עמוס דאבוש, מנכ''ל קרדן נדל''ן / צילום: יח''צ
גם קרדן נדל"ן מצטרפת ל"חגיגת" הפעילות העסקית בענף הנדל"ן בשבוע האחרון: החברה מודיעה היום (ה') על מימוש אופציה להקמת כ־2,000 יחידות דיור במזרח חדרה. מדובר במימוש הסכם מול בעלי קרקע פרטיים, המחזיקים 64% משטח של 192 דונם במזרח העיר, ובמסגרתו תרכוש קרדן מחצית מהזכויות בשותפות בין הצדדים, בדרך של הקצאת זכויות.
● המשפחה שבונה אלפי דירות בפריפריה מגיעה לבורסה כדי להחליף חוב בריבית דו-ספרתית
● תו אחד למשפחה ועליית מחירים: עיריית ת"א משנה את מפת החניה בעיר
קרדן נדל"ן החלה במהלך כבר בדצמבר 2021, אז רכשה חלק מהקרקע וחתמה מול בעלי הקרקעות על הסכם האופציה המדובר. בהמשך לחתימה על מימוש האופציה, ניתן יהיה להקים על המקרקעין 2,087 יחידות דיור בסך הכול, בשני שלבים. חלקה של השותפות (קרדן והבעלים הפרטיים) יהיה 1,947 יחידות דיור, זאת לצד קרקע ל־70 יחידות דיור שבה מחזיקה החברה באופן ישיר, ועוד עסקת קומבינציה נוספת באותו מתחם שתאפשר הקמת 70 יח"ד נוספות.
התוכנית על הקרקע כולה, בשטח 192 דונם כאמור, אושרה בתחילת החודש על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, ותכלול בסך הכול כ־3,200 יחידות דיור ועוד כ־10,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה. בקרדן מציינים כי על פי הערכתה, היתר בנייה ראשון על הקרקע צפוי להתקבל בתוך כשנתיים.
500 אלף שקל שווי קרקע לכל יח"ד
שוויה של הקרקע טרם נקבע, בשל אופייה של העסקה שנחתמה בין הצדדים. השווי יקבע על ידי שמאי, לאחר אישורה המלא של התוכנית ופרסומה ברשומות, ובהמשך לכך יגזר שווי מימוש האופציה. עם זאת, מומחים בענף מעריכים כי שווי קרקע לכל יחידת דיור באזור הזה בעיר הוא כ־500 אלף שקל, כך ששווייה של הקרקע מוערך בכמיליארד שקל. את הפרויקט תבצע חברת הבת של קרדן נדל"ן, אל הר, וההערכות לגבי ההשקעה בפרויקט מדברות על כ־3.5 מיליארד שקל.
העסקה שעליה הודיעה היום קרדן נדל"ן מסכמת שבוע פעיל מאוד בענף, אולי מהפעילים בעת האחרונה. בין היתר הוא כלל עסקה לרכישת קרקע בבת ים על ידי קבוצת סופרין, תמורת כ־27.8 מיליון שקל; רכישת 49% מהזכויות בפרויקט לשכירות ארוכת טווח של אזורים LIVING בירושלים, על ידי מגדל ביטוח ופיננסים תמורת כ־137 מיליון שקל; רכישת קרקע בהרצליה על ידי ישראל קנדה, תמורת 120 מיליון שקל; השלמת רכישת קרקע בראשל"צ על ידי חברת צרפתי צבי ובניו, בכ־13.5 מיליון שקל; ומעל לכול רכישת 25% ממניות רני צים על ידי קבוצת חג'ג', לפי שווי של 530 מיליון שקל. לכך יש להוסיף מהלכי הנפקות מצד חברות נדל"ן שונות, כולל הנפקת האג"ח של חברת My Town.
