מגדלי אקירוב, מגדל בארי נהרדע, מגדל גן העיר / צילומים: תמר מצפי, איל יצהר
מה יקר יותר: דירה במגדלי אקירוב או במגדל השופטים? ואולי בכלל במגדל גן העיר הוותיק שנבנה בשנות ה־80?
כשמדובר בנדל"ן, סוגיית הגיל היא אחת מהעיקריות הקובעות את שווי הנכסים, ובדרך כלל היא מוצבת אל מול סוגיית המיקום. ככלל, נכסים ישנים ממוקמים במיקומים טובים יותר במרכזי הערים, בעוד שנכסים ותיקים מוקמים על קרקעות פתוחות במעגלים מרוחקים יותר. כשמרכזי הערים נחלשים, כפי שאירע בערים הגדולות לפני כמה עשורים - הביקוש יורד, ואלמנט המיקום פוגע במחיר; כשמרכזי הערים מתחזקים, כפי שקורה בתל אביב - המיקום הופך לרב חשיבות, ומחירי הדירות הישנות נותרים גבוהים, על אף גילן.
כשמדובר במגדלים המצב מורכב יותר, כי לגיל הבניין יש גם משמעות פונקציונלית, כמו מערכות מתוחכמות שקיימות כיום ולא היו בעת הקמת המגדל: מעליות מיושנות, מחסור במקומות חניה ועוד.
החלטנו לבדוק מה קורה במגדלי המגורים הישנים בתל אביב, ולבחון כיצד הגיל השפיע עליהם. בתקופת המלחמה עלתה ביתר שאת חשיבות הגיל, וזאת על רקע קיום (או אי קיום) ממ"דים בדירות המבנה.
מה קורה במגדלים התל אביביים? לאורך השנים נוסחת המיקום הפועלת על מגדלים אלה היא שככל שהמגדל מערבי יותר הוא יקר יותר, בגלל הנוף הפתוח והקרבה לים.
על קו החוף ממש, מצויים המגדלים היוקרתיים ביותר בעיר, שמנותקים מכל רף מחיר מקובל שהוא - אפילו בתל אביב. הפרויקט הבולט ביניהם הוא מנדרין אוריינטל, שעסקאות שבוצעו בו משקפות מחיר ממוצע של כ־130 אלף שקל למ"ר, אך היו שם עסקאות במחירים גבוהים אף יותר.
שוק מגדלי המגה יוקרה, שמצוי לאורך הטיילת של תל אביב ורחוב הירקון, משקף בעיקר שוק של בעלי הון תושבי חוץ, שנמשכים אל הנוף הכחול התל אביבי, אך פחות מדבר (וגם המחירים פחות אקטואליים) אל בעלי ההון הישראלים, שמעוניינים יותר בחיים בלב הפועם של תל אביב.
הבדיקה: שלושה דורות של מגדלים
שני הפרויקטים שפתחו את טרנד מגדלי היוקרה בעיר הם מגדלי דוד המלך ברחוב אורי, שהוקמו בשנות ה־80, ומגדל גן העיר שהוקם על מה שהיה גן החיות של תל אביב, ברחוב הדסה, בסמוך לבניין העירייה. השלישי ברשימה היה מגדל בזל, שהוקם בצפון העיר.
בשנות ה־2000 הפכו מגדלי יוקרה לגל ממש, במרחק מה ממרכז העיר: אלפרד אקירוב החל עם הגל הזה, כשהקים את שלישיית המגדלים הקרויים על שמו ברחוב פנקס, ושנים ספורות לאחר מכן החלה קבוצת חבס בהקמת פרויקט YOO תל אביב במקום המוכר כיום כפארק צמרת, אך באותם ימים נחשב לאחד מהמקומות הפחות מבוקשים בעיר, בגלל מיקומו בין דרך נמיר לנתיבי איילון, וניתוקו מהעיר.
פה ושם עשו היזמים מאמצים לשוב למרכז העיר, אך מכיוון שהקרקעות כבר לא היו פנויות כבעבר, הבנייה גזלה מהם יותר מאמצים ואנרגיות: בין היתר ניתן למנות בקבוצה זו את הפרויקטים בארי נהרדעא, מגדל רוטשילד 1, מגדל פרישמן־דיזנגוף ומגדל השופטים.
בעזרת השמאית תמר אברהם בחנו את מחירי הדירות העכשוויים במדגם של מגדלים בעיר. בחרנו מגדלים מכמה דורות: מגדלי דוד המלך וגן העיר המוקדמים, מגדלי אקירוב, בארי נהרדע ופארק צמרת שמהווים את "דור הביניים", ומגדלי השופטים ודיזנגוף־פרישמן החדשים יותר, שממוקמים בלב העיר.
