ביהמ"ש אסר על אורן קובי לעסוק בנדל"ן, אבל זה לא עוצר אותו

כארבע וחצי שנים אחרי הגשת כתבי האישום במגה־פרשת הנדל"ן בקבוצת אדמה, הכוללת האשמות בדבר גניבת 27 מיליון שקל מכספי הלקוחות, הונאת נושים, אלימות וסחיטה באיומים - משפטו של אורן קובי נמצא רק בראשיתו עם יותר מ־300 עדים שטרם עלו להעיד.

● "הונאת פונזי": קבוצת הנדל"ן פרסונל חייבת חצי מיליארד שקל לחוסכים
● קרן וולת'סטון: בקשה לחדלות פירעון מתארת הפסדים במאות מיליונים

קובי נעצר בסוף שנת 2020 אך שוחרר לאחר 8 חודשים עם איזוק אלקטרוני, שבוטל בסוף 2022. בית המשפט חייב את קובי להיות מפוקח 24/7 על־ידי ערבים - תנאי זה תקף עד היום.

במקביל, קובי הצליח לעכב את המשפט במשך שנים באמצעות החלפת סנגורים שהתפטרו בזה אחר זה בשל התנהגותו כלפיהם, שכללה גם איומים לפי הנטען. לאחרונה הוא הפסיק להתייצב לדיונים בטענה כי הוא חולה, תוך הגשת אישורים רפואיים, והמדינה מבקשת לעצור אותו כדי להבטיח את התייצבותו למשפט.

כעת אנחנו חושפים כי בזמן שכתבי האישום החמורים תלויים נגדו, וכאשר קיים צו האוסר עליו לעסוק בנדל"ן, קובי פועל שוב במסגרת חברה לתיווך בקרקעות חקלאיות בשם LAND, בדומה לפעילות של חברת אדמה ולשימוש ב"קופים" לאחר קריסתה. במקביל, הוא ממשיך לנהל אורח חיים ראוותני.

LAND פועלת ממשרד בקומה ה־17 בבניין אקרו היוקרתי ברחוב יצחק שדה בתל אביב באמצעות החברות אל קיי רון גרופ וג.ק.צ.ב נדל"ן, בהן מחזיק בעלים יחיד - אדם בשם ג'ון קנדלר. באתר החברה מוצגת החברה כבית השקעות בנדל"ן, והיא מציעה לציבור לרכוש זכויות בקרקעות חקלאיות. בין הפרויקטים המוצעים: גדרה החדשה, פרויקט חוף התכלת בהרצליה ושביל התפוזים הוד השרון - פרויקט שגם הוצע בפרשת אדמה.

 מתוך האתר של חברת LAND

ארבעה לקוחות מספרים סיפורים כמעט זהים: איך הגיעו לפגישה במשרד, שם הציג להם איש מכירות מצגת על הקרקע; איך במהלך הפגישה נכנס אדם שהציג את עצמו כ"אורן" מבלי שנמסר שם משפחתו והפעיל מכבש לחצים לסגירת העסקה. 100 מ"ר הוצעו במחיר משתנה סביב 160 אלף שקל.

חלק מהלקוחות נדרשו לשלם עם החתימה "דמי שיווק" בגובה כ־9,000 שקל לכל חלקה. אחד מהם שילם מחצית מסכום הרכישה, יותר מ־70 אלף שקל. חלקם שוכנעו לחתום תחת הבטחות שניתן לבטל בתוך מספר ימים, וכל הכסף ששולם יוחזר. שלושה מהם שבו לביתם, התייעצו עם בני המשפחה, החליטו לבטל ונקלעו למאבק על השבת הכספים. חלקם הגישו תביעות וזכו.

 מתוך האתר של חברת LAND

מה שהם לא ידעו זה שאותו אורן ששכנע אותם להעביר כספים הוא יזם הנדל"ן המסובך עם החוק, ונאסר עליו לבצע עסקאות כאלה.

אי־השבת הכספים ללקוחות היא לא ההתנהלות הבעייתית היחידה. החברה סובלת מחילופי כוח־אדם, ועובדים לא קיבלו משכורות באופן עקבי. חמישה עובדים הגישו תביעות נגד החברה על הלנת שכר וזכויות סוציאליות. קנדלר, הבעלים הרשום, לא התייצב לתביעות, וחלק מהעובדים קיבלו פסק דין לטובתם.

