אלחנן רוזנהיים ויניב פגוט / צילום: כדיה לוי, סיון פרג'
"היקף הנכסים שעוקב אחרי שלושת מדדי הנדל"ן המובילים בבורסה בת"א עומד על כ־2 מיליארד שקל. זאת בזמן ששווי השוק של חברות הנדל"ן הציבוריות בבורסה הוא כ־290 מיליארד שקל הבוקר. כלומר, היקף הנכסים שעוקב אחרי המדדים ביחס לשווי החברות הוא נמוך מאוד יחסית. לשם השוואה, אחרי הבנקים עוקבים נכסים בשווי של כמעט 20 מיליארד שקל, והשווי שלהם לא רחוק מסקטור הנדל"ן", אומר יניב פגוט, סמנכ"ל מחלקת המסחר בבורסה לניירות ערך.
● כסף בקיר | מכר דירה ששווה 2 מיליון שקל כדי לקנות נכסים בשווי כפול
● כסף בקיר | רוצים להשקיע בדירה שנמצאת בבניין לפני התחדשות עירונית? 7 הכללים שצריך להכיר
את פגוט פגשנו במסגרת פרק מיוחד של "כסף בקיר", פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס, שעסק באפשרויות שעומדות בפני משקיעים שרוצים להשקיע בנדל"ן - אך לא בדרך הקלאסית של רכישת קירות פיזיים, אלא באמצעות השקעות סחירות ולא סחירות.
הבורסה: השקעה ישירה או בקרנות סל
"בבורסה יש לך הכי הרבה אפשרויות בכל מה שקשור בהשקעות בנדל"ן. בבורסת ת"א, למשל, נסחרות קרוב ל־90 חברות שמתעסקות בנדל"ן בתחומים שונים - מניב, מסחרי, לוגיסטיקה או מגורים.
"לכל אחד מהתחומים האלה יש גם תתי־ענפים. למשקיע הפשוט יש כלים אחרים ונוחים להשקעה בנדל"ן", מסביר פגוט שמצביע בעיקר על קרנות סל שעוקבות אחרי ארבעת מדדי הנדל"ן שקיימים בבורסה.
כשמסתכלים על הנתונים, נראה שמי שהשקיע בשנים האחרונות לא התאכזב. "ב־2024 מדד ת"א נדל"ן עלה ב־25%, ב־2023 עלה ב־8%, ב־2022 ירד ב־31%, וב־2021 עלה ב־54%. אם מסתכלים על התשואות הרב־שנתיות, הן גבוהות מאוד", אומר פגוט.
"מדד אחר, מדד ת"א בנייה, עלה בשנה שעברה ב־43%, ב־2023, עלה ב-7%, ב־2022 ירד ב־34%, וב־2021 עלה ב־74%. אז חוץ מ־2022 שהייתה שנה של רכבת הרים, התשואות הן פנטסטיות", מסביר פגוט.
יתרון נוסף הוא שאפשר להיכנס לבורסה גם עם סכומים קטנים בהרבה מאשר הון עצמי לדירה. "הורדנו את רף ההוראה", מספר פגוט. "אתה יכול לקנות ב־500 שקל את כל היזמים הגדולים בישראל.
"בשורה התחתונה, היתרון של השקעה בנדל"ן דרך הבורסה הוא פיזור, שזה דבר מרכזי בהשקעות, ובהשקעה בדירה אתה לא יכול לעשות את זה. עניין נוסף הוא פיזור בין ענפי פעילות: מגורים, משרדים, התחדשות עירונית - עסק שפורח בבורסה בתל אביב.
"יתרון נוסף הוא שעלות העסקה היא מאוד נמוכה. אין עורך דין, אין מתווך, העמלות אפסיות. ויתרון אחרון הוא הנזילות: אתה יכול למכור את זה ב־24 מאיות השנייה".
פגוט מצביע על מכשירים אחרים, כמו אג"ח של חברות נדל"ן, שעשויים לפנות לקהל אחר, סולידי יותר, וגם עבור כזה שמבקש לגוון את תיק ההשקעות. "זה לא בוננזה. לא עושים 50% בשנה, אבל ביחס לאלטרנטיבה של הפיקדון, או של עו"ש אלה מכשירים שמספקים תשואות של 5%־7% בשנה בממוצע לאורך זמן וברמת סיכון מתחת לשוק המניות".
לשאלתנו עד כמה משקיעים פרטיים נמצאים בתחומים הללו, מסביר פגוט שעיקר המשקיעים בתחום הם המוסדיים כשלדבריו חוסר תשומת הלב של המדינה בחינוך פיננסי היא הסיבה לכך שאנשים לא מודעים לאפשריות הרבות בתחום ההשקעות.
