אתר בנייה למגורים באשקלון / צילום: Shutterstock
מדד ת"א בנייה הוביל בתחילת השבוע הנוכחי את העליות בבורסת תל אביב, והשלים זינוק של 40% מתחילת השנה, הרבה מעבר לעליית מדד הדגל של הבורסה, ת"א 35 (כ-23%). העלייה החדה במדד הענפי משקפת את האופטימיות הגוברת של משקיעים, באשר לביצועים העתידיים של חברות הבנייה למגורים המובילות שנסחרות בבורסה בת"א, אופטימיות שניתן לשאוב גם מהדוחות החזקים שפרסמו לרבעון השלישי של השנה.
● ראיון | מנהל העסקים של בעלי ערוץ 14: "על כל אחד שלא ירצה לעשות איתנו עסקה בגלל פוליטיקה יבואו שניים"
● "לא יקר": הבנקים הזרים אופטימיים לגבי הכלכלה, וזו התחזית שלהם לגבי השקל
מהדוחות הכספיים של 8 חברות בנייה מהבולטות במשק, עולה כי הללו מכרו 1,378 דירות ברבעון, זינוק של 56% ביחס למקבילו אשתקד. השיפור במכירות ניכר בנתוני החודשים ינואר-ספטמבר שבהם מכרו אותן חברות 4,212 דירות, עלייה של כ-120% ביחס לתקופה המקבילה. באותה תקופה, נזכיר, נרשם קיפאון בענף בשל המאבק סביב הרפורמה המשפטית טרם פרוץ המלחמה.
מבדיקת גלובס עולה כי ברבעון השלישי, מי שהובילה במספר הדירות שמכרה היתה עמרם אברהם (345 דירות), שרשמה עלייה של 21% בתוך שנה. נושפת בעורפה י.ח דמרי, שהיא גם החברה הגדולה במונחי שווי שוק בענף (7.5 מיליארד שקל), שמכרה 312 דירות.
דלק לצמיחה במכירות הדירות שימשו פרויקטי התוכנית הממשלתית מחיר למשתכן, שבהם חווים הקבלנים לדבריהם התנפלות מצד זכאי התכנית. אך גם בדירות שהם מוכרים בשוק החופשי יש ביקושים מרשימים, שנתמכים על ידי מבצעי המימון הנדיבים של 80\20, 90\10 ודומיהם, באמצעותם מושכים הקבלנים את רוכשי הדירות (המשלמים רק חלק קטן מתמורת הדירה במועד הרכישה, והיתרה בעת המסירה).
2.62 מיליון שקל לדירה
מדוחות החברות עולה כי המחיר הממוצע לדירה חדשה שמכרו טיפס ברבעון השלישי ב-5% ביחס לרבעון המקביל ל-2.74 מיליון שקל, ממחיר ממוצע של 2.62 מיליון שקל.
מאידך, בדיקה מצרפית של תשעת החודשים הראשונים מלמדת דווקא על שחיקה של 5% במחיר הממוצע - ל-2.7 מיליון שקל. הסיבה היא ככל הנראה ריבוי מכירת דירות בפרויקטי מחיר למשתכן השנה, במחירים הנמוכים מהמחיר שבו נמכרות דירות חדשות בשוק החופשי.
את הדירות היקרות ביותר מכרה ברבעון חברת ישראל קנדה - במחיר ממוצע של 5.1 מיליון שקל, שחיקה קלה של 4% ביחס לרבעון השלישי אשתקד. לצד זאת רשמה החברה שמובילים ברק רוזן ואסי טוכמאייר זינוק של 34% בהיקף הדירות שמכרה, ל-114 ברבעון. יש לציין עוד כי למרות ההיקף המספרי הגדול של הדירות שמכרו חלק מהמתחרים, במונחים של היקף כספי ישראל קנדה שמוכרת דירות יוקרה בתל אביב, עקפה את המתחרים. מחיר הדירה הממוצע שמכרה בתשעת החודשים הראשונים עמד על 6.4 מיליון שקל. יש לציין כי מתחילת השנה ועד לפרסום הדוחות מכרה 369 דירות ב-2.35 מיליארד שקל.
