כיכר המדינה בתל אביב / צילום: נוי מאיה
בזמן שבנק ישראל והמפקח על הבנקים חוששים ומתריעים ממבצעי המימון שמאפשרים לרכוש דירה בהון עצמי נמוך במיוחד, וכשבנק לאומי החליט להגביל את המבצעים הללו לרף מינימלי של 20% לפחות כהון התחלתי, ישנן חברות נדל"ן למגורים שהחליטו לקחת את הסיכון לקצה. אחת הדוגמאות הטריות היא של הצעה חדשה בימים האחרונים של חברת יעז יזמות ובנייה, במסגרת קמפיין מכירות חדש המתמקד בעיקר בפרויקטים בצפון תל אביב: שלמו 0% במעמד החתימה על רכישת דירה חדש.
● ראיון | היועצת שמזהירה: כשאתם לוקחים משכנתא אסור לעשות את זה
● המלכודת שמחכה למי שקונה דירה במסלול 80/20
הרוכש יכול "לשמור" לעצמו את הדירה
מה עומד מאחורי המבצע החריג כל כך? מדובר באפשרות לחתום על הסכם מכר לרכישת דירות 2-5 חדרים של החברה, כולל דירות גן ופנטהאוזים, בפרויקטים של יעז בצפון הישן של העיר תל אביב - ביניהם פרויקט הלסינקי 10 (שלגביו פורסמה המודעה בעמוד הפייסבוק של החברה), בלוך 11 וזכרון יעקב 10. המבצע מאפשר לרוכש "לשמור" לעצמו את הדירה מבלי להעמיד הון עצמי ראשוני, ולשלם רק דמי הרשמה או דמי רצינות, בסך 10-20 אלף שקל.
מחירי השיווק בפרויקט הלסינקי של יעז - קרי המחירים ההתחלתיים - הם: 3.7 מיליון שקל לדירת שני חדרים, 4.4 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים, ו־5.5 מיליון שקל לדירת שלושה חדרים גדולה. בשיחה עם אשת המכירות הודגש כי מדובר במחירים גמישים וכי "יש על מה לדבר".
על פניו נדמה כי מדובר בהרחבה של מבצעי הקבלנים הנהוגים כיום בשוק, ואף בהעמקת ההטבות אל מעבר למבצעים המאפשרים העמדת הון עצמי של אחוזים בודדים בעת הרכישה. אלא שהגרסה של אנשי חברת יעז אחרת. בשיחה שקיימנו עם אשת מכירות של החברה, כלקוח המתעניין ברכישת דירה במסגרת המבצע, הוסבר לנו כי מדובר בעסקה "על בסיס התקדמות הפרויקט": 0% הון עצמי במעמד החתימה, 7% בעת קבלת ההיתר לפרויקט, והשלמה ל־20% בעת אישור הליווי הבנקאי לפרויקט. 80% הנותרים ישולמו סביב מועד מסירת הדירה עצמה.
אשת המכירות הסבירה כי כך, הרוכש "לא צריך לקחת הלוואה מהבנק ולשלם ריביות עד להיתר", קרי לתקופה של כחצי שנה להערכתה, ונדרש להשלים ל־20 האחוזים הנותרים בחלוף כמה חודשים מקבלת ההיתר. בהנחת מחירים התחלתיים סביב 3.7 מיליון שקל בפרויקטים של החברה, 20% הון עצמי משמעותם 740 אלף שקל - סכום לא מבוטל כלל.
לדברי מנכ"ל החברה תומר רייפמן, "ציבור הרוכשים, בין אם משקיעים ובין אם רוכשי דירה למגורים, חושבים היום בראש ובראשונה לאיפה הכסף הולך ואיך לנהל אותו נכון. יש לא מעט רוכשים בציבור הכללי שחוששים שפרויקטים לא יתחילו או יתעכבו משמעותית בגלל המציאות הכלכלית הנוכחית, ואז הכסף שלהם 'ישכב' בלי לעשות כלום עד שהפרויקט יצא לדרך.
"אנחנו באים ונותנים לזה מענה: הרוכש לא צריך לשלם במעמד החתימה כלום, ולכן לא נדרש לרתק סכום כסף משמעותי בשלב הראשון. הוא מקבל יותר מרווח פעולה ויכולת 'לשחק' עם הכסף. אני מצידי מבטיח לעצמי שהלקוח יהיה מחויב לי, וזה עוזר לדברים לרוץ ולפרויקט להתקדם: כשיגיע שלב הליווי הבנקאי, אני יכול להציג לגוף המממן את כמות הדירות שנדרשתי למכור בפריסייל (שלב קדם המכירות, שבו על היזם למכור עד 30% מהדירות כדי לזכות בליווי, י"נ). זה win־win לכולם. אני לא מפחד שניתקע. כל הפרויקטים שלנו יצאו לדרך".
"החשש של הבנקים הוא בכלל בשלב אחר"
חברת יעז, שפועלת בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית, ניצבה השנה במוקד טלטלה שאיימה על פעילותה. זאת, לאחר שקרן קומיוניטי של איש העסקים ומנהל ההשקעות ג'רמי בלנק תבעה אותה. קומיוניטי רכשה 49% מחברה בת של יעז באפריל 2022, תמורת יותר מ־100 מיליון שקל, אך שנה לאחר מכן הגישה תביעה בטענה להתנהלות לא תקינה, עד כדי סכנת חדלות פירעון לחברה. בספטמבר האחרון הגיעו הצדדים להסדר גישור, הוזרם עוד כסף לחברה הבת, ולפחות לפי שעה הסכסוך בא אל סיומו.
כעת, מבצע אגרסיבי יכול להעיד על לחץ מסוים בו נתונה החברה. רייפמן לא נשמע מודאג ומדגיש שמדובר בעיקר בתרגיל שיווקי. לדבריו, "החשש של המערכת הבנקאית הוא לגבי מבצעים שכוללים התחייבויות והלוואות בתקופה השנייה, אחרי שהליווי מתחיל. החשש שלהם הוא שהרוכש לא יוכל לעמוד בהתחייבות ושהעסקה לא תמומש. אנחנו מגיעים אל שלב הליווי כשהרוכש מציג 20% הון עצמי. זו עסקת 80/20, לכל היותר ירדנו ליחס של 15/85, כדי לא להגיע למצד שממנו חוששים הבנקים כיום".