פרויקט מתחם אילת של אאורה ברמת השרון / הדמיה: 3dvision ltd טרי די ויז'ן בע''מ
פרויקט רחב היקף בלב שכונת בבלי בתל אביב, קיבל לאחרונה היתר בנייה. במסגרת הפרויקט, במתחם הרחובות בבלי, תוספתא, הכנסת הגדולה וירושלמי, ייבנו 299 יחידות דיור (יחידות דיור) בתשעה מבנים בני תשע קומות, במקום 123 יחידות דיור קיימות. ב.ס.ר וקנדה ישראל מקימות את הפרויקט בשיתוף עם הכשרת היישוב (לאחר שקנו אותו מקבוצת אורבן).
● שלושה פסקי דין בשבוע | קשישה בת 88 התנגדה לפרויקט תמ"א בתל אביב. מה קבע בית המשפט?
● המערכת שתעזור לכם להחליט אם משתלם להתקין פאנל סולארי על הגג
בעלי הדירות צפויים לקבל בפרויקט החדש דירות הגדולות ב־44 מ"ר משטח הדירות המקורי, וכן מרפסת בשטח של כ־12 מ"ר, חניה ומחסן. עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז־כהן, פרשקר ושות', שמייצגת כ-80 בעלי דירות בבבלי ותוספתא, אומרת: "על פי מחירי הדירות באזור עבור דירות חדשות מדובר בתוספת שעשויה להוסיף עד 3 מיליון שקל לשווי הדירה".
עו"ד פרשקר מספרת כיצד הושגו התמורות הגבוהות הללו: "הפרויקט בבבלי הוא אחד הגדולים ביותר באזור, והייתה תחרות רבה בין היזמים במכרז שקיימנו. יזמים מאמינים כי מחירי הקרקע והדירות יעלו עם הזמן, ושפרויקטים כאלה לוקחים זמן רב להשלמה. על כן, גם אם נראה שרווחיות היזם בפרויקט נשחקת בשלב שבו הוא מתחייב כלפי הדיירים למתן תמורות גבוהות, הרי שבמהלך מימוש הפרויקט עליית שווי הקרקע מצדיקה את התנאים שהדיירים מקבלים".
יש בפרויקט תנאים ייחודיים שמאפשרים תמורות גדולות כל כך?
"הייחודיות טמונה בכך שכל 120 הדירות הקיימות בנויות בכמה מבני רכבת על חלקה אחת ורשומות כבית משותף אחד בטאבו. משום כך, יש היתר הבנייה אחד לכל הפרויקט ומחייב את ביצוע הפרויקט כמקשה אחת.
"נוסף לכך, היתר הבנייה שניתן במסגרת הפרויקט הוא היתר לפי תמ"א 38/2, אך מבחינת המיסוי ניתנה הכרזה על המתחם כמתחם לפינוי־בינוי במסלול מיסוי.
"בפרויקט פינוי־בינוי ההטבה משמעותית יותר, וניתן פטור ממס לדירת תמורה ששטחה לא עולה על 120 מ"ר, גם אם שטחה של הדירה המקורית בבניין הישן היה 60 מ"ר".
עורכי הדין עמית נסים ורועי שובל מייצגים גם כן בעלי דירות ברחובות ירושלמי והכנסת במתחם בשכונת בבלי.
הפרויקט בבבלי אינו היחיד שמציע תמורות גבוהות, אף שתקן 21 השמאי מחשב את התמורות לפי 12 מ"ר, וגם העיריות פועלות בכיוון של צמצום התמורות לדיירים.
