עבודות המטרו בתל אביב / צילום: בר לביא
בשבוע שעבר, ממש ביום האחרון של שנת 2024, קיבל ענף הנדל"ן בשורה שחיכה לה זמן רב: אחרי כמעט חמש שנים אושרה במועצה הארצית לתכנון ובנייה תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב תחנות המטרו בגוש דן, שקידם מינהל התכנון בשנים האחרונות. זוהי התוכנית שלמעשה קובעת את זכויות הבנייה לאורך תוואי המטרו המתוכנן, ומאפשרת את הפיתוח בסביבתו.
● ראיון | צורי דבוש, יו"ר חברת קליל: "החרם הטורקי לא הגדיל את המכירות שלנו"
● עשר עסקאות גדולות תוך שנה: ההתחדשות העירונית לוהטת
בינתיים התקדמו הליכים אחרים הקשורים במטרו - למשל קביעת היטל ההשבחה הגבוה בו - וכך נוצרה אי־ודאות גדולה סביב פיתוח המטרו. האישור - אף שהוא דורש את אישור הממשלה כדי להפוך מוחלט - מעניק את הוודאות הנדרשת, ומאפשר לשוק להבין מה הם כללי הפיתוח בשטח העצום של כמעט 118 אלף דונם של מרחב המטרו.
נזכיר כי תמ"א 70 קובעת "מרחב השפעה" לכל תחנת מטרו, המחולק לשלושה: תחום הליבה, אשר מגיע עד כ־100 מטר מהכניסה לכל תחנה; הטבעת הראשונה, מקצה מרחב הליבה ועד כ־300 מטר ממרכז התחנה; והטבעת השנייה, מקצה הטבעת הראשונה ועד 800 מטר (בתחנות מסוימות עד 600 מטר) ממרכז התחנה. בהתאם, התוכנית קובעת כללי פיתוח ומקצה זכויות בנייה לכל מרחב כזה, ובהתאם להגדרת "אזור ייעוד" בתוכנית, אשר קובע את תמהיל השימושים בכל מרחב השפעה כזה.
גלובס עושה סדר בשלבים הבאים.
1הבשורה לשוק: ודאות
"המטרו הוא התרחשות אורבנית. הוא הרבה יותר מאשר קווי הולכה תחבורתיים", אומר עו"ד ארז קמיניץ, שותף וראש תחום רגולציה וממשל במשרד EBN - ארדינסט, בן נתן טולידאנו. "תמ"א 70 לוקחת 109 תחנות לאורך התוואי ומייצרת לגביהן תכנון כולל, וכך מאפשרת מכאן ואילך תכנון מפורט להעצמה בסביבת התחנות, ולמעשה הפיכה של רוב תחנות המטרו למוקד משיכה עירוני. היא תביא לידי ביטוי בצורה טובה יותר את היכולות לייצר ציפוף עירוני באמצעות המטרו, ותאפשר יצירת עולם אורבני חדש עם פחות נסועה ורכבים, ויותר שימוש בתחבורה ציבורית".
"אישור תמ"א 70 מעניק את הוודאות שכולם חיכו לה", מוסיף עו"ד שגיב חנין, ראש תחום תכנון ובנייה (משותף) במחלקת נדל"ן, תכנון ובנייה במשרד גולדפרב גרוס זליגמן. "האישור הוא בעצם קיבוע סופי של הכללים במרחבי ההשפעה של תחנות המטרו, שמהם למעשה נגזרות עוצמות הבינוי שיתאפשרו סביב כל תחנה. עולם התכנון כבר עובד לפי העקרונות הללו, אבל עכשיו זה קובַּע רשמית על ידי המועצה הארצית, ויעניק ודאות".
"האישור מהווה בשורה חשובה לשוק", ממשיכה שמאית נחמה בוגין, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "נותר עוד אישור הממשלה והפרסום ברשומות, אבל זה תהליך פורמלי ואני לא צופה שמשהו ישתבש בדרך. ההליך המקצועי של גורמי התכנון הסתיים, וזה שלב ראשון וחשוב מאוד בדרך. אומנם השוק מתנהל כבר הרבה זמן לרוחה של תמ"א 70, נקרא לזה כך, והעקרונות שלה נלקחו בחשבון, אבל כשזה מאושר ורשמי אפשר לקדם את הדברים הבאים בצורה מהירה יותר".
