כנראה נתקלתם במודעות כאלה במהלך נסיעה בנתיבי איילון או בגלילה ברשתות החברתיות. הן מציעות דירה להשקעה בקפריסין, יוון או פורטוגל, ואתם אולי כבר התחלתם לדמיין את התשואה החלומית, או בית נופש עם מזג אוויר נוח, קירבה לנוף, וקצת שלווה מהלחץ והמשבר בארץ. וכמובן, האפשרות לרכוש דירה שלמה במחיר של חדר באור יהודה. אז שלא נרוץ לקנות?
● טסלה הכתה את תחזית הרווח לרבעון; המניה מזנקת במסחר המאוחר
● פוםוום דיווחה: המנכ"ל לשעבר השתמש בכרטיסי אשראי ללא אישור
לא מעט ישראלים רוכשים נכסים בחו"ל בשנתיים האחרונות - תחילה בימי קידום הרפורמה במערכת המשפט והמחאות שפרצו בעקבותיה ובהמשך עקב פרוץ המלחמה. חלקם להשקעה, ואחרים כבטוחה ליום סגריר. אלה התווספו למחירים הגבוהים בארץ, לא רק של דירות אלא של כמעט כל דבר. קפריסין, יוון ופורטוגל עומדות כאמור במרכז העניינים, או לפחות במרכז הדיבורים, על רכישת דירות.
יזמים מקומיים זריזים זיהו את הטרנד. אתרי ייעוץ, תיווך, מכירות וניהול נכסים נפתחו, ויועצים ומתווכים ישראלים פועלים באותן מדינות ומשווקים במרץ דירות לקהל הישראלי, שעל פי סיפוריהם נוהר בהמוניו.
בשיחות סלון וברזייה יותר ויותר אנשים מדווחים על רכישה או לפחות התעניינות ברכישה של נכס בחו"ל - חלקם לשימוש עצמי כבתי נופש, אחרים כדי להמשיך לעבוד מרחוק באווירה אחרת (וזולה בהרבה לעומת יוקר המחייה בישראל), יש גם מי שרוכשים את הדירות כהשקעה גרידא. אבל כולם, כמובן, מצפים לגזור קופון נאה בעתיד ממכירת הנכס.
אך האם באמת מדובר בעסקה כדאית? אלה הם מספר כללי אצבע שיכולים לסייע בקבלת החלטה לגבי השקעה שכזו.
1 לשפוך מים קרים על "הכסף הבוער"
רבים ממשקיעי הנדל"ן בחו"ל מונעים כאמור מתחושות קשות הנובעות מהמצב בארץ, ואולי אף לחץ חברתי - מה שעלול להטות את ההחלטה. אין בידינו מחקרים שבוצעו על השינוי במחירי הדירות במקומות שבהם התיישבו קהילות ישראליות, אבל עקרונות כלכליים בסיסיים גורסים שקבוצת אנשים שנעולה מראש על מקום מסוים, מונעת מעצמה להשתמש ביתרון הגדול ביותר שיש למשקיעים: אפשרויות בחירה, והמשמעות היא פגיעה באיכות ההשקעה.
מחקרים כלכליים שבוצעו במדינות שונות מראים בצורה ברורה כי משקיעי חוץ תורמים לעליות מחירים (זה קרה לפני כ־20 שנים גם בארץ). מרגע שמושבה ישראלית מוקמת במקום כלשהו, סביר להניח שהיא מעלה את מחירי הדירות באותו מקום. האם כשירצו למכור את הנכסים הללו לתושבים מקומיים, הם יקבלו מחירים בהתאם? לא בטוח. רכישת נכס, גם אם הוא אמור לשמש למגורים עצמיים ולא להשקעה - צריכה להיות מקצועית, עניינית, ורצינית.
