נופר יעקב / צילום: ישראל פנחסוב
למרות העלייה חדה בריבית בנק ישראל, למרות אי־הוודאות האישית והכלכלית בעקבות המלחמה, הישראלים ממשיכים להסתער על שוק הדיור והמשכנתאות. לא מדובר רק במחוסרי דירה שחוששים שהשוק ימשיך לברוח, אלא גם במשקיעים שבטוחים שזו ההשקעה הכי כדאית. לפי נתוני משרד האוצר, 3,829 דירות נרכשו להשקעה ברבעון השני, קפיצה של 45% לעומת הרבעון השני אשתקד ועלייה של 7% לעומת הרבעון הראשון של השנה.
● המלכודת שמחכה למי שקונה דירה במסלול 80/20
● המכירות עלו, אבל שוק הדיור עדיין מדשדש. ובאיזו עיר נמכרו הכי הרבה דירות?
"כסף בקיר" - פודקאסט ההשקעות של גלובס, שוחח עם נופר יעקב, יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, על תמחור סיכונים והתנהגות הרוכשים והמשקיעים כרגע בשוק. "בסופו של דבר יש פה שוק חזק. הביקושים היו ונשארו", מציינת יעקב. "עליית הריבית קצת מיתנה אותם, אבל תוך זמן קצר הישראלים הבינו שיש שיבושים בהיצע בעקבות המלחמה, שאין שום תוכנית סדורה של הממשלה, ושגם הריבית כנראה לא הולכת לרדת כל כך מהר. הציבור הישראלי חכם ומבין שככל הנראה נראה עליית מחירים, ושאם אני לא אעלה על הרכבת עכשיו כנראה אני לא אוכל לעלות בעתיד".
כל זה קורה כשכוח הקנייה של הישראלים שונה מאוד מלפני שנתיים־שלוש.
"בסופו של דבר, כל משפחה צריכה לגור איפשהו, ושוק השכירות גם הוא פרוץ ומאוד מאוד מאתגר. בעשור האחרון היה גידול של 90% בהחזר של המשכנתא, לעומת 45% על השכר הממוצע במשק. זאת אומרת שנטל ההחזר הוא חלק מאוד משמעותי במשק הבית וזה מתבטא בוויתור על דברים שקשורים לרמת החיים".
"תקנו איפה שאפשר ותגורו איפה שרוצים"
"אין לי ספק שהגזירות יכבידו עוד יותר על מעמד הביניים. אני רואה גם גידול של 50% במבקשי הלוואות נוספות, כי הציבור צריך אותן, ואנחנו צריכים להיות עם היד על הדופק ולהיזהר. ועוד לא דיברנו על זה שהחזר משכנתא ממוצעת עלה ביותר מ־1,000 שקל בחודש בעקבות הריבית. אנחנו כבר רואים בנתונים שיותר קשה. 2.5 מיליון ישראלים נמצאים במינוס".
נחזור לדיור. חלק גדול מהרכישות הן של משקיעים שמחכים לעליות מחירים. אלה לא רק משקיעים לפי הגדרת האוצר - אנשים שיש להם יותר מדירה אחת, אלא גם רוכשי דירות ראשונה שקונים היכן שהם יכולים, כדי להשכיר ולשכור. זה מגדיל את הסיכון.
"אני מאמינה בעסקאות שמתאימות ליכולת ההחזר של המשפחה. אם עכשיו אני יכולה להחזיק דירה בעפולה או בנתיבות בהחזר החודשי של משכנתא שמאפשר לי, אז זה נכון יותר למשק הבית. אני תמיד אומרת להם תקנו איפה שאתם יכולים ואז תגורו איפה שאתם רוצים.
"כשהם מגיעים לייעוץ מקצועי אנחנו הרבה פעמים מורידים אנשים מעסקה. לא נוריד אותם מעסקה של מחיר למשתכן כי זאת עסקה באמת מאוד משתלמת, ולפעמים אנחנו מגייסים גם את ההורים ואם צריך גם את האחים לעסקה - שהרבה פעמים המשמעות שלה מיליון שקל הטבה למשפחה.
"אבל ראיתי מקרים של זוגות שלא עמדו בהחזרים. היה זוג שליוויתי ב־2020 לאחר שהם זכו במחיר למשתכן בלוד. היו להם 100 אלף שקל והיו לקבלן שתי אופציות להציע להם - דירת שלושה ודירת חמישה חדרים. הם באו לשאול אותי על מה ללכת, כי ברור שהערך של חמישה חדרים יעלה יותר ובקלות אפשר היה לקחת משכנתא. הם היו זוג עם ילדה, והאישה הייתה בהריון.
