פרויקט כורש ירושלים מסחר ומגורים קבוצת בית ירושלמי / צילום: פרוס אדריכלים
"באחד הפרויקטים שקידמנו הייתה מרפאת שיניים בקומת הקרקע של הבניין. כדי לבצע את ההתחדשות העירונית, היינו צריכים להעתיק אותה למקום אחר, אלא שהבנו שרק העתקת התשתית מסתכמת בעלויות אדירות. הבנו, בהתאם לרווחים שהציג הרופא, שאחת האפשרויות העדיפות היא שהוא פשוט ישב בבית לאורך כל שלבי הקמת הפרויקט, ונשלם לו. זה יהיה עדיף, גם מבחינתו, על העתקה של כל התשתית למקום אחר, ואחר כך העתקה שלה בחזרה לבניין החדש. זו רק דוגמה אחת: יש כאן דינמיקה מאוד אישית, ומורכבות רבה, כי כל עסק הוא סיפור אחר", מספר אבישי מאירוביץ, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת הבנייה בית ירושלמי הפועלת גם בתחום ההתחדשות העירונית.
● הפקעה של חצר במרכז תל אביב הולידה פיצוי של מאות שקלים בלבד
● לאחר כחצי שנה של סחבת: הארכת גובה מס הרכישה על דירה נוספת מגיעה לוועדת הכספים
זוהי דוגמה רק לאתגר אחד מני רבים שבהם נתקלים העוסקים בתחום, כאשר בבניין המיועד לעבור התחדשות עירונית ישנם גם בתי עסק וחנויות קיימות. ריכזנו כאן כמה דוגמאות אשר ממחישות את גודל האתגר איתו מתמודדים בעלי העסקים והיזמים במקרים שבהם צריך למצוא פתרונות גם לעסקים ולא רק לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
1 בזמן המעבר: "בעל העסק מפסיד לקוחות"
האתגר שבמעבר למקום חדש הוא רק חלק מהסיפור, משום שכל עסק שנמצא בבניין אשר עומד לעבור התחדשות עירונית, צפוי להפסיד לקוחות, ואולי אף להתמודד עם פגיעה במוניטין - ובעקבות כך, גם לספוג ירידה בהכנסות וברווחים.
במצב הקיים היום, שבו גם פרויקט תמ"א 38 פשוט יחסית אורך כמה שנים, ופרויקט פינוי בינוי גם שנים רבות, יש לכך משמעות עצומה עבור אותם בעלי עסקים.
"בעל עסק מפסיד לקוחות בהיקפים של עשרות אחוזים כשהפרויקט נמצא בבנייה", אומר נועם גרייף, מנכ"ל חברת הנדל"ן עמרם אברהם אשר עוסקת גם היא בהתחדשות עירונית. "אפשר להסביר לו שהוא מקבל חנות מודרנית ונגישה, שהלובי של הבניין יהיה מפואר מאוד - אבל מה אכפת לו מכל אלו? הוא רוצה להרוויח, להמשיך ולהתפרנס מהעסק שלו. מתייחסים לבעל חנות כמו שמתייחסים לדייר, אבל הוא למעשה יותר מדייר - כי הפגיעה בו היא לשנים, והוא לא יודע מה יקבל, איך יקבל ומתי. בעלי עסקים בהתחדשות עירונית נמצאים באי־ודאות גדולה מאוד, ולכן צריך להגיע איתם להבנה מסחרית נכונה, כל עסק לגופו".
מומחים בשוק מסבירים כי יש בסוגיה הזו הבדל גדול בין בעל נכס שמשכיר אותו לאחר לבין בעל עסק שמפעיל את המקום בעצמו. למי שמשכיר את המקום, היזם צריך לשלם שכירות ואולי להוסיף תשואה מסוימת, אבל למי שזהו העסק שלו - היזם צריך לשלם גם את הרווחים שיפסיד, ועוד עלויות נוספות. הפערים יכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים לכל עסק.
"כשבעל החנות הוא גם בעל העסק, הסיפור מורכב למדי כי מעורב פה כסף, מעורבים לקוחות", מוסיף עו"ד עמית נסים ממשרד מינצר־כרמון, נסים עורכי דין. "בעל העסק גם נדרש להתפשטות טוטאלית, לפתוח את כל הספרים, כדי להוכיח ליזם כמה בדיוק הוא מרוויח וכמה הרוויח לאורך השנים. כשמוסיפים לזה את העובדה שבעלי עסקים קטנים כאלו לא תמיד מדויקים עם הרישום בספרים, נגיד זאת כך, מקבלים תמונה מורכבת למדי שלא תמיד קל לפתור, ויכולה להוביל גם היא לוויכוחים ולעיכובים בפרויקט".
