הפרויקט באלעד. ''הבנו מה האוכלוסייה בעיר מחפשת'' / הדמיה: שמואל ברוך
"אנחנו מתים על הפריפריה ואוהבים לגשת למכרזים שם. מרגישים שמבחינת הוועדות והרשויות יש רצון אמיתי לבנות ולפתח את היישובים. אנחנו בונים עכשיו בעכו ובנינו בעבר בחצור הגלילית ובמעלות. לגבי הביקוש, אנחנו הולכים על מכרזים שנדע להתמודד איתם, לא ניקח סיכונים מיותרים", מספרת דבורה ברוך, מנכ"לית חברת שמואל ברוך.
● המלכוד של בעלי הדירות בקריית שמונה: "הדירה עומדת ריקה כבר שנה ושלושה חודשים, ואני משלם משכנתא כל חודש"
● בעלי קרקעות יקבלו בקרוב סוכריה משמעותית ממשרד האוצר
● להשקיע בשליש דירה דרך חברה. כך זה עובד וממה צריך להיזהר
פעילות החברה מתמקדת בעיקר בערי הפריפריה הצפונית; נהריה, עכו, חיפה ומגדל העמק, וגם בשרון ובעיר אלעד. לחברה 3,600 יחידות דיור (יח"ד) בתכנון ובביצוע, מרביתן - 2,506 יח"ד - הן דירות שמיועדות להקמה בפרויקטי התחדשות עירונית בנהריה ובחיפה.
החברה גם מקימה כ־600 יח"ד ביישובים עכו, אלעד ומגדל העמק במסגרת תוכנית "דירה בהנחה". השבוע זכתה במכרז של רמ"י להקמת 590 יח"ד נוספות בעכו במשותף עם קבוצת שובל נחשון תמורת 77 מיליון שקל. המתחם צמוד לפרויקט KEDMA של החברה בעיר. 413 יח"ד יימכרו בשוק החופשי ו־177 יח"ד יימכרו ב"מחיר מטרה".
שמואל ברוך המנוח הקים את החברה המשפחתית ב־1986, ולאחר מותו הוחזקו מניותיה בידי בני המשפחה. החברה השלימה לאחרונה הנפקה של אגרות חוב בבורסה בת"א, בהיקף של 70 מיליון שקל בריבית של 7.4%. כמו כן הודיעה החברה כי קבוצת שובל נחשון תיכנס לשותפות בחברה בהשקעה של כ־20 מיליון שקל.
כעת אריק ברוך, בנו של שמואל, המשמש כסמנכ"ל תפעול, מחזיק ב־33.3% ממניות החברה; שובל חסון מחזיקה ב־33.3%; דב, אחיו של שמואל, המכהן כיו"ר החברה מחזיק ב־20%; רון, בנו של דב, המשמש כסמנכ"ל פיתוח עסקי, מחזיק 1.9%; ויתר המניות מוחזקות בידי משקיעים נוספים. לשובל נחשון אופציה להגדיל עד ל־50% את החזקותיה בחברה. אחותה של דבורה, יפית שחר, היא סמנכ"לית הכספים.
"הבנייה לא זרה לי - גדלתי במשפחה הזו"
ברוך מספרת איך נכנסה לתפקיד המנכ"לית בעסק המשפחתי. "ב־2021 התקבלה החלטה לשנות את ההנהלה בחברה, ולאחר דיונים הוחלט שאני אנהל את החברה. בחברות משפחתיות זה מהלך לא פשוט. נבחרתי להוביל כי הגעתי עם רקע ניהולי, עבדתי בחברת דלתא וניהלתי את כל המכירות והשיווק לארה"ב. זה לא שהבנייה הייתה זרה לי - גדלתי במשפחה הזו ואני נשואה לאריק שנים רבות".
אתם בונים בעיקר בערי הפריפריה בצפון. מי הרוכשים?
"אנחנו מסיימים למכור פרויקט של 309 יח"ד בעכו, ועשינו ניתוח של הרוכשים: 70% מהם באים לגור בדירות וזה מצוין. אני פחות בענייני קבוצות משקיעים. הרוכשים בעכו חלקם קנו בעקבות המלחמה משום שאין להם ממ"דים בדירות שלהם. הם נאלצו לשהות תקופה ארוכה בממ"ד והחליטו שזה כבר לא מותרות אלא חובה.
"יש אנשים שהגיעו מאזור הצפון, כרמיאל והסביבה, גם מהקריות ומנהריה. הרבה משפחות שהמחירים בקריות התייקרו להם עוברות לעכו כי זה במרחק של כמה דקות".
