשות העירונית מגיעה סוף סוף לחיפה"

רות שורץ, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, סיפרה: "בחיפה ובכלל במחוז - יש בום של התחדשות עירונית. בעבר, הוועדה המחוזית אישרה 600-700 יח"ד, והיום עומדים על 6,000-7,000 יח"ד שאישרנו או החלטנו לאשר השנה".

שורץ הוסיפה: "ההתחדשות העירונית מגיעה סוף סוף לחיפה. זו בשורה מצוינת והיא מתרחשת בחיפה וגם בסביבתה: קריית ים, טירת הכרמל, נשר וחדרה. יש מקומות עם מכפילים שונים, אבל גם במגדלים במכפיל 5.5 או 6, אם לוקחים שילוב של מגדל, עם שילוב בנייה מרקמית נמוכה יותר, בשילוב עם פארק קטן, אפשר לעשות זאת בתכנון מטיב ובצורה טובה".

שורץ התייחסה גם לתכנון בחברה הערבית: "עד היום, השלמנו את התכנון הכולל של היישובים בחברה הערבית, שכולם עם תוכניות כוללניות. כעת, אנו פועלים לבניית תוכניות מפורטות, שחלקן להסדרה וחלקן לתוספת יח"ד. המנגנון שמחלק את הקרקע מסייע גם לחידוש המרחב, ותפס מאוד. עושים את זה, למשל, בבאקה אל־גרבייה. אלו תוכניות שלא היו פשוטות, אבל עושים את זה בצורה טובה ואחד הכלים הוא שיתוף הציבור. שכל בעל קרקע יודע איפה הוא יהיה, וכך בסוף יש חמישה-שישה מתנגדים סה"כ. נכון שזה מתקדם לאט למימוש".

באשר לחניה, ציין ניצן כי כשמדובר על מגדלים של 70 קומות, ברור שאי אפשר לספק חניה, וההסתמכות תהיה על תחבורה ציבורית.

בחיפה, המצב שונה. שורץ ציינה: "אנו מתכננים לעוד 30 שנה. בינתיים, יש מציאות, ותקן החניה צריך להיבחן גם על־פי החלופה ביישוב. נניח, את נשר אי אפשר להשוות לחיפה או לתל אביב. תקן החניה הוא שיח שמתנהל במחוז, ויש ויכוח שהוא לגיטימי בעיני - כמה להוריד ולהפחית, וכמה לוקחים את אופי היישוב והטופוגרפיה שהיישוב יקבל בתחבורה ציבורית. אני אמא קרייריסטית, ולא יכולתי להגיע לאן שהגעתי ללא רכב. במקומות יותר קטנים, עם שירות ברמה לא גבוהה צריך לחשוב על רמה מאוזנת של תקן חניה".

*** גילוי מלא: הכנס בשיתוף בנק לאומי