מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב / צילום: מצגת החברה
לראשונה משנת 2015 - שווי התחנה המרכזית הישנה בתל אביב ירד בפועל. מדובר אומנם בירידה מזערית, של כ־10 מיליון שקל, אך היא ממשיכה מגמה שהחלה בשנה שעברה, זאת לאחר כ־8 שנים שבהן שווי התחנה המרכזית הישנה "קפץ" ביותר מ־100%.
● סקירת הכלכלן הראשית חושפת: שוק הנדל"ן משועבד למבצעים
● להשקיע בשליש דירה דרך חברה. כך זה עובד וממה צריך להיזהר
על־פי הדוחות המסכמים של שנת 2024 שפרסמה לאחרונה חברת לוינשטין נכסים, שווי החלק שלה בתחנה המרכזית הישנה (המהווה 50% מהנכס שבו היא מחזיקה עם קבוצת שיכון ובינוי) עמד בסוף שנת 2024 על כ־741,750,000 שקל, לעומת 751,250,000 מיליון שקל בסוף שנת 2023 ו־752,753,000 שקל בסוף הרבעון השלישי של 2024, אז שווי חלקה בנכס הגיע לשיא.
אומנם בסוף שנת 2023 הכירה החברה בהפסדי שיערוך על הנכס, בסך 347 אלף שקל, אך זו הפעם הראשונה מאז 2015 שבה השווי ההוגן עצמו של התחנה המרכזית הישנה יורד.
הירידה: בשווי מ"ר למשרדים
הסיבה לירידה בשווי ההוגן של הנכס היא ירידה בשווי מ"ר מבונה (שווי הזכויות העתידיות של מ"ר קיים) למשרדים ולתעסוקה: לעומת 7,000 שקל למ"ר מבונה שתומחר בהערכת השווי לנכס בשנת 2023 וגם בשנת 2022, השווי שקבעו אנשי משרד שמאי מקרקעי אינג' יוסף זרניצקי בהערכתם לשנת 2024 ירד ב־500 שקל, ל־6,500 שקל למ"ר. ירידה זו משקפת את מצב סקטור המשרדים בתקופה האחרונה, שנפגע בשל סביבת הריבית הגבוהה יחסית בשנתיים האחרונות. גורמים בשוק מציינים כי הירידה בשווי בהערכת השמאים נבעה מתוך "רצון לשקף זהירות בסקטור הזה".
כדי להכניס את הדברים לפרופורציות הנכונות, נציין כי ירידת השווי לעומת שווי הנכס כולו היא מזערית. השווי ההוגן ירד, בין סוף 2023 ל־2024, ב־9.5 מיליון שקל בלבד, ולוינשטין נכסים הכירה בהפסדי שיערוך על הנכס המסתכמים ב־11.7 מיליון שקל, אשר נובעים בעיקר מדחייה במימוש התוכניות במתחם התחנה הישנה - שעליה נפרט בהמשך. כך, הפסדי השיערוך מהווים רק כ־1.5% משווי הנכס בספריה של לוינשטין נכסים. ועדיין, מדובר ברף "פסיכולוגי" מסוים, שכן הירידה מביאה לכך שהנכס כולו, כולל חלקה של שיכון ובינוי, שווה כיום מעט פחות מ־1.5 מיליארד שקל, לאחר שהגיע לרף זה בשנת 2022.
לוינשטין נכסים השלימה את מרבית הרכישות במתחם שבדרום תל אביב בשנת 2015, ואז עמד שווי חלקה בנכס על כ־300 מיליון שקל. במהלך השנים שוויו עלה משמעותית, ובשנת 2021 התרחשה קפיצת השווי המשמעותית שלו - לכ־640 מיליון שקל. לשיאו הגיע המתחם, כאמור, בסוף הרבעון השלישי של השנה החולפת - יותר מ־752 מיליון שקל, עלייה של כ־151% בתוך פחות מעשור.
עיכוב באישור מתחמים 2 ו־3
מתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב, בין דרך בגין, רחוב השומרון ורחוב סלומון בדרום העיר, נחשב במשך שנים לאחד האזורים המוזנחים והמסוכנים בעיר. עיריית תל אביב־יפו מקדמת בשנים האחרונות את תוכנית "מתחם השומרון" לחידוש המקום, כולל הקמת 1,333 יחידות דיור וכ־153 אלף מ"ר של שטחי מסחר, תעסוקה, משרדים ושטחי ציבור. התוכנית מחולקת לארבעה מתחמים, אחד מהם, מתחם מספר 1, בבעלות מלאה של לוינשטין נכסים ושל קבוצת שיכון ובינוי, המחזיקות בסך־הכול בכ־70% מהזכויות בכל תוכנית מתחם השומרון.
החברות דאגו לאורך השנים לפינוי כל המחזיקים במבנים בשטח, ובינואר 2023 חלה התקדמות ראשונה לקראת יישום התוכנית בפועל - התקבל היתר הריסה ראשון למבנה במתחם 1. ימים ספורים לאחר מכן ניתן תוקף לתוכנית המפורטת של מתחם 1.
למרות זאת, האישור של יתר המתחמים מתעכב, זאת למרות שהתוכניות המפורטות לכל ארבעת המתחמים הופקדו כבר בינואר 2022. בקיץ האחרון החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו על סבב התנגדויות נוסף (לפי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה) לתוכניות המפורטות למתחמים 2 ו־3, זאת לטובת תיקון טבלאות האיחוד והחלוקה המקצות את הזכויות לבעלי הקרקעות במתחמים. צעד זה צפוי לדחות את אישור התוכניות לשני המתחמים בחודשים רבים, ואולי אף בשנה. בעקבות כך, למעשה, הפסדי השיערוך שבהם הכירה לוינשטין נכסים בשנת 2024 היו גבוהים מעט מירידת השווי ההוגן של הנכס בהשוואה לשנת 2023.
במקביל חלה התקדמות ביישום התוכנית למתחם 1: לוינשטין וקבוצת שיכון ובינוי כבר הגישו בקשה להיתר עבור בניין המשרדים המתוכנן לקום במתחם זה, ונמצאות "ערב אישור" תוכנית העיצוב האדריכלית לבניין המגורים במתחם, כך לדברי גורמים בסביבת החברות. אישור תוכנית העיצוב הוא צעד אחד לפני מתן היתר בנייה. יש להניח כי מימוש ויציאה לבנייה במתחם זה יהפכו את המגמה של השנתיים האחרונות ויוסיפו לשוויו של מתחם התחנה המרכזית הישנה.