"הצורך הדחוף באישור התוכנית אכן בא מתוך כוונה לייצר ודאות לשוק", מוסיפה עו"ד איילת צור, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד גינדי כספי, "בעיקר בגלל שכבר החלו, הרבה לפני אישורה, בהפקעות ובהליכים נוספים הקשורים למטרו. זה המקל, וה'גזר', בדמות העצמת הזכויות, היה אמור להיות בצמוד לו, וזה לא קרה עד כה. לכן הייתה חשיבות גדולה שהתוכנית תאושר כמה שיותר מהר. מעניין יהיה לראות כמה זמן לממשלה ייקח לאשר אותה - כולנו יודעים שיש תוכניות שישבו על שולחן הממשלה זמן רב מאוד עד לאישורן".
2התמריץ: היטל השבחה מופחת
לכאורה, אישורה של תמ"א 70 אמור לקרוץ ליזמים ולמשוך אותם לפתח את מרחב המטרו, כעת כשהכללים ברורים ומקובעים סוף־סוף. במשך תקופה ארוכה זה לא קרה, גם אם המדינה קיוותה שיקרה אחרת, והמרחב לאורך תוואי המטרו לא פותח בקצב גבוה - בעיקר בטענה למיסוי מכביד אשר יוצר חוסר כדאיות כלכלית. ביולי האחרון אושר, בהובלת ח"כ יעקב אשר, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, תיקון חוק המטרו אשר מבטיח "מס השבחת מטרו" מופחת ב־15% בתוכניות לאורך תוואי המטרו, ליזם שיספיק להגיש בקשה להיתר בנייה עד סוף שנת 2030, קרי בתוך כשש שנים. אישור תמ"א 70, כחלק חשוב ב"פאזל" הזה, אמור לגרום ליזמים, אם כך, לצאת לדרך ולפתוח במרוץ נגד השעון להשגת ההיתר.
"אף אחד מהיזמים לא ירוץ ויסתער", מצנן עו"ד קמיניץ את ההתלהבות, "אבל בהחלט יש על מה לדבר. כעת היזמים יכולים לרכוש קרקעות ולנסות ולקדם תכנון שתהיה בו העצמת זכויות משמעותית, כי זה הרעיון בבסיס התוכנית. אני מניח שיזמים ייכנסו לזה בצורה מפוכחת, כי מדובר באתגר משמעותי, אבל זו גם הזדמנות. תהיה בדיקה לעומק של כל תחנה ותחנה. יהיו כאלו שיבדקו אם אפשר לקדם זאת עם אחרים, אולי ינסו לבדוק אם ניתן לקדם את התכנון גם עם גורמים ציבוריים. הדבר החשוב ביותר הוא לעשות את זה בצורה כמה שיותר מהירה - אבל מדויקת".
כדי שזה יקרה, עולם התכנון צריך לעבור לשלב הבא: שלב התוכניות המפורטות לאורך תוואי המטרו. תמ"א 70 היא תוכנית כוללנית, שלא ניתן מכוחה להוציא היתרי בנייה, ולכן נדרש לגבש תוכניות מפורטות, עבור כל סביבת תחנה. לאחר שיאושרו ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר שתאפשר את אותה הפחתת מס - אך מדובר במסלול לא פשוט בכלל.
"צריכה להיות עכשיו דחיפה נוספת להליכי התכנון", אומרת שמאית בוגין. "זאת ההזדמנות של רשויות התכנון, כפי שהראו בתהליך של תמ"א 70 שהן יכולות להתגייס ולאשר את התוכנית במהירות יחסית בשלב הנוכחי (לאחר שהתוכנית נכנסה באוגוסט האחרון למעין סבב התנגדויות נוסף, לפי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה - י.נ). באותה מידה הן צריכות להתגייס גם לאישור של תוכניות מפורטות, כדי שיזמים יעמדו בלוחות הזמנים, יוכלו להגיש בקשות להיתרים והלכה למעשה לפתח את התוואי הכל כך חשוב הזה".
