מתחם קרליבך. חוזה החכירה הנוכחי מסתיים באוגוסט השנה / צילום: איל יצהר
מהלך מעניין של עיריית תל אביב במתחם קרליבך, סמוך לקניון TLV ולמתחם השוק הסיטונאי לשעבר: העירייה פרסמה לאחרונה "מדריך לחוכר" עבור החוכרים הקיימים במתחם קרליבך שבמרכז העיר, ובמסגרתו היא מציעה להם שתי הצעות - הארכת החכירה, שמסתיימת באוגוסט הקרוב, והצטרפות ל"מבצע פיתוח המתחם" שיאפשר העצמת זכויות ברוב תא השטח.
● המשכנתאות בשיא, וזאת לאו דווקא בשורה טובה לכלכלה
● עיריית תל אביב מסתבכת: תחזיר מיליוני שקלים בשל גביית יתר
● האחוזה החדשה של בזוס: עסקאות הנדל"ן היקרות ביותר בארה"ב ב-2024
מדובר במתחם בשטח 26 דונם, לאורך רחוב קרליבך וממערב לו, שבו כמה בניינים קיימים, ובהם מגדל שוקי הון, בניין לשכת המסחר ועוד. במקום 150 חוכרים אשר העירייה מחכירה להם את המבנים. חוזה החכירה הנוכחי מסתיים באוגוסט השנה, ובעירייה פונים כעת לחוכרים בהצעה לחידוש החוזה ל־49 שנה נוספות - ומנצלים את אותה הזדמנות כדי לקדם התחדשות של המתחם וניסוח תוכנית בניין עיר חדשה, שתאפשר הקמת מגדלי תעסוקה ומגורים במקום חלק מהמבנים הקיימים.
עד 30,950 שקל למ"ר
במדריך שפרסמה העירייה עבור המתחם, היא מחלקת את המבנים הקיימים בו לשניים: ארבעה "מבננים" (כל מבנן כולל כמה מבנים מחוברים בעלי כניסות נפרדות), המיועדים להריסה בעתיד, במסגרת התב"ע החדשה המתוכננת; ושני מבנים - מגדל שוקי הון ובניין לשכת המסחר - שאינם מיועדים להריסה אך יחויבו לעבור שיפוץ.
באשר למבנים המיועדים להריסה מציעה העירייה תשלום של דמי החכירה אחת לשבע שנים, זאת בהנחה שבתום שבע שנים מהיום התוכנית החדשה תאושר וניתן יהיה להוציא עבורה היתרי בנייה.
דמי החכירה יגדלו
הסכומים שיידרשו לשלם החוכרים נגזרים מהשווי של כל מבנה, בהתאם לבניין עצמו, לקומה ולייעוד של המבנה (להריסה או לשיפוץ). הסכומים משתנים, וטווחי השוויים למ"ר שנקבעו על ידי העירייה רחבים למדי - החל ב־9,900 שקל למ"ר במרתפי מגדל שוקי הון, ועד 30,950 שקל למ"ר לשטחי המסחר בבניין לשכת המסחר הפונים לחזית רחוב קרליבך.
נחשב כדוגמה את דמי החכירה שיידרשו לשלם החוכרים בבניין לשכת המסחר: קומת משרדים רגילה בבניין חולשת על שטח של 849.95 מ"ר, וכל מ"ר בה מתומחר ב־17,150 שקל. חוכר של קומה שלמה כזו בבניין יצטרך לשלם כ־7.9 מיליון שקל בגין עצם חידוש החכירה, ועוד כ־114.8 מיליון שקל דמי חכירה לכל תקופת החכירה הנוספת, קרי 49 השנים הבאות. כך, בממוצע יצטרך אותו חוכר לשלם כ־3.1 מיליון שקל בשנה.
על פי תוכנית העירייה, עם אישורה של התב"ע החדשה - בתוך כשבע שנים - ישתנו דמי החכירה: בעוד במצב הנוכחי דמי החכירה נגזרים משווי המבנים הקיימים, דמי החכירה "לפי מטרת החכירה החדשה", קרי במסגרת התב"ע שתאושר, ייגזרו משווי המגרש החדש. המשמעות היא כי דמי החכירה יעלו, כנראה באופן משמעותי, שכן השבחת הקרקע תעלה את שווי המגרשים. עם זאת, לחוכרים תינתן האפשרות לקנות את הזכויות החדשות שיינתנו במסגרת התוכנית החדשה, וזו תהיה תמורה נוספת עבורם על ששיתפו פעולה בקידום התוכנית.
ומה מתוכנן במסגרת התב"ע החדשה? התוכנית נמצאת עדיין בשלבים ראשוניים מאוד, ועוד לא הוצגה בפני פורום התכנון המהווה מעין "תחנה ראשונה" בדרך לגיבוש תוכנית. עם זאת, לגלובס נודע כי בעירייה מתכננים שהמתחם יהיה ברובו מתחם תעסוקה, כמו היום, אך תינתן אפשרות גם לבניית שטחי מגורים בהיקף של עד 25% משטחי המתחם.
התכנון הראשוני כולל ארבעה מבנים בבנייה מרקמית, בחזית לרחוב קרליבך, בני 9־15 קומות ועם קומת קרקע מסחרית, ומאחוריהם עוד כמה מגדלים בני 30 קומות.
כחלק מהמהלך לחידוש החכירה במתחם, מזמינה עיריית תל אביב את החוכרים הקיימים להצטרף ל"מבצע פיתוח המתחם", קרי להיות שותפים בפועל לקידום התוכנית. הסיבה לכך ברורה: ככל שיהיו יותר שותפים למאמץ, כך יהיה קל יותר לקדם את התוכנית ולהגיע לשלב המימוש בפועל במהרה.
האתגר: 90% הסכמה
האתגר מצד החוכרים הוא רף גבוה שמציבה העירייה כדי להצטרף למבצע: אם החוכרים בכל מבנן לא יצליחו להשיג לפחות 90% הסכמה מקרב כלל החוכרים באותו מבנן, הם לא יוכלו להצטרף למבצע, וגרוע מכך - חוזה החכירה שלהם יבוטל והם יפונו מהמתחם.
מעיריית תל אביב נמסר: "לא חלה על העירייה כל חובה לחדש את חוזי החכירה. הדרישה להסכמת 90% לפחות מהחוכרים היא בגדר מקדם רצינות, שבמסגרתו העירייה נכונה לחדש את החוזים ובתנאי שכל מבנן יצטרף לחידוש, שיאפשר בעתיד גם לממש את מגמות התכנון העתידי.
"הסכמה של 90% מאפשרת לעירייה לא ליצור אפליה בין חוכרים שונים; בין אלה שמצטרפים לבין אלה שטרם החליטו. נוסף על כך, העירייה רוצה ודאות לעניין חידוש מלא ולא רק עם חלק מהחוכרים".