מי שרשמה את הזינוק החד ביותר היא אזורים, שבשליטת הרשי פרידמן, שמחירה הממוצע של דירה שמכרה עלה ב-72% ל-3.2 מיליון שקל, על אף זינוק של 43% במספר הדירות שנמכרו ל-162 ברבעון השלישי.
חברות הבנייה מקפידות לציין שתמהיל הדירות הנמכרות משפיע מאוד על המחיר הממוצע, וזה המקרה של קבוצת אקרו שבשליטת צחי ארבוב, שמכרה ברבעון 237 דירות - זינוק של 812% בתוך שנה, שנבע ממכירה מסיבית של 151 דירות בפרויקט שלה ביפו, במסגרת מחיר למשתכן. אקרו מתמחה בפרויקטי דירות יוקרה בת"א, והמכירות בפרויקט מחיר למשתכן הובילו לירידה של 53% במחיר הממוצע של דירה שמכרה ברבעון, ל-3.1 שקל "בלבד" מול 6.5 מיליון שקל ברבעון השלישי אשתקד.
"כל הקבלנים משתתפים"
"אנחנו במכירות שיא", אומר יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ובעל השליטה בחברת הבנייה למגורים אאורה, המתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית. "מכרנו עד כה (סוף נובמבר) כ-800 דירות, ובקצב הזה נגיע לכ-900 דירות שנמכור ב-2024 כולה, כשמדובר עדיין בשנת מלחמה. אני גם צופה שב-2025 השיא יישבר". אאורה הכפילה את מכירת הדירות שלה בתשעת החודשים הראשונים של השנה (656 יחידות לעומת 335 בתקופה המקבילה).
לדברי אטרקצ'י המכירות מתפרסות על פני כל המדינה, בדגש על הפריפריה, כאשר הביקוש החזק הוא לדירות למעמד הביניים ופחות דירות יוקרה: "מאופקים עד חדרה, זה לא משהו נקודתי. השוק הכי חזק הוא לדירות בטווח מחירים של 2-3 מיליון שקל. ככל שעולים במחיר, השוק חזק פחות. עם זאת, אנחנו עדיין מוכרים יפה בפרויקטים במרכז בקריית אונו, רמת גן וגבעתיים. בתל אביב, בסוף השוק יותר סלקטיבי, זה שוק של אנשים בעלי יכולות".
אטרקצ'י מציין כי הוא אינו שותף לדאגת בנק ישראל ממבצעי המכירות של הקבלנים: "אני נותן את מבצעי 20/80 ללקוחות שלי זה כעשור. הם מאפשרים עוד זמן ונוחיות למי שצריך למכור קודם דירה (משפרי דיור, ח"ש). מי שצריך לקחת משכנתא, לא משלם פעמיים באותה תקופה שקודמת לאכלוס (שכר דירה ומשכנתא).
"אתן לך דוגמה. אנחנו בהליכי מסירה של דירות בפרויקטים שלנו ברמת השרון, בבן שמן ובחולון (שניתנו בעבר במבצעים כאלה, ח"ש), ולא רואה ביטולים מצד הלקוחות. אנשים משלימים את העסקאות, הם רוצים את הדירות האלה".
לגבי המחסור בפועלים שמכביד על ענף הבנייה מתחילת המלחמה (עקב מניעת הגעתם של פועלים פלסטינים), טוען אטרקצ'י כי הוא אינו מורגש כיום באתרי החברה: "המלחמה הקטינה את היקף הפעילות בשל אותו מחסור בשלושת החודשים הראשונים של המלחמה, אבל מאז האתרים שלנו עובדים במלוא הקצב. הקבלנים הגדולים (שבונים עבור אאורה את הדירות) מצליחים לעבוד בקצב טוב. הבעיה הייתה אצל הקבלנים הקטנים שהתבססו על פועלים פלסטינים, ויותר קשה להם כיום".