"הגרייס שניתן בהפחתת היטל השבחת המטרו מוגבל, וזו תקופה קצרה למדי", מוסיף עו"ד קמיניץ. "התאחדות הקבלנים, למשל, טוענת שזה בלתי ישים בעליל. לכן משרד האוצר והגופים המלווים את הפרויקט יצטרכו לבדוק אם התקופה הזו באמת מספיקה, ולהעניק הארכה במידת הצורך. יש כאן אפקט פסיכולוגי מסוים: אם יזמים יחשבו שיש אפשרות לעמוד בלוחות הזמנים הללו, הם ינסו להתקדם ואחריהם יגיעו עוד ועוד יזמים. מצד שני, זו גם הזדמנות וכדאי שהשוק הפרטי יעשה כל מאמץ לנסות ולקדם אותה. יש פה פוטנציאל גדול מאוד להשביח ולהעשיר את הזכויות בקרקע".
"ההטבה שניתנת לגבי מס השבחת המטרו היא תמריץ טוב, אבל רק ליזמים שכבר מוכנים במידה מסוימת", אומר עו"ד חנין. "כאלו שכבר מכירים את התוואי ואת הסביבה, שפועלים במרחבי ההשפעה, הם יכולים בהחלט להתקדם ולהספיק להגיש בקשה להיתר בלוחות הזמנים שהוגדרו.
"יש יזמים רבים שעוד רגע מזנקים קדימה. אנחנו בעצמנו כבר נמצאים בקשר עם נת"ע לגבי מגרשים קרובים לתחנות שקיבלו הודעות הפקעה, וחושבים איך מתכננים יחד ומתחברים, משתפים פעולה לצורך קידום תוכניות שמעצימות את זכויות הבנייה".
"פעילות של יזמים והתעוררות של השטח ראינו כבר עם חקיקת התיקון לחוק המטרו", מוסיפה בוגין. "עד העברת התיקון באמת הייתה סקפטיות, ואנשים חששו להתקרב לאזורים האלה כי הם היו לא כלכליים. בד בבד עם התיקון לחוק יזמים נכנסו לפעולה, ולא חיכו לאישור של תמ"א 70. האישור רק ייתן לזה דחיפה ולדעתי נראה עוד ועוד יוזמות שיוצאות לדרך בקרוב".
3האתגר: תל אביב
לאורך הדרך טענו גורמים רבים בשוק כי תמ"א 70 אינה מעניקה מספיק זכויות בנייה, ודאי בהינתן המיסוי המכביד. למרות התמריץ המיסויי, יש כאלו הטוענים זאת גם כעת. אמנם הטענות מגיעות בעיקר מצד היזמים, שלהם ישנו כמובן אינטרס מובהק לקבל זכויות רבות יותר, אך כדאי לשים לב לטענות שלהם בנוגע לעיר ספציפית אחת: תל אביב.
הטענה של יזמים רבים היא כי ספציפית במרחב תל אביב, תמ"א 70 מעניקה זכויות נמוכות יותר מאלו שמעניקות תוכניות המתאר של העיר - תא/5000 שבתוקף נכון להיום, ותוכנית תא/5500 המהווה עדכון לתוכנית המתאר הקיימת, ונמצאת בהליכי גיבוש.
תמ"א 70 וגם תוכניות המתאר של תל אביב מעניקות זכויות לפי שיטת רח"ק (רצפה חלקי קרקע), בדרך הזו: אם מגרש הוא בשטח 1,000 מ"ר, והרח"ק הוא 4, אזי זכויות הבנייה הן 4,000 מ"ר. היזמים טוענים כי בעוד תוכניות המתאר של תל אביב מציעות רח"ק של 12 ואף 15 במקומות מסוימים, בתמ"א 70 הרח"ק הגבוה ביותר המצוין הוא 9 בלבד.
עם זאת, תמ"א 70 מציינת במפורש כי מדובר ב"רח"ק מינימלי", ובתיקונים האחרונים אף נוספה אפשרות של "תמריץ להגדלת הרח"ק": על כל תוספת 1 רח"ק, תוכל הוועדה המחוזית להעלות ב־5% את השימושים שאינם למגורים, בהתאם לצורך התכנוני - מה שעשוי לבוא לטובת הרשויות המקומיות. יש הטוענים שגם זה לא יספיק.