"אמר שזו הזדמנות פז"

"נפגשתי עם נציג המכירות, שהראה לי מצגת עם נתונים לקניית קרקע בגדרה. אמרתי לו שאלך הביתה ואחשוב על זה. לפתע הוא ביקש שאחכה רגע, ולחדר נכנס אדם שהציג את עצמו כאורן", מספר לקוח בשם יוסי.

מרגע זה אורן הפעיל לחץ לסגור את העסקה: "הוא אמר לי שנפלתי על הזדמנות פז. ערך הקרקע עולה כל כמה חודשים, ואפשר למכור. המשפט שהכי תפס אותי זה שהוא אמר לי 'אם לא תהיה לך אפשרות לממן את העסקה, אתה מקבל את הכסף בחזרה'. זה גם היה כתוב בהסכם. אמרתי לו שאין לי איך לשלם".

אורן המשיך ללחוץ והציע לו לקחת הלוואה. "מה שגם שכנע אותי זה שאורן אמר שהם ימכרו את הקרקע עבורי אם אתחרט. אבל בהמשך הוא שלח הבהרה כי החברה רק תסייע".

יוסי שילם 78 אלף שקל לחשבון החברה, לפי הנחיית קובי, למרות שלפי ההסכם הכסף אמור לעבור לחשבון נאמנות של עורך דין. למחרת שוחח יוסי עם אחיו והחליט לרדת מהעניין, והודיע על כך לחברה. אבל הלחץ מצד אורן שיישאר בעסקה המשיך. את הכסף יוסי לא קיבל בחזרה.

יוסי גילה רק בשלב מאוחר כי מדובר באורן קובי. הוא חיפש בגוגל את השם, הגיע לתמונתו וזיהה אותו כמי שפגש. עו"ד מאור זכריה המייצג את יוסי אומר כי "החברה נהגה בחוסר תום־לב. הנחו אותו להעביר את הכסף לחשבון פרטי של החברה במקום לחשבון הנאמנות. מאותו רגע הכסף נעלם. אנו מנסים להחזיר את הכסף, ונמצה את הדין".

חודש קודם לכן, בני זוג פנסיונרים ראו מודעה במקומון והגיעו לפגישה. איש המכירות הציג להם מצגת, וקובי שהוצג כ"אורן" נכנס כדי לסגור את העסקה. האישה אחרי שלושה אירועים מוחיים, וידה הימנית, בה היא כותבת, משותקת כמעט לגמרי. הם לא התייעצו עם איש, לא בן משפחה ולא עורך דין מטעמם, בטרם החליטו לחתום על הסכם לרכישת שתי חלקות ב־312 אלף שקל. "בזמן שבעלי יצא לעשן בחוץ, אורן שאל אם יש לי צ'קים, הראיתי לו, ואז הוא כתב על הצ'קים. אני לא יכולתי לכתוב ורק חותמת בראשי־תיבות".

כשבני הזוג סיפרו על כך לבניהם, הם הבינו שעשו טעות וכבר למחרת ביקשו לבטל. הם הספיקו לשלם כ־18 אלף שקל, מהם קיבלו 8,000 שקל בחזרה. מספר ימים אחרי החתימה, בנם נפצע אנוש בפיגוע. בני הזוג שיתפו בכך את קנדלר והסבירו לו כמה הם זקוקים לכסף, אך הוא לא שילם. מאז הם לא מצליחים לקבל את כספם. לדבריהם, "באחת הפעמים שבאנו לבקש את הכסף, אורן יצא ואמר לנו שאם לא נצא, הוא יזמין משטרה".

"הגעתי לפגישה, ואיש המכירות הציע לי קרקע בגדרה ואמר שהיא בשלב תכנון מתקדם. במהלך הפגישה הביא מישהו יותר בכיר ממנו בחברה שהוצג כ'אורן'", מספרת לקוחה אחרת, מ'. "זה היה לעבור לשלב הסגירה. הוא הפעיל לחץ שהתהליך מתקדם, והמחירים ילכו ויעלו. הוא הסביר לי כמה אני לא צריכה לחשוש, כי אני יכולה לצאת מההסכם. התחושה הייתה שמנסים לסגור כמה שיותר".

