הבניין ברחוב טוסקניני 6. התוכנית הפקיעה 90 מ''ר / צילום: ניצן שפיר
האם תחנה של הרכבת הקלה שתוקם מתחת לבית, על קרקע ששימשה בעבר חצר, תוריד את שווי הדירות או שדווקא תעלה אותן? זו אחת השאלות ששמאי מייעץ יצטרך לתת עליהן את הדעת במסגרת תביעת פיצויים שהגישו שכנים בבית ברחוב טוסקניני בתל אביב, בגין ירידת שווי הדירות שלהם.
● הממשלה שאפה ל־100 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך? יש בקושי 5,000
● מי צפופה יותר: פלורנטין או בני ברק? התשובה לא כל־כך פשוטה
השכנים מעריכים את הנזקים התכנוניים שנגרמו להם ב-14 מיליון שקל, בעוד שהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב ונת"ע סבורות ששום ירידת שווי לא נגרמה לדירות שבבית
חלק מהאלמנטים הקשורים לירידת השווי מדידים, כגון שינוי מצבו התכנוני של הבית, וחלק אפשר רק להעריך, כגון האיזון הכלכלי של מטרדים שתפיק התחנה שתוקם בשטח החצר, לעומת היתרון של "תחנה פרטית", ביציאה מהבניין.
הבניין ברחוב טוסקניני 6 נמצא בלב ליבה של תל אביב, בין היכל התרבות ומבנה תיאטרון הבימה, לרחוב אבן גבירול, ברובע 3, בצפון הישן של תל אביב "הקלאסית" שהוקמה על פי התוכנית המנדטורית.
המבנים באזור זה הם בעיקר בתי מגורים קטנים, שהוקמו על מגרשים קטנים. במקרה זה מדובר במבנה ישן בן שתי קומות מעל קומת קרקע, שהוקם על מגרש של 528 מ"ר, ובו שמונה יחידות דיור.
תוכנית הקו הירוק, שקיבלה תוקף במאי 2017 ושעוברת במקום, הפקיעה מהמגרש 90 מ"ר. בתחילת הדרך לא היה ידוע שבמקום תוקם תחנה, אך בשלבים מאוחרים יותר הדבר התגלה, והשכנים הגישו את התביעות.
נת"ע: בלי פיצוי על ירידת ערך
כשמפקיעים קרקע, מסלול הפיצוי מחולק לשני שלבים: הראשון - בגין שינוי הייעוד של הקרקע המופקעת וההשלכות הפוגעות על בעלי הנכסים; השני - בגין ההפקעה עצמה.
נת"ע פיצתה את בעלי הדירות רק בעבור ההפקעה, ואלה הגישו תביעה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב בגין ירידת שווי הדירות שלהם, שנגרמות ע"י תוכנית הרכבת הקלה. הוועדה דחתה את התביעות, ועל כן ערערו בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, שדנה בנושא בימים אלה.
טענותיהם מחולקות כאמור לשני חלקים. הראשונה מתייחסת לפגיעה התכנונית בזכויות הבנייה שמקנה להם תוכנית רובע 3. תוכניות רובע 3 היא אחת מ"תוכניות הרובעים" (התוכנית השנייה היא תוכנית לרובע 4 הסמוך), שבאות להסדיר את יישום תמ"א 38 בצפון תל אביב, על פי מדיניות תכנון עירונית.
לטענת בעלי הדירות, שגובתה באמצעות דוח שמאי של השמאים אריה קמיל ויעל רוזנברג-צ'צ'יק, ההפקעות הפכו את המגרש של הבניין ממה שמכונה בתוכנית רובע 3 "מגרש גדול" ששטחו גדול מחצי דונם, ל"מגרש קטן", ששטחו קטן מחצי דונם, מה שגרם לצמצום ניכר בזכויות הבנייה המוקנות לבניין.
על פי תוכנית הרובע, בשטח המכונה "שטח ההכרזה" (כלומר זה שכלול בהכרזה של אונסק"ו לשימור, עקב היות האזור כלול ברשימת אתרי המורשת העולמית) ניתן להקים עד שש קומות, בתנאי ששטח המגרש הוא חצי דונם ויותר. כשמדובר בפחות מחצי דונם, התוכנית מתירה לבנות מבנים של עד חמש קומות בלבד.
נוסף לכך, הקטנת המגרש גרמה לכך שחניון ל-12 מכוניות שאמור להיבנות על פי תוכנית הרובעים - לא יוכל להיבנות.
עד כאן מדובר בפגיעות התכנוניות הנטענות.
אבל להן נוספה הפיכת חלק מהחצר לשעבר לכניסה לתחנת דיזנגוף של הרכבת הקלה, שהפכה את ההפקעה לא רק לפוגעת מבחנה תכנונית, אלא גם לכזו שמשפיעה על איכות החיים בצורה של מטרדי רעש, עומס וזיהום אוויר. "תחשוב מה יקרה לדיירי הבית בכל פעם שאנשים יגיעו להופעה בהיכל התרבות, ואחר כך יחזרו בשעה מאוחרת הביתה, דרך התחנה", אומר קמיל.
בסך הכל תובעים הדיירים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ונת"ע פיצויים בגובה של 14 מיליון שקל, שמגלמים את ירידת כלל שווי הדירות בבניין.
המחלוקת השמאית: מה אפשר לבנות
ואולם במהלך הדיונים נוצרה מחלוקת שמאית בין בעלי הדירות לוועדה המקומית ונת"ע, שתי הנתבעות.
כשמדובר על נזק תכנוני, כלומר לא על משהו שחל על הדירה כפי שהיא אלא על היכולת לממש אופציה תכנונית בעתיד, יש לבדוק מהו אופן המימוש המיטבי שהתוכניות הרלבנטיות מעניקות לו, ומהן להפחית את הפגיעות שחלות באופציות הללו.
על פי בעלי הדירות, השימוש המיטבי למימוש תוכנית רובע 3, הוא הריסת הבניין ובנייתו מחדש בנוסח תמ"א 38/2 (הריסה ובינוי מחדש).
ואולם, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה שהגישה חוות דעת שמאית של השמאי רמי סויצקי, סבורה כי השימוש המיטבי במגרש של הבניין בטוסקניני 6, הוא דווקא כלומר חיזוק של המבנה הקיים ותוספת דירות, כדוגמת תמ"א 38/1.
קביעת החלופה המיטבית היא קריטית במקרה זה, שכן בחלופת החיזוק והבנייה אין רלוונטיות לשטח המגרש, ועל כן אין ירידת ערך. כמו כן הפסד החצר הוא שולי ואינו גורע משווי הדירות הקיימות.
לנת"ע ולוועדה המקומית היו דברי ביקורת גם על החלק השני של התביעה, לגבי הכניסה לתחנה והקביעות של שמאי הדיירים, על מטרדים שונים שיגיעו ממנה, והם טענו, כי הדוח שלו לא לווה בדוח מומחה שיגבה את הטענה.
ועדת הערר המחוזית בראשות עו"ד סילביה רביד החליטה למנות שמאי מייעץ, שיבחן האם באמת צודקים בעלי הדירות ברחוב טוסקניני, שתוכנית הקו הירוק פגעה בהם מעבר להפקעת החצר.