"קרן פנסיה" לבניינים: איך זה יעבוד ואילו מכשולים ישנם בדרך?

"בשיקגו, אחת הערים עם סטנדרט הבנייה הטוב ביותר בעולם, רוכש דירה בודק לפני כל דבר אחר כמה כסף יש לבניין - מגדלים בני 50 קומות מחזיקים בחשבון מיוחד 3־4 מיליון דולר, שמתגלגלים לאורך עשרות שנים וצוברים ריביות. הייעוד שלהם הוא לספק מענה במקרה של בעיית תחזוקה. זה לא כסף שמיועד לממן חגיגות עצמאות על הגג, או ניקיון של הבניין. זה כסף שמיועד רק לתחזוקת שבר ומניעה. התוצאה - המגדלים בשיקגו, גם כאלו שנבנו לפני עשרות שנים, מתוחזקים ברמה שהיא פשוט תענוג לעיניים. אין לנו רמה כזאת בארץ, לדעתי, ולשם אנחנו צריכים לשאוף", כך מתארת שירה תלמי באבאי, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה ירושלים, את מהות הרעיון שבהקמת "קרן פנסיה למגדלים".

כל ייעודה של קרן התחזוקה הוא מתן מענה למימון הוצאות שיידרשו בעתיד, עשרות שנים קדימה, כחלק מהתחזוקה של הבניין. בבניינים אשר מתוכננים ונבנים כיום ישנן מערכות יקרות מאוד, וכל תקלה בהן עשויה לגרור תיקונים בעלות של עשרות אלפי ואף מאות אלפי שקלים. המשמעות היא מאות ואלפי שקלים לכל בעל דירה בבניין.

הצורך בקרן מסוג זה באה לידי ביטוי ביתר שאת גם בפרויקטי התחדשות עירונית, שבהם מתגוררים לא מעט דיירים ותיקים שאינם בהכרח בעלי אמצעים, ועבורם הוצאות כאלו עלולות להיות גבוהות מדי. הקרן נועדה להבטיח מימון של "אירועי" תחזוקת שבר, גם 50 שנים קדימה, ויותר מזה.

היתר לקומה נוספת

ה"תשתית" לקרן הונחה כבר לפני יותר משנתיים, על ידי מי שהיום משמשת כמשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס. במסמך שהופץ לכלל הגורמים הרלוונטיים היא קבעה כי "מוסד תכנון רשאי יהיה לקבוע במסגרת תוכנית שטחי בנייה נוספים - שהקמתם תהיה מותנית בהקמת קרן תחזוקה. שטחי הבנייה הנוספים הינם שטחי בנייה מעבר לשטח הכולל המותר לבנייה למגורים שמוסד התכנון היה מאשר בתוכנית במצב הדברים הרגיל".

זהו הבסיס לרעיון, וכיום הוועדה המחוזית בירושלים היא שמקדמת אותו בצורה הנרחבת ביותר. לדברי תלמי באבאי, עד היום כבר ישנן תוכניות לכ־100 מגדלים בירושלים אשר כוללות קרן התחזוקה. "זו כמו תעודת ביטוח עבור המבנים האלו, בעיקר עבור העתיד שלהם", מסבירה באבאי. "כמו קרן פנסיה כפי שכל אחד מאיתנו מכיר, הכסף בקרן יישמר בחשבון נאמנות אצל גורם מוסדי כלשהו. לא ניתן יהיה להוציא אותו כך סתם, והוא לא ישמש לתחזוקה שוטפת - אנחנו מגדירים את זה בצורה מפורשת בתוכניות. הוא יוצא מהחשבון רק למטרות מסוימות, ורק בעוד כמה עשרות שנים, ובינתיים צובר ריבית.

"ברוב המקרים אנחנו נותנים קומה נוספת שתממן את קרן התחזוקה, לעיתים קומה וחצי, בהתאם לערכי הקרקע ולשווי הדירות באזור שבו מתוכנן הפרויקט. אבל התוספת היא על תנאי: רק אם בעת מתן היתר הבנייה היזם מוכיח שהוקמה הקרן, שהתקבלו כל האסמכתאות ושכל הפרוצדורות שהיא דורשת קיימות, אז תתקבל הקומה הנוספת. זה יקרה בשלב הרישוי, ואנשי הרישוי של הרשות המקומית הם שיוודאו זאת".

הרשות להתחדשות עירונית גיבשה מפתח לתוספת שטח למימון עלות התחזוקה הצפויה למגדלים לאורך 25 שנה (מעבר לתחזוקה השותפת), כמעין בסיס לחישוב העלויות העתידיות הנדרשות. כך לדוגמה, למגדל בן 10 קומות תידרש קרן שבה יופקדו 1.56 מיליון שקל ולמגדל בן 40 קומות תידרש קרן שבה יופקדו 8.18 מיליון שקל. תוספת הדירות שיקבל היזם תממן את פתיחת הקרן שתמשיך לצבור ריבית לאורך השנים. במרבית המקרים תינתן קרן תחזוקה רק למבנים הגבוהים, שבהם המערכות השונות הן היקרות ביותר לתחזוקה.

רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה התחדשות עירונית, שלה כמה פרויקטי התחדשות עירונית בירושלים, אומרת: "מדובר ברעיון חשוב והכרחי, כי הוא אחד הכלים שיבטיח את מה שכולנו רוצים להשיג בהתחדשות עירונית: מוביליות חברתית, כלומר הבטחה שהדיירים הקיימים, בדירות הישנות, יישארו בשכונה אחרי פינוי בינוי.

"תיקון של בעיה במעלית או אפילו החלפת התאורה במגדלים גבוהים אלו דברים יקרים משמעותית. בשום מקום עד היום אף אחד לא גובה כסף נוסף על מקרים כאלו. את זה קרן התחזוקה מנסה לפתור. אם בזכות זה הדיירים הוותיקים יוכלו לגור בבניינים החדשים, שהם הרבה יותר יקרים כמובן, ולאורך זמן, אולי אפילו יוכלו לחיות שם את כל חייהם - השגנו את מה שרצינו לעשות דרך ההתחדשות העירונית, וזה מדהים בעיניי".

 שירה תלמי באבאי, יו''ר הוועדה של מחוז ירושלים לתכנון ובנייה / צילום: אלידור חדד

"מה יקרה ביום שאחרי"

אף שעברו כשנתיים מאז גובש לראשונה הרעיון של הקרן, מעט מאוד רשויות השתמשו בו בתוכניותיהן ולמעשה עד היום אין שום בניין או מגדל שיש בו קרן תחזוקה פועלת. הוועדה המחוזית ירושלים ועיריית ירושלים הן חלוצות בעניין, ולמעט עשרות הפרויקטים בתחומי העיר שבתוכניותיהן כלולה קרן כזו, אין כמעט רשויות שדוחפות לכיוון. המשמעות היא שבפועל, עוד לא ידוע כיצד הקרן תפעל - ועוד ישנם קצוות לא סגורים.

"עד כמה שהרעיון הזה חשוב, והוא חשוב מאוד בעיניי, הוא עדיין לא באמת מיושם, אלא רק בגדר תוכנית", מדגישה אשד לוי. "מעשית, אף אחד עוד לא יודע להגיד איך זה יתנהל בדיוק ואיך זה יתבצע. שאלות כמו הבעלות על הדירות - האם זה היזם או אולי חברת הניהול, שתנהל את הדירות ותשכיר אותן - או מה תהיה מידת המעורבות של הרשות המקומית סביב ניהול הקרן, אלו תשובות שאין להן כרגע מענה. אחד החששות הגדולים שלנו הוא שבעת הערכת העלויות של תוספת הבנייה, תהיה הערכת יתר ויתקבלו ערכים לא נכונים, שעשויים לפגוע לנו ברווחיות. חשוב מאוד לוודא שההערכה תהיה ריאלית. זה יהיה אירוע שנצטרך לנהל אותו ברגע שהרעיון יתממש, אבל עם כל המורכבות, מדובר ברעיון מדהים".

"אכן עוד לא נראה הבניין הראשון שסיכם את הדבר הזה באופן מפורט", מוסיפה תלמי באבאי. "יש עדיין נושאים שצריכים לפתור, והכול ייפתר בשלב הרישוי, כלומר כשהתוכנית תגיע למימוש בפועל. כך לדוגמה לגבי השימוש בכסף - מתי אפשר להוציא אותו מהקרן ואילו מקרים מצדיקים זאת. הכול יצטרך להיות מנוהל בהתאם לכללים שניסח משרד המשפטים".

"לכולם ברורה החשיבות"

מאחר שהנושא נמצא עדיין בשלב התכנון בלבד, ישנה כמובן דאגה מצד גורמים שונים לגבי דרך הביצוע. ולמרות זאת, אומרת תלמי באבאי, כלל הגורמים תמימי דעים לגבי הצורך בקרן. "לכלל הגורמים ברורה חשיבות העניין", היא אומרת. "עד היום לא שמעתי ביקורת או תלונה מצד גורם כלשהו. היה מקרה אחד שבו נתקלנו בהתנגדות, בשכונה חרדית שבה התושבים התנגדו להוסיף עוד קומה - ופתרנו גם את זה על ידי מתן קרן בסכום נמוך יותר".

"זה קונספט מעניין מאוד, והלוואי שעוד רשויות ייקחו אותו כדוגמה", אומרת אשד לוי. "אותי לא מפתיע שזה מתחיל דווקא בירושלים, כי יש שם ראייה ארוכת טווח. הם מבינים שבהתחדשות עירונית אנחנו בתהליך למידה כל הזמן, ולכן הם מוכנים לתקן תוך כדי תנועה. משם יתפשט לכל הערים האחרות".

"מדברים הרבה על החוסן של הבניין והדיירים, ועל החשיבות שבטיפול במבנים לאורך שנים", מסכמת תלמי באבאי. "יש לנו כאן כלי אופרטיבי, שמבחינת סדרי הגודל של תוספת הבינוי וההשפעה על המרחב הוא בטל בשישים, ומבחינת ההשפעה על התפקוד והביטחון של האנשים שעוברים לבניין חדש - הוא עצום".