כך, מעבר לשאלות היסוד של מחיר הנכס ואופן מימון הרכישה - בפרט בתקופה שבה הריביות בעולם גבוהות - צריך הרוכש לשאול את עצמו לגבי התאמת הנכס למטרות השקעה: מהו השוק המקומי לדירות להשכרה? עד כמה מצב ואופי התיירות במדינה יכולים לאפשר השכרה של הנכס בחודשי החורף? חוק, רגולציה תכנון ובנייה - כולם שיקולים שיש להתחשב בהם בבחירת השקעה.
שאלה נוספת היא התאמת הנכס הנרכש לצרכי השוק המקומי. בקפריסין, למשל, משווקות דירות באיכות גבוהה ובמחירים זולים, אך במה שנראה כפרויקטים שמיועדים לתושבי חוץ בלבד. זה, כמובן מצמצם את הביקושים הפוטנציאליים לדירות הללו מצד תושבי המקום, בעוד שהאינטרס שלכם צריך לאתר נכסים סחירים במיוחד, שיעניינו גם אותם.
לכן, עם כל הכבוד לחברים בקהילה והרצון לסגור עסקה כאן ועכשיו - מוטב לשפוך תחילה מים קרים על הכסף הבוער ולהבהיר לעצמנו טוב יותר את תכונות הנכס הרצוי לנו.
2 דעו מה אתם רוצים לקנות ומה אתם יכולים
אם כבר החלטתם שאתם רוצים דירה בחו"ל, כדאי שתהיו יותר ספציפיים בנוגע אליה. איזו דירה אתם מחפשים? באיזה אזור? גודל? ובאיזה מחיר? אלה שאלות היסוד. אבל עוד לפני שתענו עליהן, השאלה הראשונה שאתם צריכים לשאול את עצמכם היא: כמה כסף אתם מוכנים להקצות להרפתקה ובכמה הוצאות נוספות אתם יכולים לעמוד?
אנחנו מאמינים שאם תגיעו לתשובות ברורות על השאלות הללו ותדבקו בהן - תגיעו למקום טוב יותר מאשר משקיעים אחרים, שהבקרה העצמית שלהם טובה פחות. לא פעם אנו נתקלים במצב שבו השקעה שתוכננה לעמוד על סכום מסוים, גולשת וגולשת וגולשת, ובמקום שהיא תשרת את בעליה - הבעלים נאלץ לשרת אותה.
אנחנו שומעים על מושבות ישראליות במקומות שונים במדינות הים התיכון, שהוקמו בשיטת חבר מביא חבר. לא נתקלנו במי שהסביר את החשיבה הכלכלית שעמדה מאחורי בחירת המיקום הזה. ולא - "המחיר זול ויוקר המחיה ממש מצחיק" - אינה תשובה מספקת.
חלק מהשאלה כוללת אפשרויות מימון במדינה הרלוונטית. יש מדינות שמגבילות מאוד את נטילת המשכנתאות עבור תושבי חוץ (ובאירופה כאלה שאינם תושבי גוש האירו). ביוון, למשל, ניתן לפתוח חשבון בנק ולקחת משכנתה בגובה של עד 80% ממחיר הנכס, גם אם אתה תושב חוץ. המשמעות היא פתיחת חשבונות במקומות הללו, שבאמצעותם גם תוכלו לשלם את המסים והתשלומים האחרים שיוטלו עליכם. אבל עד שלא תהיו שם ותבררו בדיוק מה ניתן ומה לא ניתן לעשות - לא תדעו לבטח.
בכל מדינה יש יועצים מקומיים שיסייעו לכם (בתשלום כמובן) בין אם אתם פועלים כבודדים ובין אם כחלק מקבוצת רוכשים שמאוגדת ע"י חברת שיווק ישראלית. אחרי שהמספרים מסודרים לכם באקסל, עם מרווח ביטחון משמעותי (כי בלת"מים יש תמיד, ובנדל"ן הם יקרים במיוחד) תוכלו להיות מפוקסים יותר.
3 כמה עולה באמת דירה שקניתם ב־200 אלף אירו
משקיעים רבים מידי נוהגים לדבר בהתלהבות על המחירים הזולים במדינות היעד כעל נימוק המחץ לרכוש שם דירה. בפועל מדובר בגורם שמקל על הרכישה, אך לא הופך את ההשקעה לטובה יותר. פעמים רבות יותר, אם תשאלו תושב מקומי על המחירים שמשקיעי חוץ משלמים, הוא יצביע באצבעו על המצח. כן, הפנטומימה הזו מוכרת לא רק כאן.
