הרווקים של תל אביב עוברים לגבעתיים, איך ייראו פרויקטי הנדל"ן החדשים בעיר?

"התמורות לדיירים יהיו נמוכות יחסית ויודעים לומר זאת מהיום הראשון בתכנון, בגלל הצפיפות הקיימת כיום", אומר שגיא תמרי, מהנדס העיר גבעתיים, על אחת מתוכניות ההתחדשות העירונית המשמעותית שמקודמת בלב העיר, במרחב סביבת התחנה העתידית של קו המטרו M2 נגה־כצנלסון.

● פודקאסט | היא נחשבה לעיר אהודה על משקיעי נדל״ן. האם עכשיו תגיע הקפיצה הגדולה?
● עסקה בשבוע | דירת ארבעה חדרים במרכז נמכרה בפחות מ-2 מיליון שקל. איך זה קרה? 

התוכנית למרחב הנמצא בלב גבעתיים מקודמת על ידי עיריית גבעתיים, מינהל התכנון ומנהלת ההתחדשות העירונית, על שטח של 148 דונם. התוכנית תחומה מצפון ברחובות גורדון וכצנלסון, מדרום ברחובות שינקין, הל"ה ובית העלמין נחלת יצחק, ממזרח ברחוב ויצמן וגן אהרון וממערב ברחוב קק"ל. בתחום התוכנית תחנה של קו המטרו M2 שיחבר את חולון ופתח תקווה ויעבור דרך ת"א, גבעתיים, רמת גן, בני ברק וגבעת שמואל.

מספר יחידות הדיור (יח"ד) בתחום התוכנית כיום הנו 1,786 - במבנים ישנים ולא גבוהים, והצפי הוא שיתווספו עוד 2,186 יח"ד. גובה הבינוי צפוי להיות מגוון: מגדלים גבוהים בני 35־40 קומות בסביבת התחנה, ובנייה נמוכה יותר ברחובות הפנימיים.

התוכנית לא אושרה סופית והיא מצויה בשלבי תכנון. לצורך מימוש התוכנית יצטרכו הדיירים להתאגד לפרויקטים של פינוי בינוי ולקדם תוכנית מפורטת והליך איחוד וחלוקה.

עד כה מקודמת תוכנית אחת למתחם פינוי בינוי באזור, של חברת אשלי לירן, ממש על התחנה בכיכר נגה. תוכנית זו נמצאת טרם דיון בוועדה המקומית ולפני הפקדה. במסגרת הפרויקט צפויים להרוס 229 יח"ד בעשרה בניינים, ובמקומן ייבנו 645 יח"ד בשלושה מגדלים עד 40 קומות.

אשר אלון, מנכ"ל קבוצת אשלי לירן, מספר שהקשר הראשוני עם בעלי הדירות במתחם החל כבר בשנת 2015, "בשנת 2016 נחתמו ההסכמים עם החברה והתחלנו לתכנן תוכנית פינוי בינוי לבניינים הספציפיים. אולם לאור מדיניות העירייה ולאחר שהתברר לנו שצפויה תחנת מטרו בכיכר נגה המצריכה תכנון כולל לאזור, שינינו את התוכנית, צירפנו בניין נוסף למתחם והצענו באמצעות כנען שנהב אדריכלים תוכנית חדשה הכוללת שלושה מגדלים שייבנו מעל קומות מסחר משותפות ויאפשרו גישה לתחנת המטרו המתוכננת בכיכר דרך הפרויקט".

המגדלים נכנסים ללב העיר סביב המטרו

תמרי מספר שהתוכנית למרחב נגה רצופת אתגרים, בגלל הצפיפות הרבה ממילא שקיימת בלב העיר באזור הזה. "גבעתיים זו עיר קטנטנה 3.2 קמ"ר. גבולות העיר כמעט כולם הם על כבישים בין עירוניים וצירים משמעותיים שברובם צפויה מערכת הסעת המונים. באזור ה'שוליים' של העיר מתכננים בנייה גבוהה של עד 40 קומות, כמו בדרך אלוף שדה. ישנה כמו טבעת אינטנסיבית או 'חומה' שמקיפה את העיר. במרכז העיר, הבנייה תהיה נמוכה יותר, כמו למשל בשכונת גבעת רמב"ם, תוכנית שתקבל תוקף בקרוב.

