בנייה חדשה בירושלים. מובילה את טבלת העסקאות / צילום: Shutterstock
הלמ"ס פרסם היום (ה') את נתוני מכירת הדירות בארץ לרבעון השלישי של שנת 2024. הסקירה כוללת שפע של נתונים, שנביא כאן את עיקרם. ראשית, ברבעון השלישי השנה נמכרו 24,350 דירות. מדובר בעלייה של 31.3% בהשוואה לרבעון השלישי של 2023, ואולם בספטמבר 2023 נפלו רוב חגי תשרי, בעוד שהשנה הם נפלו באוקטובר, כך שההשוואה אינה מדוייקת. בספטמבר השנה נמכרו 7,900 דירות, עלייה של 46% לעומת ספטמבר שנה שעברה, אך בניכוי עונתיות העלייה היא מסתכמת ב-25%.
● מחיר למשתכן: בערים האלה זוכי ההגרלות מכרו ברווח של עד מיליון שקל
● בנק לאומי מצנן את החגיגה של הלוואות הקבלן. אלה התנאים החדשים
מה המשמעות של המספרים?
לפי הנתונים של הלמ"ס, גם אחרי גידול מסוים שנרשם במספר העסקאות, השוק נמצא בשפל. להדגמה: בשנה ממוצעת מספר הדירות החודשי שנמכר בישראל מגיע לכ-9,200. בשנה שעברה השוק הגיע לשפל שלא נראה כאן 20 שנה, בו נמכרו בממוצע כ-5,600 דירות בחודש, ואילו בתשעת החודשים הראשונים של 2024 בוצעו כ-8,000 עסקאות בחודש, כלומר, למרות העליה לעומת השנה שעברה, הממוצע נמוך בכ-15% מזה של שנה ממוצעת.
נמכרו יותר דירות חדשות או דירות יד שנייה?
בסך הכל נמכרו 10,760 דירות חדשות ו-13,590 דירות יד שנייה. אולם יש לקחת בחשבון כי 21% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת תוכניות הסבסוד הממשלתי (מחיר למשתכן וכד').
מהי החלוקה הגיאוגרפית של העסקאות?
מחוז המרכז הוא המוביל בעסקאות עם כ-5,640 עסקאות שבוצעו בו, אחריו מחוז הדרום עם כ-5,390, מחוז תל אביב עם 3,820, מחוז חיפה עם כ-3,670, מחוז הצפון שבו נמכרו 2,680 דירות ומחוז ירושלים עם 2,520.
אולם ברזולוציה לפי ערים, ירושלים היא "בירת העסקאות". ברבעון השלישי של השנה בוצעו בה 1,834 עסקאות, מהן 911 רכישות של דירות חדשות ו-923 עסקאות של דירות יד שנייה; אחריה תל אביב, שבה בוצעו 1,226 עסקאות (746 מהן של דירות חדשות), חיפה 1,204 (מהן 350 דירות חדשות) ובאר שבע שבה בוצעו בסך הכל 1,021 עסקאות, מהן 221 של דירות חדשות.
מה לגבי היצע הדירות?
היצע הדירות בסוף הרבעון השלישי הגיע לכ-70 אלף דירות חדשות לא מכורות, עלייה של כ-15% לעומת סוף הרבעון השלישי של 2023.
שמינית ממלאי הדירות החדשות למכירה מצוי בתל אביב, 9% בירושלים וכ-5% בבת ים ובנתניה.
מה זה אומר?
בהבט מאקרו, בטווח הקצר אין שום בעיה של היצע דירות. ממוצע מכירות חודשי של דירות חדשות בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024 מגיע ל-3,700, כלומר המלאי מספיק לשנה וחצי, גם אם היזמים לא יזמו אפילו פרויקט אחד.
אולם מדובר בחישוב תיאורטי בלבד, ובאמירה שנכונה לטווח המיידי. הבעיות בכוח אדם בענף הבנייה, גורמות כבר עכשיו לפיגורים בקצב בניית פרויקטים, ובבעיות קשות שעוד יחריפו מאוד, ליזמים ולרוכשים.
בנוסף, קיים חוסר איזון גדול מאוד בין הפיזור הגיאוגרפי של היצע הדירות. בתל אביב, למשל, מלאי הדירות החדשות הקיים יכול להספיק לכמעט 3 שנים (בקצב הרכישות הנוכחי), כך שהשוק בעיר אינו מאוזן בין הביקושים להיצעים ויזמים שפועלים בעיר עלולים להקלע לקשיים; בירושלים המצב מאוזן בהרבה, ומלאי הדירות הלא מכור מספיק ל-7 חודשים; בבת ים, השלישית בדירוג ההיצע המלאי מספיק ל-15 חודשי מכירות בקצב הנוכחי. כלומר המצב משתנה ממקום למקום.
ולסיכום
לאורך כל הסקירה ניכר חוסר האיזון שבקיים כיום בשוק הדירות. זה מתחיל באחוז הגבוה של דירות חדשות שעולה בתקופה האחרונה על 44% מכלל העסקאות, לעומת סדר גודל של רבע לפני 10 שנים.
לכאורה זה טוב ליזמים, אך כל זה בשוק שמצוי במצב גרוע מבחינת מכירות, ובחששות לעתיד, בגלל המשבר בכוח האדם. התוצאה ומכך, ומהבנייה המואצת שאפיינה את השוק בשנים הראשונות של העשור הנוכחי היא, שהיצע הדירות מצוי בשיא, אך כפי שהראנו - גם הוא לא מאוזן גיאוגרפית.
שוק הדירות יד שנייה מדשדש, וזה כנראה עקב הבררנות שמגלים רוכשים, שלא מוכנים לרכוש היום דירות ללא מרחב מוגן. כפי שנראה, היצע הדירות יד שנייה עם ממ"ד - נמוך.