גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מסעדה מתחת לבניין מגורים / צילום ארכיון: שלומי יוסף

הכותב הוא שותף במחלקת הליטיגציה במשרד AOi עבדי, וקנין ושות'

עובדות המקרה: ב־2011 מכרה יזמית דירת 4.5 חדרים בטירת הכרמל, בבניין הכולל קומת מסחר. שבע שנים לאחר הסכם הרכישה, הגישה רוכשת הדירה תביעה לבית משפט השלום בחדרה נגד היזמית, בטענה כי לא ידעה שבקומת המסחר יפעלו מסעדות ובית קפה, ולדבריה, החברה היזמית הפרה את התחייבויותיה כשהבטיחה שלא יוקמו מסעדות בבניין.

הרוכשת טענה כי עסקי המזון גרמו לרעש, לריחות רעים וללכלוך בבניין והביאו לירידת ערך משמעותית של הנכס עקב כך. היא הוסיפה כי לו הייתה יודעת מראש על האפשרות להקמת מסעדות, לא הייתה רוכשת את הדירה או הייתה דורשת מחיר נמוך יותר.

● "הצעירים חזרו להורים": מחירי השכירות בתל אביב עלו, אבל לא בכל הדירות
● הכלכלן הראשי: המשקיעים הכבדים נוטשים את שוק הנדל"ן
● עסקה בשבוע | שלושה חברים קנו במשותף דירת 4 חדרים בבת ים. כמה הם שילמו?

חובת גילוי מורחבת

החלטת בית משפט השלום: בית משפט השלום קבע כי אף שהרוכשת הייתה מודעת לכך שבבניין תהיה קומת מסחר, המוכרת לא גילתה לה במפורש כי ייתכן שיוקמו בקומה זו מסעדות. השופטת הדגישה כי על המוכרת חלה חובת גילוי מוגברת בשל פערי המידע בין הצדדים, והיא הייתה חייבת ליידע את הקונה על כל פרט מהותי שעשוי להשפיע על החלטתה לרכוש את הדירה או על מחיר העסקה. השופטת קבעה כי לשון הסכם הרכישה בכל הקשור לסוג העסקים שיופעלו בקומת המסחר היא כללית ולא מקיימת חובה זו.

בהתאם לכך, השופטת הורתה ליזמית לפצות את הרוכשת בסך של 284 אלף שקל בגין ירידת ערך הנכס שנגרמה עקב מטרדי הרעש, הריח והלכלוך. בנוסף, המוכרת חויבה לבצע תיקונים במערכת שחרור העשן של המסעדות, שהיוותה מטרד נוסף.

החלטת המחוזי: החברה היזמית לא השלימה עם ההחלטה והגישה ערעור לבית המשפט המחוזי, בטענה כי הפיצוי שנפסק לרוכשת גבוה מדי, וכי מדובר בכפל פיצוי, שכן השופטת קבעה גם פיצוי כספי וגם תיקון של מערכת שחרור העשן. בית המשפט המחוזי דחה את מרבית טענותיה של המוכרת, אך קיבל את הטענה בדבר כפל פיצוי והפחית את גובה הפיצוי שנפסק לה ב־30 אלף שקל.

אחריות הרוכשת

בית המשפט המחוזי הדגיש גם הוא כי היזמית לא עמדה בחובת הגילוי המוגברת שחלה עליה כלפי הרוכשת. לצד זאת, הוא קבע כי גם לרוכשת יש אחריות לירידת הערך, מאחר שהיא הייתה מיוצגת בעסקה על־ידי עורכת דין ולא בדקה את התב"ע ואת ההסכם לעומק - זאת אף שהיה בהסכם סעיף המתיר ליזמית להחליט על סוג העסקים שיוקמו בקומת המסחר.

החלטת העליון: לאחר שהופחת הפיצוי, החברה היזמית הגישה בקשת רשות ערעור נוספת לבית המשפט העליון. המוכרת טענה כי כלל לא הייתה צריכה לפצות את הרוכשת, אך השופט יחיאל כשר דחה את בקשתה.

בהחלטה שניתנה לאחרונה, קבע העליון כי לא נגרם עיוות דין המצדיק התערבות של בית המשפט, ולא נפל כל פגם בהחלטת בית המשפט המחוזי, לפיה המוכרת תחויב בפיצוי בגין ירידת ערך לאחר שהפרה את חובת הגילוי המוגברת שחלה עליה.

לדברי השופט כשר, בניגוד לטענות המוכרת, בית המשפט המחוזי אומנם הכיר באשם תורם של הקונה, אולם קבע במפורש כי הדבר אינו גורע מאחריותה של המוכרת.

אשר לטענה בדבר כפל פיצוי, בית המשפט העליון קבע כי המחוזי נתן את דעתו לכך והפחית את גובה הפיצוי, וזאת על אף שנראה כי לא מדובר בכפל פיצוי, שכן הפיצוי נפסק בשל עצם הפעלת המסעדות, ולא בשל תיקונים שנדרשו.

רע"א 1707-24