תנועת מספריים: המגמה שמרסנת את מחירי הדיור. האם יש סיבה לאופטימיות?

שתי תופעות קיצון מאפיינות את מדד מחירי הדירות הנוכחי: עלייה גבוהה מאוד במחירי הדירות החדשות, לעומת ירידה משמעותית במחירי הדירות יחד שנייה. אלה הביאו לכך, שקצב עליית המחירים השנתי מאז פרוץ המלחמה, ירד מרף ה-10%, אם כי עדיין נותר ברמה גבוהה מאוד.

● ראיון | מה הוא חושב על שדה דב ואיפה ייבנו הכי הרבה דירות חדשות? המהנדס של תל אביב מדבר
● הכלכלן הראשי: המשקיעים הכבדים נוטשים את שוק הנדל"ן 

הנתונים העיקריים

מדד מחירי הדירות של יולי-אוגוסט 2024, רשם עליית מחיר של 0.3% לעומת זה של יוני-יולי; ברמה שנתית עלו מחירי הדירות ב-6.3%. שוכרי דירות חדשים שילמו בממוצע 4.1% יותר מאשר שוכרים קודמים, ואילו חוזי שכירות חדשים למחדשי חוזים עלו ב-2.4%.

היכן המחירים עלו במיוחד?

לא רק עלו. במדדים המחוזיים החודשיים של הלמ"ס התברר, כי המחוז ירושלים המחירים ירדו בחצי אחוז; מחוז חיפה הוא האחראי העיקרי לעלייה הנוכחית, שכן המחירים בו עלו ב-1.6%; במחוזות צפון ומרכז הם עלו ב-0.4%, בדרום ב-0.3% ובתל אביב ב-0.1%. 

ברמה שנתית ניכר כי מחוזות חיפה (עלייה שנתית של 10.2%) והמרכז (8.8%) - הם האחראים העיקריים לעליות המחירים שאותן אנו חווים בעת האחרונה. 

בצפון הם עלו בשיעור דומה למדד הכללי (6.3%), ואילו בדרום (5.7%), בירושלים (5.1%) ובתל אביב (3.3% הם עלו מתחתיו. 

האם יש סוג מסוים של דירות שעולה יותר מאחרים? 

ללמ"ס יש שתי קטגוריות למדידה: מדד כללי ומדד שמודד את השתנות מחירי הדירות החדשות. משני מדדים אלה ניתן להקיש את שינויי המחירים בדירות יד שנייה. כאמור, המדד ליולי-אוגוסט עלה ב-0.3% בעוד שמדד מחירי הדירות החדשות עלה בתקופה הזו ב-1.3%. על סמך זה ניתן להעריך, כי מחירי הדירות יד שנייה רשמו ירידה של כאחוז.

עד כמה מדובר במדד חריג?

מדובר במדד חריג ביותר לתקופה הנוכחית, ולמעשה הוא הנמוך ביותר מאז נובמבר. עד כה המדד הנמוך ביותר היה של 0.7%. הירידה המוערכת של מחירי הדירות יד שנייה היא חריגה ביותר.

לא פחות מזה חריגה עליית המחיר החודשית שנרשמה בדירות החדשות. מדובר בעלייה הגבוהה ביותר שנמדדה בשוק זה בשנתיים האחרונות. 

מה ניתן לומר על מגמת השוק?

להערכתנו, הנוהל המקובל בלמ"ס להסתכל על עליות המחירים השנתיות, מסתיר את העובדה הפשוטה שמאז פרוץ המלחמה המגמה השתנתה ב-180 מעלות, ומגמה של ירידות מחירים שקדמה למלחמה הוחלפה בעלייה בקצב מהיר מאוד. 

כך נוצר מצב שבעוד העלייה השנתית במחירי הדירות הגיעה, כאמור, לרמה של קצת יותר מ-6%, בתשעת החודשים הראשונים למלחמה הם עלו בכ-7%, ובסך הכל קצב העלייה השנתי מאז פרוץ המלחמה מגיע ל-9.5%. 

מדובר בירידה של כאחוז בקצב שנמדד בחודשים האחרונים, וזה נובע מהמדד הנוכחי הנמוך. 

מדד הדירות החדשות עלה מאז פרוץ המלחמה ב-4.3%, כך שבניגוד לטענות שנשמעות לעתים - מדד זה דווקא תורם להתמתנות מחירי הדירות. עניין זה ניתן להסבר על ידי היצע הדירות החדשות שנושק ל-70 אלף דירות חדשות שמשוועות לרוכשים. 

במציאות כזו קשה ליזמים להעלות מחירים בשיעורים גדולים.

האם המדד הזה מעיד על שינוי מגמה קרב?

מדובר כמובן במדד אחד, ולא ניתן לפזר הערכות לפיו, ואולם כדאי לשים לב לנתונים משלימים, שפורסמו בשבוע האחרון ע"י הכלכלן הראשי, הלמ"ס ובנק ישראל: בחודש אוגוסט חלה ירידה משמעותית ברכישת דירות, לעומת החודשים שקדמו לו; הכלכלן הראשי מצא, כי משקיעים ותיקים נוטשים בחודשים האחרונים את השוק; רמת המשכנתאות של חודש ספטמבר הייתה אמנם גבוהה למדי יחסית לתקופה האחרונה, ואולם לא ניכרה בנתון הזה המציאות הרגילה של החודש שקודם לחגי תשרי, שבו היקפי המשכנתאות גבוהים יחסית, כי משתדלים לסיים עסקאות לפני החגים. 

אלה, בצירוף המדד הנוכחי הצנוע מורים על התקררות מסוימת בחודשים האחרונים. 

האם היא תימשך? להערכתנו הרבה תלוי בהמשך מדיניות הריבית של בנק ישראל, רמת האינפלציה, והגזירות הכלכליות שהממשלה תנחית עלינו בזמן הקרוב.