מה שהרגיע אותה היה סעיף בהסכם לפיו היא תוכל לקבל את כספה בחזרה. העסקה נחתמה, והכסף עבור "דמי השיווק" הועבר. למחרת היא התייעצה עם קרוב משפחתה והחליטה לבטל. בקשותיה לקנדלר ולאורן לא נענו. גם היא לא ידעה באותה עת שהאדם ששכנע אותה לחתום היה אורן קובי.

באחת השיחות עם הלקוחות קובי ניסה לשכנע לקוח בכך שהמחיר ל־100 מ"ר הוא 169 אלף שקל, ושתוך 6-8 שנים הקרקע תהיה שווה 1.6 מיליון שקל: "אם אתה שם את הכסף בהשקעות, הוא עולה אולי 2% בשנה. פה יש לך התחייבות למכירה תוך 30 יום תמיד. אם מישהו לחוץ, אנחנו מוכרים ללקוח הבא. מה הבעיה?".

יש לציין כי ללקוחות נמסרה חוות־דעת שומה לפי תקן 22 הנדרש לפי החוק כאשר מדובר במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה, המציגה את המצב הקיים של הקרקע. כמו כן, על־פי העדויות שהגיעו לגלובס, מרבית הלקוחות ששילמו את מלוא מחיר העסקה והעבירו את הכספים לחשבון נאמנות של עורך דין, קיבלו רישום על החלקה בטאבו. לחברה שבבעלות קנדלר, בה מעורב כאמור קובי, יש הסכם מול חברה שהיא בעלת הזכויות לסיחור באופציות על הקרקע.

נורות האזהרה שכדאי לשים לב אליהן בעת רכישת קרקע חקלאית 

יוקר הדיור בישראל והצורך בהון עצמי משמעותי מוביל רבים לחפש השקעות זולות בנדל"ן, בהן רכישת קרקע חקלאית. לקרקע חקלאית יש סיכוי להשבחה לצד סיכון גדול וחוסר ודאות. כדי שההשקעה תצליח, וערך הקרקע יעלה באופן משמעותי, הקרקע צריכה לעבור תהליך של שינוי ייעוד.

מדובר בתהליך רב־שלבי שמעורבות בו מספר רשויות, ולא כל קרקע חקלאית בהכרח תקבל את האישורים. בפועל הרוכשים עלולים להישאר עם הרישום על הקרקע בלבד, כשהם ללא זכויות בנייה נוספות וללא יכולת להשיא רווחים.

משווקי הזכויות בקרקעות אינם אחראים על קידום התוכנית, ומדובר בהימור. על־מנת שרוכש פוטנציאלי יוכל להעריך את התוכנית העסקית, קיים תקן 22 שהמוכר מחויב להציג לקונה כדי להעריך את סיכויי הפשרת הקרקע, את השווי הצפוי ואת צפי הזמן המוערך להפשרה.

"המצב היום מורכב יותר מבעבר"

עו"ד זיו כספי, שותף מייסד משרד גינדי כספי, מסביר כי כאשר שוקלים לרכוש קרקע חקלאית, יש לבחון את המצב התכנוני והקנייני. "במישור התכנוני יש לבדוק את משמעותן של תוכניות תקפות לגבי הקרקע ותוכניות בהכנה. המצב היום מורכב יותר מבעבר נוכח כניסת סוגי תוכניות שלא היו בעבר ושמצריכים בדיקה טרם רכישת הקרקע".

 עו''ד זיו כספי / צילום: יח''צ

בהיבט הקנייני, הוא אומר, "הכרחי לבחון ממי רוכשים את הקרקע, האם מדובר ברכישת חלקה בשלמותה או ב'מושע' - כלומר קרקע שיש לה מספר רב של בעלים, ואין הגדרה מדויקת מה חלקו של כל אחד בקרקע. אם זה 'מושע', צריך לבדוק האם קיים הסכם שיתוף המסדיר את היחסים בין השותפים בקרקע, ומה משמעות ההסכם".

עו"ד כספי מוסיף כי "נתקלנו במקרים שבהם הגורם המוכר או המארגן מתחייב לשינוי ייעוד של הקרקע. התחייבות כזו צריכה להדליק נורת אזהרה, משום שדומה שהמוכר מנסה בכל דרך להוביל למכירה, והרי לא ניתן להתחייב לשינוי ייעוד, ודאי מצד אותו גורם. נושאים אלה תלויים בגורמים רבים, לרבות רשויות התכנון.