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז־כהן פרשקר ושות', מציינת כי הפתרון מצריך לא פעם חוות דעת של איש מקצוע חיצוני: "יש מקרים שבהם אנחנו ממנים רואה חשבון, שבודק את תוצאות העסק בחלוף שנה מהרגע שבו הפרויקט יצא לדרך", היא אומרת. "כך אנחנו יכולים בעצם לבדוק את היקף הנזק שנגרם כתוצאה מאיבוד המוניטין, ואז הוא יקבל פיצוי גם על העניין הזה".
2הדיירים מול החנויות: "היזם צריך למצוא את האיזונים"
במקרים מסוימים נוצרות התנגשויות בין בעלי הדירות לבין בעלי העסקים באותו בניין, ואף בין בעלי העסקים לבין עצמם. "בעלי המסחר לפעמים מבקשים קומת מסחר כמה שיותר גבוהה, וזה עלול להתנגש עם התכנון הקיים ועם גובה הבניין כולו", מספר מאירוביץ. "הם לא רוצים את עמודי התמיכה של הממ"דים בשטח החנויות, ולכן מבקשים מהיזם לבנות ממ"קים (מרחב מוגן קומתי אחד לכל הדירות בכל קומה - י.נ). בקשות כאלו יכולות ליצור מתחים רבים בתוך הפרויקט".
"גם הבקשות למפרט של החנויות החדשות עשויות ליצור מתחים", מוסיפה עו"ד פרשקר. "כך למשל, אם בעל החנות יקבל את הנכס החדש רק ברמת מעטפת, או שבעלי מסעדות קיימות יקבלו בבניין החדש שטח מוכן קומלפט, כולל הקמת המטבח מחדש, שנחשבת למהלך יקר מאוד. כדי למנוע ריבים ומחלוקות, צריך להשיג שוויון בין כל בעלי יחידות המסחר, עד כמה שניתן - שכן לכל עסק מאפיינים מיוחדים משלו. נדרשת הטמעה מראש של מנגנונים בהסכם בין היזם לבעלי העסקים, שיאזנו ויביאו לשוויון הזה בין בעלי יחידות המסחר השונות".
"אין ספק שההתמודדות עם בעלי חנויות בהתחדשות עירונית קשה יותר מאשר מול דיירים, אבל היזם הוא זה שצריך למצוא את האיזון", מוסיף מאירוביץ. "בין היתר הוא יוכל לעשות את זה אם לא ישאיר אותם לסוף, אלא יעניק להם את אותו יחס שהוא נותן לבעלי הדירות, מהיום הראשון. הם חייבים להיות שותפים, ומיוצגים, ואפילו לקבל עורך דין משלהם, כי מדובר במעין ישות נפרדת. הם צריכים להיות חלק מהתהליך מהיום הראשון, וכך קל יותר להגיע, בתכנון וגם בביצוע, למצב שבו האיזונים נשמרים בין כולם - היזם, בעלי הדירות ובעלי הנכסים".
3תקופת הביניים: "עסקים שקשה להם לקבל רישיון"
ישנם עסקים שעבורם התחדשות עירונית הדורשת מעבר של העסק למקום חדש לפרק זמן מסוים - קרי פרויקטים של הריסת הבניין הקיים ובנייה חדשה תחתיו - בעייתית יותר. זהו קושי שאמור להשתקף בדרך כלשהי בתמורה שמציע היזם לבעל העסק.
"עסקים שאפשר להעביר למרחק של כמה עשרות מטרים בודדים, לכאורה לא אמורים להיפגע", אומר עו"ד נסים, "אבל ישנם מקרים מיוחדים. כך למשל לגבי קצבייה: לא רק שהיא מגלגלת מחזורי הכנסות גבוהים מאוד, זהו גם עסק שקשה מאוד לקבל רישיון עסק עבורו, כך שכל מעבר יהיה עבורו משמעותי מאוד. במקרה כזה, היזם יצטרך להעניק לבעל הקצבייה 'כרית ביטחון', למקרה שההכנסות ירדו לאחר המעבר למקום החדש".