"בגבעתיים יש סה"כ שני רחובות מאספים - ויצמן וכצנלסון. במרחב הזה יהיו שתי תחנות מטרו, אחת על רחוב בן גוריון־כצנלסון והשנייה בוויצמן־כצנלסון. זה טבורה של העיר, והמקום הזה כבר היום צפוף מאוד, כ־20 יח"ד לדונם. בגלל הצפיפות הגבוהה זו התוכנית היחידה בגבעתיים שתקן החניה בה הוא נמוך בהתאם לתמ"א 70 - בממוצע כחצי חניה לדירה וכאמור גם התמורות בתוספת שיקבלו הדיירים, נמוכות יחסית לשאר העיר".

הדיירים לא חוששים מהצפיפות שתגדל?
"בעל דירה שנותנים לו דירה חדשה, עם חצי חניה, ומחסן ודירה שכוללת תוספת של 6 מ"ר ומרפסת שמתוכננת מאפס, רק בעקבות כך הנכס יעלה שווי בשיעור של כ־25%. הלוואי שיכולתי לתת 40 מ"ר תוספת תמורות לדיירים. עסקתי בתוכניות התחדשות עירונית מ־2012 - כולל בתוכנית הראשונה בנווה שרת שבזמנו כל אחד מהדיירים קיבל 40־50 מ"ר בתמורות - אבל הדבר הזה הוא גרף בירידה, לכיוון האפס. אחרי שירד לאפס, אנשים עוד יצטרכו להכניס את היד לכיס כדי לחדש את הדירות בפרויקט.

"זה מוצר קצת שונה ממה שקורה נניח בגבעת רמב"ם, שם הבנייה תהיה נמוכה. בקרבת תחנה נרצה דירות מיקרו של 40 מ"ר ופחות דירות 4־5 חדרים. יותר סטודנטים ומשפחות צעירות. ולכן במגדלים 50% מהמבנה אמור להיות דירות קטנות. גם מבחינת הכדאיות, המכירה של היזם היא ברווחים גבוהים למ"ר בדירות הללו".

"ה'רווקייה' של תל אביב נודדת לגבעתיים"

בגבעתיים כבר מתקדם פרויקט פינוי בינוי אדיר אחר, שכולל שורת מתחמים ברחוב ההסתדרות. שם מדובר על תוספת של 2,000 יח"ד חדשות בשטח 126 דונם, ורבים מהפרויקטים כבר בשלבים מתקדמים להיתר בנייה ואף החלו עבודות הריסה והקמה במקום.

נראה מימוש ועבודות בשטח כמו במתחמי ההסתדרות בעיר?
"התחדשות עירונית זה כמו קורונה, כלומר יש ממד של ההידבקות", אומר תמרי. "אני רואה מה קורה באגף התכנון אצלי ואת הרצון של יזמים לתכנן במהירות. אני לא רואה חסם. במתחמי הסתדרות נותר היתר אחד שלא נדון וכל השאר בשלבים שונים של החלטה וחלק בהיתר סופי. כלומר הפרויקט הזה מתקדם והדבר הזה מהדהד הלאה בעיר".

תמרי הוסיף שיש גם שאלה של איזון בנוגע למספר המגדלים שייבנו במקום, וסיפר על אפשרות הבחירה שתינתן לדיירים: "יהיו מבנים של 30 קומות בנגה, השאלה כמה. אנחנו מנסים שבכל מתחם תהיה אפשרות לדיירים הקיימים לבחור בין מבנה מרקמי (נמוך יחסית) לבין מגדל. ב־90% מהזמן אנחנו מצליחים, ויהיו נקודות שלא נצליח. מחדשים עיר שלמה ויש פה חזון תפעולי ל־30 שנים קדימה. ולא תמיד כולם מרוצים.

"גבעתיים כולה תתחדש. באזור נגה אני רואה פחות משפחות ויותר מגורים בדירות מיקרו, מגוון אוכלוסיות כמו חד הוריים, רווקים, אנשי ביטחון ומערכת הבריאות.

ה'רווקייה' של תל אביב נודדת לגבעתיים. יהיו יותר צעירים ורווקים שיעברו כי יש שביל אופניים שיחבר מכצנלסון דרך נחלת יצחק ובתוך שלוש דקות נסיעה הם יהיו במידטאון ובשבע דקות בכיכר רבין"