התחדשות עירונית. האם לחברה הייתה אפשרות לשלוט באירועים? / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותב הוא מומחה במקרקעין ובהתחדשות עירונית
איחור במסירת דירות חדשות לרוכשיהן הוא ללא ספק אחת מהתופעות המדוברות ביותר בשוק הנדל"ן למגורים, וביתר שאת מאז פרוץ המלחמה. נראה כי התופעה צוברת תאוצה ותגיע לממדים משמעותיים ביותר, ולכך תהיינה השלכות רוחב קשות.
● בית המשפט הכריע: מתי שכנים יכולים להתנגד לבניית מרפסת?
● הקרקע נרכשה על-ידי האב, אך נרשמה על הבן. למי היא שייכת?
עיכוב במסירת דירה חדשה הוא נטל כלכלי משמעותי שעלול להצטבר לסכומים ניכרים (עשרות אלפי שקלים ויותר). בעלי דירות שלא מקבלים את דירתם בזמן, נאלצים לשלם מכיסם דמי שכירות נוספים עבור הדירות החלופיות שבהן הם מתגוררים. זאת, לצד הנזק הנוסף, המשפחתי - עיכוב כל בני המשפחה מלהצטרף לקהילה אליה הם חפצים להצטרף (בתי ספר, גנים, מתנ"ס וכו').
ומה קורה במקרה שבו בעלי הדירות בבניין הקיים שבו מבוצע פרויקט תמ"א 38 (חיזוק) מבצעים עבירות בנייה המעכבות את הבנייה של הדירות החדשות? או במקרה שרוכש הדירה הזמין שינויים בדירה החדשה? האם במקרים כאלה תוכל החברה היזמית להתחמק מאחריותה לאיחור?
עובדות המקרה: מקרה מעניין נדון לאחרונה בפני בית משפט השלום באשדוד, במסגרת תביעה שהגיש רוכש דירה חדשה בפרויקט תמ"א 38 שבוצע ברחוב קרן היסוד 26 בעיר. הסכם הרכישה נחתם בשנת 2014, וסוכם בו כי הדירה החדשה תימסר לרוכש בפברואר 2016, אולם בפועל הדירה נמסרה רק בפברואר 2018.
הרוכש פנה לבית המשפט לחייב את החברה היזמית לשלם לו פיצוי כספי בגין האיחור במסירת הדירה.
מנגד, החברה היזמית טענה כי היא איננה אחראית לאיחור במסירה, מכיוון שהאיחור נגרם בשל אילוצים שלא היו בשליטתה, והיא עשתה כל שביכולתה כדי למסור את הדירה בזמן.
החברה היזמית טענה כי מרבית האיחור נגרם בשל עבירות בנייה שביצעו בעלי הדירות הקיימות בבניין שבו בוצע הפרויקט, בניגוד להסכם שעליו חתמו, והדבר עיכב קבלת טופס 4 בשל בדיקות שביצעה העירייה במקום.
החברה היזמית טענה עוד כי הרוכש ביצע שינויים בדירה ונתן את הסכמתו לכך ששינויים אלה יגרמו לאיחור במסירה.
ההחלטה: לאחר בחינת טענות הצדדים החליט בית המשפט לקבל את התביעה. נקבע כי מועד המסירה הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינת רוכש הדירה, וכי איחור בקבלתה עלול להותירו ללא פתרון דיור, לגרום לו נזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה.
שאלת הנסיבות
בית המשפט הוסיף וקבע כי החברה היזמית לא הוכיחה כי האיחור במסירת הדירה נבע כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטתה. כל שצירפה הם מכתבי התראה ששלחה לבעלי הדירות הקיימות (בפרויקט התמ"א) בבניין שבו בוצע הפרויקט בעניין עבירות הבנייה שביצעו, וציינה שם כי הם מעכבים את תהליך הבנייה, אולם לא צורף מכתב תשובה של אותם בעלי דירות.
עוד נקבע כי החברה היזמית לא הוכיחה דבר בנוגע להתנהלות העירייה שגרמה לכאורה לעיכוב בפרויקט, או לשינויים נטענים שערך הרוכש בדירתו, ואף לא פירטה דבר לגבי לוחות הזמנים בפרויקט.
לנוכח קביעותיו הנ"ל, בית המשפט השית על החברה היזמית לשלם את מלוא הפיצוי הכספי בגין האיחור במסירה.
פרשנות: נמצאנו למדים כי כדי שלא תחויב בתשלום פיצוי כספי, על החברה היזמית/קבלנית להוכיח שהיא אינה אחראית לאיחור במסירה. עליה להציג נתונים וראיות לכך שעשתה כל שביכולתה להימנע מהאיחור, ולמרות זאת נגרם איחור במסירה.
ובכלל, חברות יזמיות וקבלניות חייבות ליטול אחריות לאיחור במסירה, ואין לאפשר להן להתחמק מאחריותן זו, אלא רק במקרים בהם יוכיחו בפני בית המשפט כי האיחור נבע מאירועים שבאמת לא היו בשליטתן.
102\0\465