הוא מודה כי "עדיין חסרים במדינה פועלים, אבל אנחנו בינתיים מסתדרים. במכרזים שהוצאנו לבניית דירות ב-2025, כל הקבלנים הגדולים משתתפים ורוצים לעבוד. ברמת המדינה יש עדיין מחסור של עשרות אלפי פועלים ואני חושב שהבנו שלהסתמך על פלסטינים זה לא דבר טוב. צריך להביא מכל העולם, אני גם לא מפחד מזה שאומרים שחלקם לא מיומנים, אמרו את זה בעבר גם על הפועלים הסינים".
"ביקוש קשיח בפריפריה"
שיאנית המכירות מבין חברות הבנייה בת"א היא כאמור עמרם אברהם, שמאז הונפקו מניותיה במאי השנה בבורסה הן הניבו למשקיעים תשואה של 38%, והחברה נסחרת בשווי של 2.1 מיליארד שקל.
החברה בשליטת האחים אלון ויורם עמרם מכרה מתחילת השנה 1,483 דירות, כמעט פי 4 מבתקופה המקבילה, כשהמחיר הממוצע לדירה נשחק ב-7% ל-1.7 מיליון שקל.
"החברה מתמחה אמנם במחיר למשתכן, אך רוב הסחורה שמכרנו השנה הייתה בשוק החופשי", אומר המנכ"ל נועם גרייף. "הביקושים שאנחנו רואים הם קשיחים מאוד, בעיקר בפריפריה בערים כמו עכו וטירת כרמל. אבל גם בנתניה ובראשון לציון במתחם ה-1000. אנחנו בפריסה מאוד רחבה ומדייקים את המוצר לפי הלקוח". חלק ממה שמסביר את תנופת המכירות של עמרם אברהם, היו מבצעי המכירות שהדאיגו את בנק ישראל.
בשנה שחלפה, לדברי גרייף, "הענקנו מבצעים אגרסיביים של 5/95, ו-10/90. אחרי שינוי המגמה מצד בנק לאומי (שהקשיח את התנאים לקבלנים לאחרונה, ח"ש) עברנו ל-20/80, מבצעים שהיינו נותנים קודם".
אתם מרגישים את המחסור בפועלים לענף?
גרייף: "אנחנו גם יזם וגם קבלן ועובדים רק עם פועלים סינים. המלחמה השפיעה עלינו לתקופה קצרה וגם עלויות השילוח הימי אתגרו. בהתחלה היו אלה החות'ים שהקשו על הסחר הימי, אחר כך הגיעו הקשיים מול טורקיה. אבל מצאנו פתרונות (יבוא עקיף מיוון, במקרה של טורקיה). עם זאת, היו פרויקטים מסוימים שנאלצנו להעלות את המחיר בשל התייקרות התשומות".
גרייף מוסיף כי החברה קיבלה רישיון יבוא עובדים זרים ו"אנו בוחנים את השימוש באפשרות הזאת. יש לנו רישיון להביא כ-250 פועלים מהודו או סרי לנקה בצורה ישירה".
המלחמה משפיעה על טעמי רוכשי הדירות?
"לפני המלחמה אנשים 'התמרכזו' ורכשו דירות יותר במרכז המדינה. מי שהרגיש מצוקה באספקט הביטחוני, עבר מהצפון למקומות כמו פרדס חנה או עכו, כשבמקביל היה מעבר ברכישת דירות בדרום מאשקלון לאשדוד".
היום, לדברי גרייף, המגמה מתחילה להשתנות, כאשר פני החברה קדימה לסיום מיוחל של המלחמה: "לרוב יש שגשוג אחרי המלחמה, וצריך לתקן את הנזקים לתשתיות ולדירות שנפגעו. התיקונים האלה יהוו מנוע צמיחה, והנדל"ן יהיה הקטר שיניע את הכלכלה. התרגום הוא במחירי הדירות ובביקושים להן. להבדיל וכמו אחרי הקורונה, צפוי להערכתי שגשוג מטורף בענף".