רוכשים ומשכירים ישלמו יותר מס: האוצר חושף את הגזירות בנדל"ן

משרד האוצר ורשות המסים העלו הילוך בכל הנוגע לתקציב 2025 והגזירות הכרוכות בו. בתזכירי חוק מפורטים, הם מתארים שלל נושאים וביניהם הקפאת מדרגות מס הכנסה למשך שלוש שנים ומתווה לעידוד חלוקת רווחים כלואים בחברות והטלת מס יסף.

לצד הדברים שכבר פורסמו בתקופה האחרונה, התווספו מספר סעיפים קריטיים בשוק הנדל"ן, שכוללים דה-פקטו העלאות מסים. הן על רוכשי ומוכרי דירות, והן על בעלי דירות להשכרה.

● "עלייה בביקושים במרכז הארץ וירושלים": מה תעשה המלחמה למחיר הנדל"ן?
● עסקה בשבוע | איך נראית דירה ממוצעת שנמכרה בישראל 2024?
● 100 אלף לקוחות כבר ניידו את חשבון החשמל שלהם. זה מה שכדאי לדעת

בין היתר, הצעות האוצר לחקיקה בתחום המקרקעין כוללות גזירות מסיביות על מי שמתכנן לקנות או למכור דירה בזמן הקרוב. למעשה, כל הסכומים הקשורים למכירה או לרכישה של דירה יוקפאו ולא יוצמדו למדד - למשך שלוש שנים בשנות המס 2025, 2026 ו-2027. במציאות אינפלציונית שחורגת מהיעד העליון של בנק ישראל למדד המחירים לצרכן (קצב שנתי של 3.6% באוגוסט האחרון), ביטול ההצמדה של הסעיפים השונים משמעותה לא מבוטלת לשוק הנדל"ן.

"במסגרת זו יוקפאו: מדרגות מס רכישה ברכישת דירת מגורים, תקרת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה, תקרות פטור ממס שבח במכירת שתי דירות ששווין נמוך, ותקרות להטבה במס במכירת דירה עם זכויות בנייה", לפי ההצעה.

הפטור ממס שבח, לדוגמה, למוכר דירה יחידה, ניתן היום עד סכום של 5,008,000 שקל. מעל סכום זה המוכר נדרש לשלם מסים - כשגובה המס עומד על 25% מהפער הריאלי בין קנייה למכירה. אם גובה הפטור היה מתעדכן לפי המדד, הוא היה צריך להעלות ולהגדיל את אפשרות הפטור. כיוון שהוא יוקפא, ההקלה במס מצטמצמת.

באשר למס רכישה על דירה יחידה, התשלום נעשה לפי מדרגות. כך לדוגמה, על חלק השווי שעד 1,978,745 שקל - לא נדרש תשלום מס כלל. על חלק השווי העולה על 1,978,745 שקל ועד 2,347,040 שקל - שיעור המס עומד על 3.5%. וכן הלאה.

"זה דבר חריג מאוד שזה שלוש שנים קדימה, לא נתקלתי בדבר כזה", מעיר עו"ד מאיר מזרחי, בעל משרד מאיר מזרחי עם א. רפאל, המתמחה במיסוי מקרקעין, על ההצעות המדוברות בתזכיר.

מס הרכישה למשקיעים

בנוסף לכך, ככל הנראה מס הרכישה על דירה להשקעה לא יירד בחזרה לרמה של 5%. העלאת המס ל-8% לפחות ניתנה בזמנו כהוראת שעה בלבד על-ידי שר האוצר אביגדור ליברמן, שהחזיר את המס המינימלי שקבע שר האוצר משה כחלון, שנועד בעיקר להפחית ביקוש ולצנן את מחירי הדיור.

כעת, גורמים ברשות המסים מעריכים כי הוראת השעה לא תבוטל בתחילת 2025 ועל חלק השווי שעד 6,055,070 שקל הם ימשיכו לשלם מס בגובה 8%, ועל חלק השווי העולה על 6,055,070 שקל - 10%.

משכירי הדירות ייפגעו

גם מי שאינו מוכר דירה, אלא משכיר, ייפגע מההצעה אם תאושר, שכן גם תקרת הפטור להכנסה משכר דירה תוקפא ולא תעלה.

תקרת הפטור ממס על השכרת דירה עלתה בשנת 2024, מ-5,471 שקל בחודש ל-5,654 שקל. זאת, אף שבחוק ההסדרים הקודם כבר התחייבה הממשלה שהתקרה תפסיק לטפס, בתמורה לאישור סעיף אחר, שכן עבר, לפיו שוכר שגם משכיר יוכל לקזז מס עד לתקרה של 7,500 שקל. אולם בפועל ההתחייבות ההיא התאיידה, ורק הרחבנו את מעגל המשכירים שיהיו פטורים ממס. לפי הערכות, נכון להיום מדובר באובדן הכנסות של כ-2 מיליארד שקל בשל תקרת הפטור.

למעשה, הפטור ממס על השכרת דירה היא שריד לתמריצים של המדינה לעידוד שוק הדיור בתקופת העלייה הגדולה בתחילת שנות ה-90. באותם ימים ביקשה המדינה דרך כלי המסוי לשכנע ישראלים לקנות דירות כדי להשכיר אותן לעולים, למרות התשואה הנמוכה יחסית מהשכרה. באותם ימים מדובר היה בהוראת שעה בלבד, אולם היא הוארכה שנה אחרי שנה עד שהפכה לחוק קבוע. רק בשנת 2003, במסגרת "חומת המגן הכלכלית" עליה הכריז שר האוצר דאז בנימין נתניהו, הוחלט להפחית את הפטור דרמטית עד לביטולו. בסופו של דבר, ב-2005 התקרה אכן ירדה מ-7,390 ל-5,595 שקל, וב-2006 היא ירדה ל-3,830 שקל בלבד. אבל מאז הירידות נגמרו, והתקרה רק מתעדכנת כלפי מעלה.

האם כעת תקרת הפטור תישחק ריאלית? עוד חזון למועד. מדובר בהצעה שעלתה לא פעם בעבר, אולם הפוליטיקאים, כולל אלה שיושבים בוועדת הכספים, פעלו שוב ושוב כדי לסכל אותה. קרוב לוודאי שגם הפעם ישלפו שם את הטיעון המוכר, לפיו חלק משמעותי ממס על שכירות, אם וכאשר, יגולגל לשוכרים עצמם (ומהם גם לאינפלציה, שרבע ממנה מורכב בעיקר מהשינוי במחירי השכירות).

הקמת מאגר שכירויות?

במסגרת חוק ההסדרים מנסה רשות המסים לקדם שוב גם את הקמת המאגר של משכירי הדירות. גם בתקציב 2024 נכללה יוזמה דומה, אולם היא "פוצלה" לחקיקה נפרדת בתחילת הדיונים, ומאז היא תקועה בוועדת הכספים.

מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', העריך בראיון לראש השנה בגלובס כי הפעם הסיכויים גבוהים יותר. "במצב שאנחנו נמצאים בו, בעומק הגירעון וצורכי הביטחון, אני מעריך שגם חברי הממשלה וחברי הכנסת יבינו שאין מנוס. ההנחה שלנו אומרת שאם יהיה לנו דיווח על שוק השכירות, זה יכניס מעל מיליארד שקל לקופת המדינה, כי פתאום אנשים ייכנסו לרשת המס, ואז לא נצטרך אולי לבצע צעדים שנופלים על ציבור העובדים במדינה".