מנכ"ל חברת קרדן נדל"ן לא רואה בפעילות הזו דבר חריג. בשיחה עם גלובס הוא אומר: "זה לא שהשוק 'מרים ראש' עכשיו - הוא כבר כמה שנים בתנופת פיתוח ובנייה, עם ביקושים חזקים. עם זאת, אין ספק שהפסקת האש, או סיום המלחמה, להוביל לעלייה משמעותית נוספת בביקושים. המחירים צפויים לעלות בצורה משמעותית 'ביום שאחרי המלחמה', בשל המחסור האדיר בקרקעות זמינות לבנייה, העלייה הדרמטית בעלויות הביצוע וגורמים נוספים שממשיכים להפעיל לחץ על השוק. הירידה שראינו במדד המחירים האחרון (מדד ספטמבר, שירד ב־0.1% - י"נ) היא ככל הנראה רגעית בלבד, ולא משקפת מגמה ארוכת טווח".
ציפית שתקציב 2025 יכלול יותר רפורמות/מהלכים בתחום הנדל"ן והבנייה?
"ההתעלמות של מקבלי ההחלטות מהמורכבויות ומהבעיות הרבות בענף, כמו מחסור בקרקעות ובכוח אדם ועלויות ביצוע גבוהות, לא רק שלא תסייע בפתרון הבעיות, אלא אף תעמיק את המשבר. מצד שני, תקציב 2025 מושפע מאוד מהמצב הביטחוני ומהצורך להקצות משאבים למערכת הביטחון ולשיקום את האזורים שנפגעו, ובמציאות כזו קשה לצפות לתקציב שממוקד ברפורמות רחבות בתחום הנדל"ן והבנייה, אבל ישנם תחומים שבהם הייתי מצפה לראות מענה גם בתקופה זו, בעיקר בהקשר של התחדשות עירונית ושיקום הפריפריה שנפגעה משמעותית מהמלחמה. גם בתקופות של מלחמה ומשבר, יצירת תשתית עתידית לדיור ולפיתוח אורבני היא השקעה הכרחית לעתיד המדינה".
"כשנראה הזדמנות לרכישת קרקעות נוספות, נשמח לממש אותה"
בשנים האחרונות חדרה נהנית מתהליך לתחילת מימוש הפוטנציאל הגדול שלה, כך נראה, עם עוד ועוד פרויקטים באזור חוף הים ותהליכי התחדשות עירונית שמתחילים להבשיל. דווקא רכישה במזרח העיר, כמו זו שביצעה קרדן, היא המתוקשרת פחות לעומת פרויקטי המגורים הנודעים במערב העיר, אך לדברי דבוש, גם חלק זה של חדרה נמצא "בתנופת פיתוח משמעותית בעשור האחרון, שמשנה את פני העיר והאזור כולו".
"השכונה החדשה שאנו מקדמים במזרח מצטרפת לשכונות נוספות שמתפתחות באזור זה", הוא אומר, "והן צפויות להפוך למוקדי מגורים אטרקטיביים ומבוקשים. אנו רואים באזור זה פוטנציאל אדיר בזכות הנגישות התחבורתית, הפיתוח העירוני המואץ, ועליית הערך הטבעית שנוצרת בעקבות המחירים הגבוהים יותר במערב העיר. מדובר בהזדמנות אסטרטגית, ואנו מאמינים שבעתיד הקרוב האזור ימשוך אוכלוסיות חדשות ויהפוך למוקד מגורים איכותי ונגיש. לחדרה יש פוטנציאל אדיר להפוך לעיר מרכזית ואטרקטיבית. עם הבנייה החדשה, כמו זו שתתממש בעקבות העסקה הנוכחית, וגם באמצעות ההתחדשות העירונית שממשיכה לצבור תאוצה, אני מאמין שחדרה תמשוך אליה אוכלוסיות חדשות ותממש את הפוטנציאל שלה בשנים הבאות".
לשאלה אם קרדן תגדיל את היקף השקעתה באזור, אמר דבוש: "אנחנו לא פוסלים שום אפשרות ומאוד אוהבים את חדרה ואת האזור. כשנראה הזדמנות מתאימה לרכישת קרקעות נוספות, גם במזרח העיר, נשמח לממש אותה".