עו"ד נסים מציין גם מרפאות שיניים כעסקים מאתגרים למעבר, כפי שהמחשנו בדוגמה הפותחת את הכתבה. "העברה של מרפאה כזו כרוכה בעלויות עצומות, מאות אלפי שקלים רק עבור ההעתקה עצמה למקום החדש. גם שכירת מרפאת שיניים יקרה בהרבה משכירות של דירה. לא קל למצוא עבורן בית חדש".
"לא תמיד אפשר למצוא מקום חלופי לעסק כמו שאפשר למצוא לדיירים, ברמה של 'שני רחובות ליד'", מוסיף מאירוביץ. "בעל העסק יודע שהלקוחות מגיעים אליו כי שם הם יודעים שהוא נמצא, ואנחנו מדברים כאן על הסוחר השכונתי הפשוט: בעל חנות נעליים, בעל חנות לתיקון טלפונים, בעל חנות לאופטיקה. אם הוא סוגר לחודשיים - אנשים ילכו למקום אחר, והוא יאבד את פרנסתו. יש צורך ליצור כאן מנגנון פיצוי, כי תוספת שטח כמו שמקבלים הדיירים לא תשקף את הפגיעה בעסק".
4 המקום החדש: "טכנית, לא תמיד יש מקום"
ישנם מקרים לא מעטים, כך מתברר, שבהם לאחר בתום עבודות ההתחדשות העירונית לא יהיה די מקום לחנויות הקיימות. מצב שכזה יכול להתרחש בשני מקרים, בעיקר: האחד - התכנון של "המצב החדש", קרי המצב לאחר עבודות ההתחדשות, מעניק מרחב מצומצם יותר, או שונה מבחינת המבנה, לשטחי המסחר, וכך מספר החנויות המצב החדש קטן יותר; השני - בעלי החנויות עצמם מעלים דרישות אשר מגדילות את שטחה של כל חנות, וכך נוצר שטח שאינו בהכרח מתאים לחנויות המקוריות.
"בפרויקט שלנו במרכז העיר הייתה דרישה של אנשי המסחר ששטח האחסנה של כל חנות יהיה צמוד לחנות עצמה, ולא בתת הקרקע כנהוג בדרך כלל", מספק מאירוביץ דוגמה אחת. "במצב כזה, טכנית אין לי מקום לכולם. הפתרון במקרה כזה הוא פיצוי כספי, או 'המרה' של יחידת המסחר הקיימת בדירה במצב החדש. כדי לעשות את זה, יש לנו שמאי אשר מלווה את הסוחרים ויוצר את האיזון הדרוש, וגם יועץ מס שמסייע בעניין".
"הפתרון הוא לתת שטח אקוויוולנטי (שווה ערך - י.נ) כמשרד, או שטח מסחרי בפרויקט אחר, אם לחברה היזמית יש יכולת להציע דבר כזה", אומר עו"ד נסים. "היזם במקרים האלה צריך להיות גמיש ויצירתי ככל האפשר. לכן רצוי לקדם פרויקטים כאלו עם יזם גדול יחסית, שיש לו סל פתרונות גדול יחסית".
עו"ד פרשקר, מציינת כי פתרון בדמות "המרה" של יחידת המסחר ליחידת מגורים, עשוי ליצור בעיות חדשות: "שווי חנות לעולם לא יגיע לשווי דירת מגורים, כך שבעל העסק יידרש במקרה כזה להוסיף כסף. נוסף על כך, תהיה לו בעיה למכור את הדירה בבוא העת: רשויות המס ימסו את הדירה כאילו שנמכרה יחידת מסחר, ולכן הוא לא ייהנה מההטבות השונות שמציע החוק, כדוגמת פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה".
עו"ד פרשקר מתארת בעיה דומה הקשורה במצב התכנון החדש: "בפרויקט שאני מלווה כל החנויות הקיימות נמצאות בקומת הקרקע, עם חזית לרחוב, ובמצב החדש חלק מהן ייאלצו להיות בקומה הראשונה, בשל הכתבות תכנוניות. במקרה כזה, כמובן, לבעלי החנויות שייפגעו יוצע פיצוי כספי על ירידת הערך, שייקבע על ידי שמאי, אבל שום בעל חנות לא יסכים בכלל לשמוע: זו הפרנסה שלהם, וההשלכות של עלייה לקומה הראשונה אדירות עבורם. אין ספק שזה מעכב את הפרויקט, ולטעמי בסופו של דבר סוגיה כזו תיפתר רק בבית המשפט".