"אם בכל זאת ניתנה התחייבות חוזית כתובה לשינוי הייעוד, שלא מולאה, ניתן יהיה לפעול בהליכים נגד המתחייב, ואולם הכלל הידוע הוא 'ייזהר הקונה' - קרי חובת הקונה לבדוק את סטטוס הקרקע במדויק, ולא לבנות על התחייבות מוכר".

קראו עוד

עדויות מבפנים

על הנעשה בחברה שופכים אור עובדים לשעבר. "קובי מנהל את LAND ביד רמה. הוא המנוע שמאחורה. ג'ון מתנהל כ'קוף' פר אקסלנס, משועבד לו. הוא מסתתר מאחורי 'קופים'. משחזר את ימיו כקדם", מספר עובד לשעבר.

עובד אחר מספר: "אין לקוח שחותם בלי אורן. אלה עסקאות שלא קוסמות לאנשים, ובלי הלחצים הכבדים שלו הם לא היו סוגרים. אין מכירה שהוא לא מעורב בה".

עוד עובד לשעבר מוסיף: "הם עשו הצגה שלמה שג'ון הוא הבעלים. קובי היה על המושכות. הוא נותן לג'ון פקודות".

עובד אחר שהועסק תקופה קצרה מתאר בתביעה שהגיש על הלנת שכר כי בראיון העבודה הוא פגש את קובי, שהסביר לו על התפקיד ועל התנאים. "בפועל הקשר בין הנאמר בראיון לבין המציאות הוא מקרי בהחלט. בהסכם העבודה מצוין שהמעסיק הוא אדם אחר בשם ג'ון קנדלר".

איש מכירות שעבד בחברה סיפר: "קובי טוען שהוא נציג הבעלים הרשום, שזה ג'ון. אני הייתי מציג ללקוח, וכשהיה מגיע עניין התשלום, הוא היה נכנס וסוגר. כולם במשרד ידעו שהוא אורן קובי".

כחלק משיטת הפעלת הלחצים וכדי למנוע מאנשים לדחות את ההחלטה, הועסק עורך דין במקום, והלקוחות מתארים שהוא לקח חלק בפגישות והסביר על החוזה.

שכר עבורו דירה במגדל

סוגיה מעניינת היא הקשר בין קובי לקנדלר (39), הרשום כבעלי החברות, קשר שהולך שנים אחורה. בין השאר, קנדלר מסר עדות בפרשת אדמה בה מואשם קובי, שם נרשם ברשימת עדי התביעה מאחר ששימש בעבר כנהג שלו. לפי המידע שהגיע לגלובס, גם היום הוא משמש כיד־ימינו ומבצע עבורו נסיעות ברכבי יוקרה - מרצדס S560 ומזראטי. אדם שנחשף ליחסיו של קובי עם קנדלר ועם עובד נוסף שלו מתאר: "הם חיילים שלו. הם מתרוצצים".

הגורמים מתארים כי במשרד קובי התייחס לקנדלר באופן משפיל: "הוא צועק, משפיל אותו. בצורה אלימה". את תפקידו של קנדלר בחברת הנדל"ן הם מתארים כמי שמבצע שליחויות ומטלות, לא נמצא כמעט במשרד ואחראי על הספקים ועל הניקיון. ביולי 2023 הקים קנדלר את חברת ג.ק.צ.ב מדיה, שפעלה ליצירת לידים למכירת הקרקעות ומוצרי סלולר. שישה עובדים תבעו על כך ששכרם לא שולם להם.

חיי הפאר של קובי לא הפסיקו גם אחרי ששוחרר ממעצר. בינואר 2022 קנדלר חתם על הסכם שכירות בשמו, אולם עבור קובי, על דירה במגדלי יו בתל אביב: דירת שלושה חדרים המתפרסת על 100 מ"ר, שני מחסנים, מרפסת ושתי חניות במחיר של 16 אלף שקל - 13,500 שקל שכר דירה ו־2,500 שקל לחברת הניהול.

מי ששימשה כערבה לקנדלר היא סימה דן, אמו של קובי, שגם הועמדה לדין עמו בפרשת אדמה והורשעה. דן הורשעה בכך שסייעה לבנה, לבקשתו, להונות את הבנקים ואת הרשויות, כשנרשמה כבעלים של חברת אדמה לפני יותר מעשור.