גם כשמדובר בתשואה, צריך להכניס למשוואה את העלויות הנוספות שיש לשלם על הדירה לכל אנשי המקצוע שמלווים אותנו: מתווך, עורך דין, מיסוי אם יש כזה, ריהוט דירה אם נדרש, ולקזז מהתשואות את דמי הניהול שיש לשלם עבור השכרת הדירה, וכמובן את עלויות המשכנתה - באם נלקחה.
אם ניקח את יוון כדוגמה, מס הרכישה מגיע ל־3.09% משווי הנכס, ויחד עם התשלומים לעו"ד, מתווך, נוטריון ודמי רישום הנכס מגיעים לתוספת של כ־8% על מחיר הנכס. כך שאם דירה עולה 200 אלף אירו, יש לקחת בחשבון עוד כ־16 אלף אירו שיש להוסיף למחיר - שלעתים ניתנים להפחתה מסוימת, אם מתמקחים עם בעלי המקצוע. קחו בחשבון שהתעריפים הללו אינם כוללים מע"מ, שביוון מגיע ל־24%.
העלויות לא נוטשות את רוכשי הדירות גם במהלך אחזקת הדירה: עליהם לשלם למדינה הרלוונטית מס של 15%-45% על ההכנסות מהשכרת הנכס (תלוי בגובה ההכנסות), 8.3% מההכנסות כדמי ניהול לחברה המנהלת את הנכס, ואילו בעת המכירה עלול הבעלים לשאת במס של 15% מעליית שווי הדירה.
כל האחוזים הללו משנים בצורה משמעותית את נוסחאות התשואות, ועל כן עליכם לחשב את כלל עלויות רכישת הדירה ואת התשואה נטו שתישאר לכם ביד אחרי כל המסים והתשלומים, לא לפני שאתם מקבלים ייעוץ מאדם מהימן, רצוי מקומי ובתשלום, על כל סוגי העלויות (ולא - הכתבה הזו אינה מהווה ייעוץ).
בנוסף, השקעה בחו"ל היא לפני הכל השקעה במטבע חוץ. ירידה חדה במטבע מדינת היעד עלולה לחסל את אטרקטיביות ההשקעה שלכם בשקלים, גם אם מחיר הנכס בעצם לא זז ואפילו עלה. נדל"ניסטים מומחים כמו חיים כצמן או נתן חץ מחקו ככה מיליארדים.
4 תשואה מובטחת? אין דבר כזה
נוסחת היסוד של נדל"ן היא מיקום־מיקום־מיקום. לפיכך, תורידו מהפרק אפשרות לרכוש דירה באינטרנט במקום שבחיים לא ביקרתם בו. מספר תביעות התנהלו בעשורים האחרונים מצד רוכשי נדל"ן בחו"ל מהדורות הקודמים, כנגד משווקי הנכסים. רובן ככולן היו מתייתרות, לו היו התובעים קונים כרטיס טיסה לטורונטו או לפלורידה (למשל) טרם הרכישה, והיו מבצעים על הנכסים בדיקות מקדמיות. נכון, עלויות הטיסות הטרנסאטלנטיות היו גבוהות, אבל ההפסדים היו גבוהים בהרבה.
הנה, למשל סיפור של משקיעים ישראלים שרכשו בארץ אחוזים מפרויקטים במקומות שונים בקנדה. החברה המשווקת הסבירה כי איתרה נכסים שמחיריהם זולים ממחירי השוק, הם כולם מושכרים בתשואה גבוהה, ושניתן מהיום הראשון להנות מתשואה מובטחת.