"מגרש גדול של 5 דונם"
פרויקט נוסף ברובע 4 בתל אביב, שבו מוצעות תמורות גבוהות נמצא ברחוב דובנוב 18. "מדובר בבניין שכולל 44 דירות קיימות על מגרש בשטח חמישה דונם. הדירות הקיימות הן בשטח גדול מאוד, סביב 150 מ"ר לדירה קיימת. במסגרת הפרויקט כל דירה תורחב ב־50% שטח עיקרי (תוספת של בערך 75 מ"ר) וכן ייבנו מרפסות גדולות בשטח של כ־20 מ"ר, עם חניה לכל דירה ועוד 20 חניות נוספות שיתחלקו בין הבעלים, וכן מחסן בשטח שלא יפחת מ־10 מ"ר + מענק חתימה של 1.5 מיליון שקל", מספר עו"ד זיו גרומן, בעל משרד העוסק בנדל"ן. היזמים הם בנייני העיר הלבנה ואקו סיטי.
איך הגעתם לתמורות כאלה?
"התוכנית לרובע 4 היא נפחית, כך שככל שהמגרש גדול יותר, התכסית שניתנת גדולה יותר בהתאמה. פה מדובר בבניין אחד על מגרש גדול של חמישה דונם, כך שיש הרבה זכויות ולכן התמורות בהתאם. אפשר היה לקבל יותר, אבל הדיירים ביקשו שהבניין החדש שייבנה יכלול סה"כ 80 יחידות דיור ולא יותר".
למרות התמורות המפליגות, היזמים עדיין מתקשים בחתימות הדיירים ובקידום הפרויקט. לדברי עו"ד גרומן, "ישנן ארבע דירות גג בקומה העליונה ויש להן גישה בלעדית למרפסות גג. יש מחלוקת בין ארבע הדירות הללו ליתר בעלי הדירות על השאלה האם הגג צמוד לדירות הללו או לא.
"בצורה רישומית רשמית הגג לא צמוד, אבל פיזית ניתן להגיע לגג רק מהדירה. הדיירים רצו להבטיח שדירות הגג לא יקבלו הטבה כלשהי, מעבר לתמורות הגבוהות שהן מרחיקות לכת ולא קיימות בשוק. במהלך הדרך ניסינו לגשר על מלחמה רבת שנים בין בעלי דירות הגג לבעלי הדירות הטיפוסיות ואנחנו מקווים שאנחנו בפריצת דרך".
"תחרות אמיתית במכרז"
עו"ד דן הלפרט, בעלים של משרד הלפרט ושות' המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית, מספר על פרויקט יוצא דופן בתל אביב בצומת אבן גבירול פינת ז'בוטינסקי - שגם בו צפויות תמורות משמעותיות לדיירים. לדבריו, "אנחנו מייצגים 160 בניינים בעיר, וזה פרויקט חריג. תהיה תוספת של 34־36 מ"ר לכל דירה, מרפסת בשטח 14 מ"ר, חניה ומחסן. זה פרויקט שנמצא במיקום אסטרטגי על צומת שבו נמצא AMPM. הגענו עכשיו לרוב דרוש של בעלי הדירות והפרויקט טס קדימה".
הבניין הקיים כולל 12 יחידות דיור וחמש חנויות ומחסן, ובמקומו צפויות להיבנות 48 יחידות דיור, מהן 36 ליזם. היזם שיקים את הפרויקט ונבחר במכרז הדיירים הוא קרינסקי גוטליב. לדברי הלפרט, "המורכבות בפרויקט הזה קשורה לנכסים המסחריים כמו ה־AMPM. האינטגרציה והגיבוש בין בעלי הדירות לבעלי שטחי המסחר מוסיפים הרבה למורכבות.
"זו תמורה גבוהה מאוד ואף נדירה. הבניין עומד על אבן גבירול והוא די צפוף כבר היום והתנאים הראשוניים שלו לא אופטימליים, והצלחנו להשיג תמורות חריגות באמצעות מכרז יזמים שהביא את השחקנים הכי טובים. אנחנו עורכים ביניהם תחרות אמיתית ומקצועית שמביאה את התמורות והערבויות לבעלי הדירות למקום טוב. היזם שנבחר מספק איכות בנייה ומפרט ברמה גבוהה ביותר ואף סיפק ערבויות משופרות בצורה מקסימלית".