בעל הדירה מספר כי כמה ימים לאחר שהדירה נמסרה לקנדלר, הוא קיבל טלפון מהנהלת הבניין, ועודכן כי מי שמתגורר שם באמת הוא קובי. "קובי אמר לי 'או שתחתום איתי על חוזה, או שאני אגור פה על החוזה של ג'ון'".

בעל הדירה חתם על חוזה עם קובי, אך האחרון הפסיק לשלם לטענתו וחייב לו מעל 100 אלף שקל. בעל הדירה הגיש תביעת פינוי שהתקבלה בהסכמה בהמלצת בית המשפט, ובפברואר 2024 קובי יצא מהדירה בהתאם להחלטה. לדברי בעל הדירה, לאחר עזיבתו נותרו בדירה נזקים קשים במאות אלפי שקלים, וחוב השכירות לא שולם.

שיבוש נמשך של ההליך

ובחזרה למשפט המתנהל מול קובי: פרשת הענק מנוהלת על־ידי עו"ד איתי פרוסט מפרקליטות מחוז תל אביב. בפרשת אדמה הוא מואשם כי בין 2007-2012 גנב כ־27 מיליון שקל מכספי לקוחות והציג מצגי שווא לגבי מהות העסקאות, וכי כספי הלקוחות לא הופקדו בחשבון נאמנות. לפי כתב האישום, את כספי הלקוחות הפקיד קובי בחשבונות הקבוצה ועשה בהם שימוש לצרכיו הפרטיים. לאחר שהחברות בקבוצה הגיעו לחדלות פירעון ב־2016, ניתן צו לפירוקן.

 אורן קובי / צילום: שלומי יוסף

התביעות של הנושים עמדו על 66 מיליון שקל. למרות זאת, ועל אף שכבר התנהלה נגדו חקירה פלילית, קובי המשיך לפעול. הוא הואשם כי בשנים 2013-2016 הקים מערך חברות נוסף גם הן למכירת זכויות בקרקע חקלאית, תוך שרשם בכזב אנשי קש כבעלי החברות, למרות שהיה הרוח החיה והמנהל שלהן. בפרשה השנייה הוא הואשם בהונאת נושים, הלבנת הון, עבירות אלימות ושיבוש הליכי משפט.

קובי ניהל מאבק עיקש נגד תנאי שחרורו, ולאט־לאט הוסרו התנאים, עד שהתאפשר לו להסתובב באופן חופשי, אולם נאסר עליו לעסוק בנדל"ן. הוא ניהל מאבק משפטי להתיר לו לעסוק בתחום מומחיותו, אך בית המשפט הבהיר לו כי הוא לא יכול לעסוק בתיווך או בכל עסקה אחרת במקרקעין, במישרין או בעקיפין.

בית המשפט העליון קבע כי "מכלול התנהלותו מלמד על שיבוש הולך ונמשך של ההליך הפלילי, באמצעות החלפה תכופה של סנגורים, ציבוריים ופרטיים כאחד". סנגורים טענו לגידופים ואמירות פוגעניות כלפיהם, ובית המשפט קבע כי הסנגוריה הציבורית לא תייצג אותו יותר. 

"הטענות לא נכונות"

לאחר פניית גלובס לאורן קובי לקבלת תגובה, הוא פנה לבית המשפט וביקש לבטל את התנאים המגבילים בהם הוא מצוי, כולל איסור עיסוק בנדל"ן.

ממקורבי אורן קובי נמסר בתגובה: "קובי מקיים את החלטת בית המשפט, וכל טענה אחרת היא שקרית. הטענות שהוא הבעלים של החברה לא נכונות, ויש להפנות את הטענות בדבר התנהלות החברה לבעליה. הטענות הנוגעות לדירה כביכול במגדלי יו הן רכילות זולה שלא ראויה להתייחסות".

תגובת ג'ון קנדלר: "טענה מגוחכת. החברה שלי ורק שלי. עם כל הכבוד לקובי, הוא לא הבעלים ולא קובע בה דבר. העובדה שאני מכיר אותו לא הופכת אותו לבעלים. אני זה שקובע את מדיניות החברה ומחליט ביחס אליה, ולא אף אחד אחר. גם ביחס לטענות לאי־השבת כספים, הכתבה חוטאת לאמת. מדובר במחלוקות עסקיות לגיטימיות, ובמקרים שטעינו השבנו את מלוא הכסף".

*** חזקת החפות. אורן קובי לא הורשע בביצוע עבירות, ועומדת לו חזקת החפות.