בנייה בישראל. ''הוצאות חריגות שוחקות את הרווחיות של היזמים'' / צילום: Shutterstock
בזמנים רגילים, יזמי נדל"ן סוגרים מול קבלני הביצוע את המחיר הסופי עבור הקמת פרויקט, ולכל היותר מצמידים אותו למדד תשומות הבנייה שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטסטיקה מדי חודש. אבל אנחנו לא בזמנים רגילים, והיזמים נאלצים כיום לפתוח מחדש גם חוזים סגורים, כדי לעדכן כלפי מעלה את מחירי הביצוע - וממילא גם להקטין את הרווח שהם יראו מהפרויקט.
● מיליון שקל לדירה בתל אביב עם 0% הון עצמי: החברה שלוקחת את הסיכון לקצה
● ראיון | היועצת שמזהירה: כשאתם לוקחים משכנתא אסור לעשות את זה
● המלכודת שמחכה למי שקונה דירה במסלול 80/20
בדוחות שפירסמה אפריקה ישראל מגורים, הוסיפה החברה התייחסות חריגה לתשלומים הנוספים שדורשים ממנה קבלני הביצוע. "על מנת לעמוד בלוחות זמנים למסירת דירות בפרויקטים של החברה או צמצום תקופת האיחור במסירה, אשר מקורה בקשיים שנגרמו בשל סגירת אתרי בנייה, צמצום כוח האדם (בשל איסור כניסה של עובדים פלסטינים) וייקור עלויות הביצוע, בוחנת החברה דרישות תשלום שקיבלה מקבלנים ביחס למספר פרויקטים בסכומים לא מהותיים. להערכת החברה העיכוב בהתקדמות העבודות בעקבות המלחמה וההוצאות לצמצומו אינם צפויים להיות מהותיים", נאמר בדוח.
עד כה, אישר דירקטוריון החברה תשלום בסך מצטבר של כ־2.1 מיליון שקל לדניה סיבוס (שגם היא מקבוצת אפריקה ישראל), בגין שני פרויקטים שבהם משמשת דניה סיבוס קבלן ראשי. נוסף לכך, אושר תשלום לשני קבלנים נוספים שאינם קשורים לחברה או לבעלי השליטה בה. בדוח ציינו כי התקבלו דרישות נוספות, והחברה בוחנת אותם.
מדד הלמ"ס לא משקף את ההתייקרות
לפי גורמים רבים, פתיחת חוזים ותשלום נוסף לקבלני הביצוע הופכת לתופעה נפוצה. הקבלן אמנם "תקוע" עם חוזה סגור, אבל הוא מבהיר ליזם שרק תוספת תשלום תאפשר לו להשלים את הפרויקט במועד או בכלל, ו"אם לא נהיה תלויים אחד בשני, נהיה תלויים אחד ליד השני".
דניה סיבוס, מקבלני הביצוע הגדולים בישראל, התייחסה אף היא בדוחותיה לדרישות התשלום הנוספות. "במגזר הפרטי, החברה הגיעה בחלק מהפרויקטים להסכמות על מתווה פיצוי מוסכם. במגזר הציבורי, גופים ממשלתיים שונים פועלים להצגת מתווה ראשוני ו/או הסדרות רלוונטיות אחרות, שניתן להסתמך עליהם באופן חלקי ושעל בסיסם ייתכן ותוכל החברה להגיע להסכמות רחבות יותר בהמשך", נאמר שם. גורם בדניה סיבוס מציין כי "היזמים הבינו שהם מעדיפים להכניס יד לכיס ולפצות את דניה, במקום להתעכב עם פרויקטים. מזמינים גדולים פיצו אותנו בסכום של עד 5% יותר מהעלות בהסכמים. חברות יזמיות שפנינו אליהן והראינו להן את המספרים - שילמו את התוספות. מדובר על כ־140 מיליון שקל בכלל הפרויקטים".
גורמים בדניה סיבוס שולחים אצבע מאשימה ללשכה המרכזית לסטטסטיקה ול"עיוותים במדד תשומות הבנייה בישראל". לדבריהם, המדד הרבה יותר מזה שעליו מדווחת הלמ"ס (2.4% במדד תשומות הבנייה למגורים בשנה אחרונה) ובבחינה שביצענו הגענו לפערים משמעותיים". החברה מנהלת "דין ודברים" מול הלמ"ס, ובחודש הבא צפויה להתכנס ישיבת מועצה מיוחדת לדון בסוגיה, "ואם הדברים לא ייפתרו, נשקול הגשת בג"ץ בנושא".
"פועל סיני כבר מרוויח 1,600 שקל ליום"
יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת אאורה, אומר כי ברבים מן המקרים הדרישות לתוספות תשלום מצד הקבלנים התבררו כמוצדקות. לדבריו, "במקומות שבהם יש דרישה מוצדקת של הקבלנים - אנחנו הולכים לקראתם. בפרויקטים שלנו שעובדים עם קבלני ביצוע גדולים ואיכותיים, הסטיות מינוריות ומתנהלים בצורה הוגנת בינינו ובין הקבלנים שעובדים איתנו".
בעלים של חברת נדל"ן אחרת, מספר שתוספת התשלום מגיעה לעד 5% מהעלויות: "פותחים הרבה חוזים. לפעמים זה נגמר בהחלפת החברה ולפעמים נגמר בהסכמה בטוב, תלוי בסיטואציה. בפרויקט שאנחנו מקימים בתל אביב קבלן הביצוע סיפר שאין לו רווחיות וקיבל תוספת של 1.5 מיליון שקל בהסכמה. הוא בונה בעוד שני פרויקטים שלנו. צריך להיות גם בן אדם ולא הגיוני שאני ארוויח והוא יסייים בלי שקל. פתחנו חוזי ביצוע בעוד מגה פרויקט, אבל לבסוף החלפנו את חברת הביצוע".
"המבצעים שוחקים את הרווח"
בתחום ההתחדשות העירונית, שם היזם משלם במהלך הבנייה את עלויות שכר הדיירים למפונים, הלחץ לסיים את פרויקט הוא לא פעם גבוה יותר, וממילא גם הדרך להבנות חדשות מול הקבלן קצרה יותר.
אלכס מריאש, מנכ"ל חברת הכשרת היישוב התחדשות עירונית, מדגיש כי "בשנה האחרונה ישנה ירידה בקצב הבנייה, משך הבנייה מתעכב, והוצאות חריגות שוחקות את הרווחיות של היזמים, בנוסף למבצעי המימון שגם הם נוגסים ברווח. אבל מהצד השני, גם הקבלנים המבצעים נכנסו עם ציפייה לרווח קבלני מסוים. אנחנו כיזמים רואים את השחיקה שלהם, שנגרמת בעיקר בגלל העלייה בעלויות כוח האדם. אם בעבר היו משלמים לפועלים סביב 600־700 שקל ליום עבודה, היום כבר נתקלתי בפועלים סינים שמקבלים 1,600 שקל ליום עבודה. לצפות מהקבלן שמבצע להתמודד עם זה לבד, זה לא סביר. ויחד עם זאת, הפתרונות הם לא בהכרח להגדיל את הסכומים שמקבל הקבלן, אלא גם להקדים תשלומים ולהקל תזרימית".
אתם לא מפחדים להקדים תשלומים, ובסוף יקרוס קבלן הביצוע?
"אנחנו תמיד חוששים ובוחנים את האלטרנטיבות. בכל מקרה, בתימחורים חדשים של קבלני הביצוע אנחנו כבר רואים עליית מחירים".