התוצאה: לוקיישן, לוקיישן לוקיישן
הממצא הראשוני שעלה מהבדיקה היה שמבחינת פארק צמרת, המיקום היה ונותר פחות מועדף על השוק, ומחירי הדירות עומדים על הרמה הנמוכה ביותר של 53 אלף שקל למ"ר.
אמנם נמצאה עסקה ברמה של 78 אלף שקל למ"ר, אולם מדובר בחריגה, ויתר העסקאות שבוצעו בתקופה האחרונה במתחם נעו בין 43 ל־59 אלף שקל למ"ר. בניגוד לפרויקטים אחרים ששם מדובר לרוב במבנים בודדים, התחרות בפארק צמרת גדולה מאוד בין מבנים שונים, טיפוסי דירות שונות ואדריכלים שונים, מה שכנראה תורם לרמה הנמוכה יחסית של המחירים במקום.
מחירי הדירות במגדל גן העיר נמצאו נמוכים גם כן, כ־55 אלף שקל למ"ר אך בסייג משמעותי: הדירות במגדל בגדלים חריגים, ודירות 4 חדרים שנמכרו בו השתרעו על שטח של 160 מ"ר, שטח שהיה חריג בעת הקמת המגדל, ונותר חריג גם היום (גדול ביותר מ־40% מדירת ארבעה חדרים ממוצעת), כך שהמחיר הממוצע למ"ר מעט נמוך מהמחיר השמאי למ"ר, שיכול להגיע לכ־10% יותר.
בשני המקרים מחירי הדירות נמצאו נמוכים מ"קבוצת הבקרה" שלנו ברובע 4, אם כי לפחות לגבי מגדל גן העיר, ניתן להעיר כי ברובע 4 אין כמעט בנמצא דירות מהסוג שהוא מציע.
במרחק של כחצי ק"מ קו אווירי מגן העיר מצויים מגדלי דוד, ולמעלה מ־35 שנים לאחר הקמתם הם שומרים על הצביון המלכותי שלהם, עם מחיר ממוצע של כ־78 אלף שקל למ"ר.
מגדלי אקירוב נחשבו לפני 20 שנה למגדלים חדשניים וליקרים ביותר. בתחילת שנות האלפיים מחירי הדירות בהם היו גבוהים יותר מאשר מחירי הדירות במגדלי הדור הקודם - גן העיר ודוד המלך.
מגדלי אקירוב הוקמו שנים ספורות לפני מגדלי YOO, והמרחק ביניהם קצר מאוד גיאוגרפית - כ־150 מטר - אך בין שני הפרויקטים חוצצת דרך נמיר, ועל כן מצאנו פערי מחיר ניכרים בין אקירוב לצמרת, והם מגיעים ל־20 אלף שקל למ"ר.
מגדל בארי נהרדעא כבר נחשב לחלק מהדור החדש יותר של מגדלים, והוא הוקם ב־2010. מהבדיקה שערכה השמאית תמר אברהם עולה כי המחיר למ"ר במגדל זה מגיע בממוצע ל־77 אלף שקל למ"ר, מעט פחות מאלה של דוד המלך.
מדוע בעצם? אם נשווה בין המיקומים נמצא כי הם די דומים, והמרחק האווירי בין שני הפרויקטים מגיע לכרבע קילומטר. אברהם סבורה כי כאן מגיע עניין של מוניטין, שנובע מדיירי המגדלים, ובנושא זה מגדלי דוד המלך הם סוג של שיא.
"המגדלים הוותיקים שומרים על מחירים גבוהים", היא אומרת. "מדובר במתחמים יוקרתיים שעלויות התחזוקה שלהם גבוהות וגרים בהם אנשים אמידים. השטחים הציבוריים, אף שהם פחות חדישים, מוחזקים תמיד ברמה גבוהה ומחדשים מה שצריך לחדש על מנת לשמור על הרמה.
"כמו כן נראה שלפי השוק, יש עדיפות למרכז העיר על פני מתחם YOO, שבכל אופן נמצא בשולי המרכז. אף שמתחם פארק צמרת כולל מגדלים יוקרתיים עם כל הפינוקים שאוהבים אנשים שיכולים להרשות לעצמם לקנות שם דירה, עדיין המיקום לדעתי מנצח ומרכז/צפון ישן - מנצחים את החדש".
החדשים שבמרכז העיר: היקרים ביותר
ומה קורה כשמגדלים מצויים גם במיקום מנצח והם גם חדשים? זה מצב של WIN־WIN, כפי שמורה הבדיקה שלנו. בחרנו לבדיקה שני מגדלים מדור חדש יותר: מגדל השופטים ומגדל פרישמן־דיזנגוף, ששניהם מצויים באותו אזור ליבה של העיר, ובשניהם מצאנו רמות מחירים גבוהות יותר למ"ר שחצו את רף ה־90 אלף שקל.
ואולם גם הפערים מעידים על כך, שלטווח הרחוק המיקום היה ונותר מנצח, ומצליח לחצות גם אופנות וטרנדים תקופתיים.