"30% הנוספים שרכשו בפרויקט הם משקיעים. הם קנו בזמן המלחמה. היינו פרויקט די יחידי ששווק בעכו בזמן ירי הטילים, ולתדהמתנו הגיעו קונים מאזורים מרוחקים בארץ. אפילו מירושלים ומבאר שבע. הם הבינו שאחרי המלחמה המחירים יעלו וזה הזמן לקנות דירה. באזורי הצפון והדרום המחיר עדיין בר־השגה: דירת 4 חדרים בכ־1.6 מיליון שקל".
איך את רואה את המגמות כרגע?
"אף שעכו הייתה מטווחת ונפלו שני טילים באתר הבנייה, לא נפגענו מהמלחמה.
"באשר לעתיד, לצערי הרב, הממשלה ומשרד השיכון לא עושים מספיק. אני לא רואה כרגע איזה מהלך של הממשלה שיוביל למיגור של עליית המחירים. היום זוג צעיר שלא זכה בהגרלה, קשה לו מאוד לקנות דירה. כאמא לילדים אני רואה שאם הורים לא קונים או עוזרים אין סיכוי".
שקלתם לפעול גם באזורי הביקוש?
"בתל אביב אני לא חושבת שנבנה. קודם כול, מבחינה בירוקרטית הבנו שמאוד קשה באזור הזה. גם מבחינת צפיפות זו התמחות לבנות כך. בפריפריה יש שטחים, כבישים ואזורים פתוחים עם שדות ושם רגילים לבנות. אנחנו טובים לבנות בסלע, שזו התמחות שלנו מהגליל. אנחנו בונים באלעד בשכונה חדשה שהיא בשטח פתוח סלעי והעתקנו את הידע שלנו מהגליל לאזור אלעד. כרגע בונים פרויקט אחד ותכף נתחיל פרויקט שני".
לשוק החרדי נחשפתם באלעד.
"לא ידענו מה זה לבנות לשוק הזה. למדנו את זה לעומק ונבנה באלעד שני פרויקטים ובאופקים שני פרויקטים לשוק החרדי. בפרויקט באלעד 80% מהדירות הן של תוכנית דירה בהנחה, כך שמתוך 162 יח"ד, ישנן 32 למכירה בשוק החופשי.
"לקחנו משווק מקומי, כמו שאנחנו עושים בכל פרויקט. כך הבן אדם שעובד אצלך במכירת דירות פוגש את הלקוחות בסופר, בקופת חולים ובכל מקום בעיר שלו. אני מאוד מאמינה בזה וזה תמיד עובד. באלעד ישנה אוכלוסייה חזקה, אנשי עסקים ואנשים עם כסף והבנו מה הם מחפשים. לפני שהתחלנו למדנו מה הצרכים: הם מחפשים בתים, מרפסות ומרחבים חיצוניים גדולים, כי המשפחות גדולות וצריך הרבה מקום לאירוח.
"בשיווק ההבדל הוא שבשוק הכללי אנחנו מפרסמים בפייסבוק או באינסטגרם, ובשוק החרדי מפרסמים בעיתונות. צריכים גם להוציא היתר עסקה שלא צריך בשוק החילוני. הרוכש מתייעץ לפני כן עם הרב".
"עליתי מ־40 אלף ברוטו לחודש ל־48 אלף שקל"
גיוס ההון של החברה הוא חלק מגל ששוטף את הבורסה בתל אביב, של חברות נדל"ן קטנות ובינוניות שהנפיקו אג"ח. בעיקר מתוך הרצון להחליף חוב פרטי יקר במימון ציבורי זול. לשמואל ברוך היו הלוואות עם ריבית בשיעורים של 12%־14% בפרויקטים בעכו ובאלעד, וגיוס האג"ח נועד בין היתר לפרוע את ההלוואות הללו.
כחלק מגיוס החוב, בני משפחת ברוך המועסקים בחברה שדרגו את תנאי העסקתם. "לפני ההנפקה הרווחתי 40 אלף שקל ברוטו ואחריה אני מרוויחה 48 אלף שקל ברוטו", אומרת ברוך. "קיבלנו מעורכי הדין סדר גודל של כמה משתכרים בשוק, ואנחנו ממש רחוקים משם. ברגע שהחברה תעלה על דרך המלך ויהיו רווחים בקנה, נחלק בונוסים. אם עשיתי טוב לגיטימי שאקבל בונוס".
יש הרבה ביקורת על עסקים משפחתיים בשוק ההון.
"לדעתי משפחה זה כוח עצום, אם יודעים לנהל את זה נכון, להוציא את השיקולים הזרים מהלקסיקון".