כלל בחיים: אין דבר כזה "תשואה מובטחת" בשום סוג של השקעה, גם לא בנדל"ן. ואם מבטיחים - זו ערובה לצרות. ואכן, כעבור שנים ספורות הודיעה החברה, כי חלק מהנכסים צריכים לעבור שיפוצים, ושצריך להעביר אליה כספים נוספים, בהמשך התשואה המובטחת ירדה לאפס, כלומר לא שולמה כלל, ובסוף נפגשו כולם בבית המשפט בתל אביב.
לקראת גיבוש התביעה כנגד החברה, המשקיעים עשו אז, את מה שהיו אמורים לעשות בתחילת התהליך, והוא לברר את שווי הנכסים שהחברה שיווקה להם. הללו גילו, באמצעות שמאים מקומיים, כי המחירים ששילמו היו גבוהים לעתים בעשרות אחוזים ממחירי השוק. במשפט הוברר, כי חלק מאותם תשלומים עודפים של הרוכשים שימשו את חברת השיווק בהשלמת כספי ה"תשואה המובטחת", גם כשהיה ברור שהפרויקט לא יכול להניב אותה.
מדובר במקרה קיצוני, אבל לא היפוטתי. רבות מהחברות המשווקות נדל"ן בחו"ל פועלות ביושר, מקצועיות והגינות, אבל ענף שזורם אליו הרבה כסף - מושך גם אלמנטים שליליים והמטרה שלכם לפעול בזהירות מרבית כדי לשמור על הכסף שלכם. לכן, ביקור במקום, הסתייעות באנשי מקצוע בלתי תלויים ושאינם קשורים לפרויקט או לחברה משווקת כלשהי - יכול להפיק לכם מידע ויכולת התרשמות בלתי אמצעית, שפעמים רבות נמנעת ממי שמעדיפים לסגור עסקה מהירה.
5 משווקים ישראלים: נוח, לרוב מקצועי, אבל לא זול
חברות שיווק של נכסים בחו"ל פועלות בארץ, ומחזיקות בנציגים ושותפים במקומות היעד. להבנתנו ולהיכרותנו - לפחות בחלק מהמקרים מדובר באנשים מקצועיים, שמחזיקים בכל הפונקציות הדרושות כדי להקל על איתור ורכישת הנכסים, ולסייע לרוכשים בסבך הביורוקרטיה והרגולציה בחו"ל. אבל כל זה עולה כסף, ועליכם לברר כמה.
יתכן שתגיעו למסקנה שתוספת העלויות שתשלמו אכן משתלמת וחוסכת לכם זמן, והסתבכות מול אנשים שלא שולטים בשפה האנגלית, שאלות ששכחתם לשאול וסיכונים למיניהם. יש להניח שרוב חברות השיווק יפרטו את ההוצאות הנוספות שתצטרכו לשלם להן בגין הסיוע ברכישת הנכס - שימו רק לב שאלה אינן כלולות במחיר הנכס עצמו.
6 האם דירה בחו"ל היא עסקה טובה?
נחלק את התשובה בין מי שהשקיע בדירה בחו"ל לפני כמה שנים לבין מי שמשקיע בה כיום. משקיעים בעבר מדווחים על עליות גדולות מאוד במחירי הנכסים שרכשו לפני כמה שנים, והם צודקים. בקפריסין, יוון, איטליה, פורטוגל, ספרד ועוד המחירים עלו בעשרות אחוזים. בנוסף, הם הסתייעו בריביות נמוכות, לצורך ליווי הרכישות שלהם, כך שככלל נראה, רוב הסיפורים נכונים ושההשקעות שלהם היו מוצלחות.
שונה הדבר למי שמשקיע היום ובפניו ניצבים אתגרים קשים יותר, בדמות נכסים שמחיריהם עלו, ומשכנתאות בריביות גבוהות מבעבר. סיפורי ההצלחות של משקיעי העבר אינם רלבנטיים עבורו, והוא צריך לתכנן את השקעתו עם הפנים קדימה. אז כן, יש הזדמנויות מעניינות להשקעה במדינות הים התיכון, אך כדי לאתר ולהפוך אותן למשתלמת עבורכם, יש להתנהל בצורה רצינית ואחראית.