5 מיסוי: "לא כל מי שיש לו חנות הוא בעל עסק"
גם כאשר אין כל "המרה" מיחידת מסחר ליחידת מגורים, וגם כשהמעבר אינו מטלטל במיוחד, ישנן סוגיות נוספות. אחת מהן היא סוגיית הקיזוז במע"מ - שהופכת לדילמה כאשר בעל הנכס הוא לא בעל עסק בהגדרה.
"אם אדם מחזיק בשטח מסחרי במתחם של פינוי בינוי, ומקבל כנגדו שטח מסחר חדש בבניין החדש, והוא רשום כ'עוסק' לצרכי מע"מ, אז אפשר לקזז את המע"מ - כמו שכל עוסק בישראל עושה, ואין שום בעיה", מציינת עו"ד ירדן אבידני-עקירב, בעלים משותפת של משרד מימון-אבידני עורכי דין שמתמחה בדיני המס. "אבל אם, למשל, מדובר באדם שירש את החנות, לא הפעיל אותה ולא היה מעולם רשום כ'עוסק', אז אי אפשר לבצע את הקיזוז, והוא יהיה חייב לכאורה לשלם את המע"מ - וזה יכול להגיע למאות אלפי שקלים".
אבידני-עקירב הוסיפה: "ברירה נוספת עבורו היא לפתוח תיק 'עוסק' ברשות המסים, אבל זה גם יכול להרתיע אנשים מסוימים, גם בגלל שזה כרוך בעלויות נוספות של רו"ח וכו'. יש לא מעט מקרים, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית - של נכסים שעברו בירושה, נכסים היסטוריים ובעלים מבוגרים שלא מעוניינים להתחיל להתעסק עם דיווחים לרשויות המס, והדבר הזה יוצר לא מעט מורכבויות בקידום של פרויקטים. מורכבות נוספת היא אם הבעלים מעדיף לקבל מהיזם דירת מגורים ולא יחידת מסחר, ואז בכלל לא ניתן לקזז את המע"מ".
"אם אין פטור ממע"מ, היזם צריך להביא בחשבון גם את זה", מוסיפה עו"ד פרשקר, "משום שבמקרים כאלו הנטל עשוי ליפול עליו - וכאמור, לא מדובר במעט כסף. זה יכול להגיע לכמה מאות אלפי שקלים שהוא לא לקח בחשבון כשנכנס לפרויקט".
6 הרמה החוקית: "סוגיה שלמה שאין לה מענה"
נכון להיום אין כל מענה בחקיקה להתחדשות עירונית הכוללת גם יחידות מסחר. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אינה מתייחסת לסוגיה זו באופן ספציפי במסמכיה, ואף לא העבירה התייחסות לפניית גלובס בנושא, אם כי בכתבה אחרת שפרסמנו בנושא בעבר ציינה כך: "הנושא אינו מתאים להסדרה גורפת ומחייבת של תמורות, בשל השונות הרבה והמאפיינים הייחודים של כל נכס ונכס".
גרייף גורס כי חקיקה בנושא אכן הייתה מקילה על היזמים, אך טוען כי "את בעל העסק הקטן פחות מעניינים החוק, הנהלים, התקנים והרשות להתחדשות עירונית. הוא נלחם למען מחייתו, ואנחנו צריכים לתת מענה לספקות שלו. מבחינתו, מה שיגיד המחוקק לא ישנה הרבה".
"זו סוגיה שלמה שאין לה מענה כרגע", אומרת עו"ד פרשקר. "אין כיום פרויקט התחדשות עירונית שלא כולל יחידות מסחר, ובכל פרויקט אנחנו נתקלים בקושי אחר שמונע מהיזם להתקדם, או מעכב אותו מלהגיע לרוב הדרוש".
"כל התחום הזה עוד לא מותאם בצורה מדויקת לבעלי 'יחידות אחרות' - כלומר חנויות ויחידות מסחריות", מסכמת עו"ד אבידני־עקירב. "זו אחת הסיבות שבגללה פרויקטים שיש בהם יחידות כאלו נחשבים מורכבים יותר, ארוכים יותר, ודורשים יותר שכנוע והסברים. אנחנו מלווים כמה פרויקטים שכבר הושגה הסכמה מלאה מכל בעלי הדירות, ויש עיכובים, בין היתר, בגלל הסוגיות שמתעוררות בקשר ליחידות המסחר".