"אני ממרום גילי, עם ארבעה ילדים, יודעת מה זה לנהל משק בית. לפעמים הזוגות הצעירים והמשקיעים שהולכים לדירות האלה לא מבינים את ההשלכות, איזה הוצאות יש כשיש כבר שני ילדים. ישבנו, עשיתי להם את החישובים, ואמרתי להם 'אתם הולכים על דירת שלושה חדרים'. לא היה להם פשוט לוותר על חמישה חדרים. מאז כל כמה חודשים הם שולחים לי הודעת תודה".
ואולי ההמלצה הכי טובה היא לא לקנות כרגע דירה להשקעה?
"זה לא עניין של דירה להשקעה, אלא שתהיה להם דירה כלשהי. שגם אם אני לא גרה בה, השכירות משלמת לי את המשכנתא. זה אירוע אחר מאשר להישאר בלי דירה שנים, לשלם שכירות ולא להתקדם. בשביל רוב הזוגות והמשפחות הבית זה ביטחון. זו לא רק עסקה כלכלית".
תחום יועצי המשכנתאות צומח בשנים האחרונות. במשך תקופה ארוכה הבנקים נלחמו ביועצים החיצוניים שמגיעים ביחד עם רוכשי הדירות, אבל בסטטוס קוו החדש הם למדו לחיות ולחזר אחרי נותני השירותים החדשים.
יעקב מנופפת בנתוני בנק ישראל, לפיהם כ־62% מהרוכשים מגיעים היום עם יועץ פיננסי לעסקת רכישת דירה: "אנחנו כוח משמעותי והבנקים מבינים את זה. היה צורך אמיתי לתפקיד הזה ולמקצוע הזה".
וכמה את רגועה שהם ממלאים את תפקידם בצורה הגונה, ללא שרלטנות ואינטרסים שהחליפו את האינטרסים הברורים של הבנקים?
"אני מניחה שהיום יש בשוק הזה כ־2,500 יועצים, ואני יכולה לחתום רק על 1,500 חברי ההתאחדות שלנו. התחום עדיין פרוץ וחשוב להסדיר אותו ואנחנו פועלים בכל הכוח שזה יקרה. מגיעים לפתחנו מקרים לא נאותים, אבל כל עוד אין רגולציה ואין חוק אין לנו שיניים לטפל בזה וחבל".
"הלוואות הקבלן נראות כמו עסקה קלה"
מה לגבי הדרישה להקלות בקבלת משכנתא?
"אני שומעת גם בבנקים אמירה שצריכים לתת פריסת משכנתא ל־40 שנה. בעיני זה אסון. משפחה שלא יכולה לעמוד במשכנתא ל־30 שנה, שגם ככה זה באמת תקופת זמן ארוכה, צריכה לעשות חישוב מסלול מחדש.
"הדבר הכי משמעותי שאני יכולה להגיד זה ללמוד, להתייעץ ולבחון את הדברים לעומק. גם הלוואות הקבלן נראות כמו עסקה מאוד מאוד קלה. רק 10% מהבית. לא תמיד הקונים מבינים את המשמעות. למשל, שאם לקחתי הלוואת קבלן בבנק מסוים, אני חייבת להישאר בבנק הזה גם עם המשכנתא שלי שתחליף אותה. זה לא יתרון מאוד גדול עבורי, כי אין לי יכולת מיקוח על המשכנתא הגדולה.
"אתן טיפ למאזינים - תבואו להתייעץ גם לפני ההלוואות המפתות האלה".
עכשיו לעצה פרקטית. אני היום רוצה לקנות דירה ולקחת משכנתא של מיליון שקל. מה התמהיל הרצוי?
"היום 37% מהמשכנתאות נלקחות בריבית קבועה, לא צמודה בכלל. האפיק הלא צמוד שובר שיאים שזה מאוד מפתיע כי הוא מאוד יקר. על אף הריביות הגבוהות, הציבור מעדיף ודאות. הם מעדיפים להאריך את המשכנתא בעוד חמש שנים, אבל שהיא לא תהיה צמודה למדד כי אין ודאות ושקט להחזרים החודשיים.
"אני חושבת שנכון להיצמד למסלולים לא צמודים לתקופות של שלוש וחמש שנים. לתת ודאות לתקופה הקצרה. כרגע הצפי הוא שהריבית תרד, ולכן נכון יותר להיצמד למסלולים המשתנים, כי מה שיהיה פה בעמלות פירעון מוקדם בריביות הקבועות עלול להיות מאוד כואב למשכנתא ממוצעת של מיליון שקל. זה יכול להגיע לקנס של עשרות אלפי שקלים".