"יזמים שאנחנו מדברים איתם, בטח בתל אביב, אומרים שאין בשורה מבחינת רח"ק בהרבה מהתחנות בתל אביב", אומר עו"ד קמיניץ. "התמ"א נוקטת לשון מינימום, והתפיסה היא שבהחלט אפשר לעלות מעל המינימום לאחר בחינה מפורטת יותר, אבל היזמים אומרים שאלו 'חלומות באספמיה': השלטון המקומי לא יאפשר העלאה של זכויות, אלא במקומות שזה ישרת גם אותו. בעיני ישנה בהחלט בעיה בתל אביב, ודווקא שם נמצא האתגר הכי משמעותי מבחינת הפיתוח בסביבת המטרו. מצד שני, זה אומר שדווקא מחוץ לתל אביב המטרו יכול להיות בשורה חשובה מאוד".
"בזמן שעבדו כל כך הרבה זמן על תמ"א 70, תל אביב רצה עם התוכניות שלה", מסביר עו"ד חנין את המצב שנוצר, אבל הוא אופטימי יותר באשר למציאות שתתפתח סביב התוואי, גם בתל אביב: "כולם יצטרכו כנראה ליישר קו אחרי שתוכניות מפורטות יאושרו, לכיוונה של תמ"א 70 ובתוך הגמישויות שהיא נותנת - והיא נותנת לא מעט כאלו. אני מאמין שזה יתיישר כלפי מעלה, כי לשם הולך השוק. אנחנו לא רואים ריסון בעוצמות הבנייה במרחב י ההשפעה, ולא רואים סיבה שיהיה כזה".
4הבעלים הפרטיים: "רלוונטי לצמודי קרקע"
מתחמי ההשפעה של תחנות המטרו כוללים, בין היתר, לא מעט בעלי קרקעות ובעלי נכסים פרטיים, כאלו שאינם בהכרח יזמים המתכננים לפתח את הקרקע. המטרו יעבור בתחומן של 24 רשויות, מרחובות בדרום ועד רעננה בצפון, ולאורך התוואי שלו אין־ספור בעלים פרטיים. גם הם צריכים להבין כיצד משפיע עליהם אישורה של תמ"א 70.
"בעל נכס הנמצא בתוך אחד ממרחבי ההשפעה של המטרו חייב להכיר את המידע התכנוני שתמ"א 70 נותנת לו", אומר עו"ד חנין. "אם אני גר בשכונת צמודי קרקע, למשל, רלוונטי מאוד שאדע מה עוצמות הבינוי שעומדות להתאשר, גם אם אינני מתכנן משהו בעצמי; אם אני גר בבניין ישן במרחב השפעה ולוטש עיניים להתחדשות עירונית, אני צריך להבין את הפוטנציאל התכנוני; אם אני מתכנן לרכוש נכס או למכור אותו, להוציא לפועל יוזמה נדל"נית - אני חייב להכיר וללמוד את המידע התכנוני הרלוונטי הכלול בתמ"א 70".
"כל בעל נכס או מקרקעין בתחום תמ"א 70 יכול גם לקדם בעצמו מיזם כדי למקסם את הזכויות שניתנו במסגרת התוכנית", מוסיפה עו"ד צור, "בכפוף כמובן להוראות חוק התכנון והבנייה. למעשה, הוא יכול לפעול כמו כל יזם, אבל לזכור שלא כל אחד יכול לקדם תוכנית וצריך להשיג את הרוב הדרוש על פי חוק, לדוגמה. כללי חוק התכנון והבנייה חלים גם כאן במלואם".
"עצם העובדה שתוכנית מתאר ארצית קיבלה תוקף ומעניקה מסגרת זכויות מוגדלת ביחס למה שהיה קודם, זהו צעד שמשביח את הנכס של כל אדם במרחב הזה", מוסיפה שמאית בוגין. "לכן אישור כזה בהחלט משפיע. הוא יכול בעצמו לקדם תוכניות שם, כל בעל קרקע יכול לעשות זאת בהתאם לכללי חוק התכנון והבנייה - אם באופן ישיר או באמצעות יזם".