פרויקט של ענבל אור ברמת גן / צילום: תמר מצפי
פרשת ענבל אור, אשר כונתה "מלכת קבוצות הרכישה", הגיעה החודש לשיאה, כאשר נגזק על יזמית הנדל"ן, שהורשעה במרמה ובעבירות מס בהיקף של כ-10 מיליון שקל, 7.5 שנות מאסר. האירועים הדרמטיים בבית המשפט מתרחשים על רקע חזרתו לסדר היום של מהלך שנועד להסדיר לראשונה את קבוצות הרכישה בישראל. אותן קבוצות רכישה, שבאמצעותן נסקה אור עד לנפילתה המהדהדת.
● הצעה חדשה בתחום ההשבחה: יבוטל תשלום היטל בעת מכירת נכס
● "לרבות חופשות וטיולים": התנאים להם יזכה בנו של בעלי חברת הנדל"ן
בשנים שקדמו להתפוצצות הפרשה של אור גדל בהדרגה שיעורן של קבוצות הרכישה והן היו אחראיות לכ־10% מהתחלות הבנייה בישראל. בהמשך חלה ירידה בתחום, המיוחסת בין היתר לפרשת אור ולפרסומים שליליים שנלוו לה, אך באחרונה מזהים הן בממשלה והן בקרב שחקנים בענף התעוררות מחודשת בעניין סביב קבוצות הרכישה.
בהתאם לכך, משרד המשפטים מניע בימים אלה מהלך לקידומה מחדש של הצעת החוק הממשלתית להסדרת התחום, שהונחה על שולחן הכנסת בשלהי כהונתה של הממשלה הקודמת. המשרד החל בהתייעצויות עם משרדי האוצר והבינוי והשיכון, וצפוי אף לקיים הליך שיתוף ציבור. המטרה היא לבחון האם קיים צורך אקטואלי בחקיקה, והאם נדרשים עדכונים בנוסח האחרון של הצעת החוק מ־2022.
רקע: "אנשים הצטרפו בלי להבין למה הם נכנסים"
הצעת החוק גובשה לראשונה בעקבות פעילותו של צוות שהוקם ב־2016 בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה דאז, עו"ד ארז קמיניץ. הצוות כלל את נציגי משרדי האוצר והשיכון, רשות המסים, רשות שוק ההון והרשות להגנת הצרכן. לצד הפרשה המתוקשרת של ענבל אור, אירוע נוסף אשר השפיע כנראה על קידום החוק על ידי הממשלה הקודמת היה הרצח של אלדד פרי, מארגן קבוצות הרכישה.
זה מכבר בוצעה עבודת מטה על ידי צוות בראשות כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה למשפט אזרחי. "מהעבודה עלה כי היו אנשים שהצטרפו לקבוצת רכישה בלי להבין לאיזו עסקה הם נכנסים וכי הם הופכים בעצם להיות יזמים", אומרת עו"ד נועה סרברו, ראש אשכול נדל"ן במשרד המשפטים (יעוץ וחקיקה).
לדברי עו"ד סרברו, "הכשל העיקרי הוא בפערי המידע. רוכשים לא תמיד מבינים את ההבדל בין קניית דירה מיזם, הכוללת הגנות לפי חוק המכר ומבטיחה את ההתחייבויות של המוכר כלפיהם, לבין קבוצת רכישה, שבה המארגן לא מתחייב למחיר הסופי, לעצם מימוש הפרויקט ולמועד שבו הוא יושלם".
ואמנם, דברי ההסבר להצעת החוק הקיימת מתארים מצב שבו רבים מהמצטרפים לקבוצות רכישה עושים זאת לאחר שהוצג לפניהם מידע חלקי או מטעה עוד בשלב השיווק והפרסום.
חלק מההסכמים בענף, שהובילו ליוזמת החקיקה, כללו תנאים מקפחים וחד־צדדיים, שהעניקו יתרון למארגן. בענף אף פעלו קבוצות במבנה פירמידה, וכספים של חברי הקבוצות זרמו למימון מטרות שלא היו קשורות לפרויקטים.
הצעת החוק מדגישה, כי קבוצת רכישה רוכשת בעצמה את הקרקע ובונה עליה באופן עצמאי מבלי שאף גורם מתחייב למימוש הפרויקט. הבעיה המרכזית היא שחברי הקבוצה לא נהנים מההגנות לרוכשי דירות "רגילות", ובראשן אלה שמעניק חוק המכר. על רקע זה קיים צורך בהסדרת התחום, וחלק מהמארגנים של קבוצות הרכישה תומכים אף הם בחקיקה שתטיל פיקוח על ה"עשבים השוטים" בענף.