מעיריית תל אביב נמסר כי "בניית הפרויקטים המדוברים היא מתוקף תכנית רובע 4 ותמ"א 38. נושא תמורות הדיירים לא נקבע בתוכניות, אלא בין היזם לבעלי הנכסים".
חולון: "זכויות מטורפות"
עו"ד פרשקר מספרת על פרויקט נוסף שבו קיבלו הדיירים תמורות גבוהות, הפעם ברמת השרון. "אנו מייצגים 180 דיירים בפרויקט במתחם אילת בשכונת מורשה, היזם (אאורה) התחייב לתוספת שטח של 53 מ"ר לכל דייר. שני מגדלים כבר נבנו ו־240 יחידות דיור הכלולות בהם נמסרו זה מכבר, וארבעה נוספים נמצאות בתהליך בנייה.
"מבחינת היזם, ככל שערכי הקרקע עולים, הרווחיות תהיה גבוהה. לדוגמה, ברמת השרון, מחירי המכירה בשלב א' של הפרויקט היו כ־20 אלף שקל למ"ר בשנים 2017־2018, והיום המחיר כבר הגיע לכ־40 אלף שקל למ"ר - הכפלה של המחיר".
בקריית משה ברחובות מספר גורמן על פרויקט שבו תמורות גבוהות של 65 מ"ר תוספת ומענק חתימה. "בקריית משה ברחובות טוכמן 153-154 יש פרויקט פינוי־בינוי שיש בו תב"ע מאושרת שמי שיזם זו הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולכל יזם יש ודאות מוחלטת בהתקשרות עם הדיירים.
"בפרויקט הזה מדובר במגרשים שלא מצריכים שום קרקע משלימה וזו עוד סיבה שאפשר לתת תמורות נוספות. בפרויקט 40 יחידות דיור קיימות ישנות ובמקומן ייבנו 224 יחידות דיור בשני בניינים של 21 קומות. כל בעל דירה קיימת מקבל תוספת של 65 מ"ר + מרפסת שמש בשטח 18 מ"ר, חניה ומחסן. הדירות הן בשליש האמצעי של הבניין החדש.
"בפרויקט זה ניתן גם מענק חתימה של 40 אלף שקל, ומענק של 60 אלף שקל למוצרי חשמל או שדרוג במפרט, ומימון של תיקון ליקויים במבנה הקיים. מדובר באוכלוסייה במצב סוציואקונומי קשה. היזמית היא חברת מנרב התחדשות עירונית וכבר הוגשה בקשה להיתר בנייה".
עו"ד עמית נסים, שותף במשרד מינצר, נסים, ברזידה ושות', מספר על תמורות גבוהות בפרויקט בחולון: "בחולון התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית (ח619) נתנה זכויות רבות בצירים המרכזיים, למשל ברחוב ויצמן. רוב הבתים שם דו־קומתיים ויש כשש דירות בבניין והם יכולים לבנות 10 קומות. כל בעל דירה בפרויקטים שאנחנו מלווים שם מקבל 80 מ"ר תוספת שיכול לחלק לשתי דירות. אלו זכויות מטורפות".
לדברי נסים, "בפרויקטים שהעירייה עצמה קידמה תב"ע (רבעים בתל אביב למשל) היא הביאה לדיירים מוצר עם זכויות מגובשות, וכתוצאה היזמים ישלמו יותר בתוספת מטרים לבעלי הדירות. בתוכנית הללו של הרשויות ישנה ודאות והיזם יכול לדעת אם עוד שלוש שנים הוא יכול לצאת לבנייה ובהתאם הוא יכול לשלם על זה בתוספת ותמורות. כשאין תב"ע יש חוסר ודאות, ואז אפשר לתת פחות".