בחירת החברות: ללמוד לקרוא דוחות ולהכיר מגמות
אנליסט הנדל"ן של חברת IBI, זיו עין אלי, מסביר כי "משקיע פרטי שמבקש להכיר את החברות ולנסות להעריך את פעילותן צריך להכיר קודם כל את אתר המאיה של הבורסה. החברות מעלות לשם בין היתר דוחות כספיים, מצגות לשוק ההון וכן עדכונים שוטפים".
בהקשר לכך הוא אומר כי חשוב להשוות בין דוחות תקופתיים לאורך זמן, קרי דוח שנתי של 2021 מול זה של 2022 ושל 2023 וכך להכיר בצורה עמוקה יותר את המגמות בפעילות החברה, כמו גם התפתחויות של פרויקטים עליהם היא דיווחה. מעבר לכך יש חשיבות אם מדובר בחברות נדל"ן מניב או מגורים.
לדבריו, "כשאני מנתח חברות נדל"ן מניב יש כמה פרמטרים שצריך לבחון ושיכולים לסייע לנו להבין את המצב של החברה.
"צריך להסתכל על ה־NOI, שזה בעצם ההכנסה התפעולית מהנכס. כלומר, אם יש נכס שמכניס 100 שקל בחודש, וההוצאות התפעוליות שלו עומדות על עשרה שקלים בחודש, ה־NOI שלו הוא 90.
"פרמטר אחר שצריך לבדוק הוא ה-FFO, שמייצג את הרווח. זה לא פרמטר חשבונאי אלא מדד כלכלי למדידה של חברות נדל"ן מניב, שמייצג לנו את הרווח הנקי בנטרול כל מיני הוצאות והכנסות חד־פעמיות. פרמטר חשוב נוסף הוא שיעור ההיוון של הנכס".
עין אלי מצביע גם על חשיבות שיעורי התפוסה בנכסים. ככל שחברות נדל"ן מניב מדווחות על שיעורי תפוסה גבוהים יותר, הדבר עשוי ללמד על תזרים יציב יותר לחברה.
אם מדובר בחברות נדל"ן למגורים הוא מסביר כי יש לשים לב בדוחות לסעיפים כמו רווח גולמי עתידי שעוד לא הוכר, ולעלויות מימון, ודאי מאז שהריבית במשק עלתה ולאור מבצעי ה־80/20 שמציעים הקבלנים.
בשורה התחתונה, המשקיע הפשוט יכול להעריך סטטוס של חברה?
"אני חושב שכל אדם שינבור באינטרנט יצליח למצוא את הידע הבסיסי לביצוע הערכת שווי לחברה. להגיד אם זה יוביל אותו לניתוח הנכון ולמספר הנכון, קשה לי להגיד".
קרנות השקעה: לבדוק שגם הן שותפות בנכסים
לצד השקעות סחירות, קיימים כמה גורמים שמציעים לנו גם השקעות לא סחירות. בנתיב הזה יש כמה מתווים. אחד מהם הוא זה של קרן שמגייסת כספים ממשקיעים, מאתרת נכס, קונה, משביחה ומוכרת ברווח שמתחלק לפי ההסכם בין המשקיעים, כמובן תוך תשלום מסוים לקרן עצמה. בשנים האחרונות כתבנו כאן על כמה וכמה קרנות כאלה שנפלו.
אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ"ל פרופימקס, שפועלת בעולמות הללו כבר למעלה משלושה עשורים, מסביר את ההבדלים והיתרונות למשקיעים. "השקעה בפרייבט אקוויטי היא לא במקום השקעה בשוק ההון, אלא נוסף לה. בהשקעה בשוק ההון יש נזילות, סחירות, וסף כניסה נמוך אבל בהשקעה איתנו, המשקיע נהנה מהכנסה שוטפת לצד תשואות שקשה עד בלתי אפשרי להשיג בשוק הסחיר", הוא אומר ומוסיף כי "אנחנו לא משקיעים בנכס מסוים רק בשביל לקבל שכר דירה שוטף אלא בעיקר מתוך ראייה ארוכת טווח של קבלת רווחי הון".
הוא מדגיש כי משקיע שבוחר בסוג כזה של השקעה צריך לברר לעומק את ניסיון החברה, מקצועיותה ומערכת קבלת ההחלטות של המנהלים, היות שלאמון ולרמת הניהול יש חלק קריטי בהצלחת ההשקעה".