כדי למנוע שימוש פסול בכספי הרוכשים, הצעת החוק קובעת, כי הכספים יופקדו בחשבון נאמנות. לנאמן לא יהיה כל קשר אישי או עסקי למארגן הקבוצה, ניתן יהיה להחליפו בהחלטת רוב חברי הקבוצה, והוא ידווח לחברי הקבוצה אחת לחצי שנה. חובת דיווח דומה תחול על המארגן. כל קבוצה הפועלת תחת אותו מארגן תנוהל באמצעות חשבון נאמנות נפרד.
על הפרק: גילוי מלא והגבלת דמי הצטרפות
דמי ההצטרפות לקבוצה יוגבלו. כך, לא ניתן עוד יהיה לגבות עשרות אלפי שקלים ממי שמבקש להצטרף, גם אם בסופו של דבר לא עשה כן. הצעת החוק אף אוסרת על המארגן לפרסם או לשווק קבוצת רכישה לגבי מקרקעין שלא חלה עליהם תוכנית מפורטת עם שומת מקרקעין - אחרת לא יהיה תוקף להסכם בנושא.
עוד קובעת הצעת החוק, כי על המארגן יהיה לגלות באופן ברור ובולט, בכל פרסום, כי מדובר בהצטרפות לקבוצת רכישה וכי אין בה התחייבות למסירת דירה או לגבי מועד מסירתה או המחיר הסופי שלה. כל פרסום לגבי עלות הפרויקט יהיה חייב להתבסס על שומה שנערכה על ידי שמאי מקרקעין ועל דוח עלויות שנערך על ידי מהנדס.
דמי הניהול למארגן יהיו בסכום קבוע, כך שהאחרון לא יוכל לגזור אותם מעלויות עתידיות של המיזם. במידה ונחתם הסכם לרכישת קרקע, המארגן ירשום תוך שלושה ימים הערת אזהרה לטובת כל אחד מחברי הקבוצה על חלקו בקרקע. אם לא נחתם הסכם רכישה תוך שלוש שנים, ניתן יהיה לצאת מהקבוצה. אם הקרקע נרכשה אך לא ניתן היתר בנייה תוך ארבע שנים, יוכלו רוב חברי הקבוצה להחליט על פירוקה. הרוב גם רשאי לבטל את ההסכם עם המארגן.
הבעיות: שאלת האכיפה והיעדר מנגנון עצמאי
מומחים בתחום מברכים על הכוונה להסדיר את הענף, אך חלקם סבורים שאין די בהגנות האלה. עו"ד עמי בן־יעקב, שותף מייסד במשרד בן־יעקב, סבור כי שומת המקרקעין שעל בסיסה ניתן לפרסם מידע לרוכשים "מפספסת את המטרה כי היא מבוססת על הנחות ומידע שמסר היזם לפי הדמיון שלו". לדבריו, הניסיון מלמד כי גם הנציגות שפועלת בשם הקבוצה היא לרוב "מטעם" היזם, ועל כן נדרש מנגנון עצמאי שייצג את החברים, בדומה לדירקטור חיצוני בחברות ציבוריות.
בעיה נוספת נוגעת לאכיפה. "הצעת החוק לא כוללת סנקציות, ולכן כדאי שימונה גורם מוסמך מטעם המדינה לפיקוח על קבוצות הרכישה, כדוגמת הממונה על חוק המכר מטעם משרד השיכון", אומרת עו"ד חן דסטגור, שותפה במשרד סלומון ליפשיץ. עו"ד דסטגור ממליצה גם להסדיר בחוק את קבוצות הרכישה בתחום המשרדים, ולא רק המגורים.
אלא, שבממשלה מבקשים להימנע מרגולציה מכבידה מדי, שתסכל את פעילותן של קבוצות הרכישה. הצטרפות לקבוצת רכישה כוללת יתרונות בדמות מחיר נמוך יותר לרוכשים, הנהנים מהטבת מס וחוסכים תשלום עבור הרווח ליזם. הרוכשים גם יכולים להשפיע במקרים מסוימים על תכנון הפרויקט.
בהתאם לכך, הצעת החוק מבוססת על מה שמכונה "רגולציה רכה". במלים אחרות, הכוונה היא להגן על הרוכשים, בעיקר באמצעות דיני החוזים, אך תוך מתן אפשרות לקבוצות הרכישה להוסיף ולפעול.
במשרד המשפטים מדגישים, כי הבדיקה לגבי קידומה מחדש של החקיקה מצויה בשלבים ראשוניים. בין היתר, ייבחנו הסכמים עדכניים בענף כדי להתרשם האם הוא סובל עדיין מתנאים מקפחים וסיכונים בלתי סבירים לרוכשים. "ברמה העקרונית יש הצדקה לקידום החוק", אומרת עו"ד סרברו. "המטרה בסוף היא לעזור - גם להגן על הזכויות של חברי הקבוצות וגם לייצר יותר ודאות כדי שיהיו עסקאות יעילות".