פרויקט מידטאון, ירושלים. בחודשים האחרונים נמכרו דירות במחיר של עד 11.6 מיליון שקל / הדמיה: משרד DBLD אדריכלים
שיחה מעניינת התפתחה בדיון שנערך בוועדה המחוזית ירושלים בין היו"ר שירה תלמי־באבאי, לבין יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אליעזר ראוכברגר.
● שאלות ותשובות | מדד תשומות הבנייה זינק בחדות. מה יקרה למחירי הדירות?
● השווי נחתך ב־40%: בכמה נמכרה קרקע לאלפי דירות בשדה דב?
תלמי־באבאי תהתה מדוע לא הוקצו שטחים פתוחים בתוכנית מסוימת: "לא הבנתי איפה 2,000 ילדים משחקים, כאילו מה קורה פה?" שאלה.
"שירה תירגעי. לא הולכים להיות שם אפילו 500 ילדים", ענה ראוכברגר.
"למה?" תהתה תלמי־באבאי וראוכברגר ענה כי "הילדים האלה נמצאים בניו יורק, בטורונטו, במונטריאול".
תלמי־באבאי ניסתה להקשות: "אליעזר, אתה חושב שהמתחם הזה לא יתאכלס במשפחות ירושלמיות?".
"ממש לא. לצערי הגדול לא", ענה ראוכברגר. "זה לא מיועד. הם אפילו לא ינסו לשווק את זה בירושלים, בגלל המחיר הגבוה".
הדיון הזה, שהתקיים לפני כשנתיים, עסק בפרויקט של חברת אזורים ברחוב אהליאב פינת ירמיהו, שהסב שטחי מלאכה ומשרדים ישנים לארבעה מגדלים של 14־20 קומות.
הילדים שיישארו בטורונטו ולא ישחקו בחצר בירושלים, עדיין רלוונטיים בדיון על סוג הדירות שנבנה ונמכר בימים אלה בירושלים.
בדיקת גלובס מעלה כי בעיר מוקמים בימים אלה עשרות פרויקטים שמחירי הדירות בהם עולים על 10 מיליון שקל, והם מיועדים בעיקר לתושבי חוץ יהודים.
ניסיון העבר מלמד כי רוב רוכשי הדירות הללו אינם ישראלים ואף אינם עולים לארץ, אלא משתמשים בהן כדירות נופש בלבד ולכן לאורך רוב השנה מדובר בדירות רפאים - דירות ראויות למגורים העומדות ריקות ביום וחשוכות בלילה.
בעבר, עיריות לא היו נלהבות להודות בכך שהן מעודדות במדיניות התכנונית שלהן יצירת פרויקטים של דירות רפאים, אך בירושלים כנראה תם העידן הזה, כפי שאפשר ללמוד מהדיון שהבאנו בפתח הכתבה.
למרות הדברים האלו בעירייה טוענים כי הם פועלים ככל הניתן נגד התגברות התופעה, אך גם אם הדבר נכון - הנתונים מראים כי הפעולות לא משפיעות באופן משמעותי על המצב.
הסוגיה החברתית: העירייה מרוויחה, אבל מה עם התושבים
סוגיית דירות הרפאים עלתה לראשונה בעת המחאה החברתית ב־2011. פעילים חברתיים טענו אז כי יש ערים גדולות, בהן ירושלים, תל אביב ונתניה, שבהן מוקמים פרויקטים שמוקצים לתושבי חוץ אמידים בלבד, וזאת באמצעות קביעת מחירים שאפילו לישראלים אמידים קשה לעמוד בהם.
כתוצאה מכך, טענו אותם פעילים, היצע הדירות האמיתי באותן ערים קטן באופן משמעותי מההיצע על הנייר. ובשטח אכן נמצאו פרויקטים שכל מערך השיווק שלהם נעשה בחו"ל ובשפות זרות.
עוד טענו הפעילים כי מדובר בתופעה שנעשית בעידוד העיריות, שכן מדובר ב־WIN־WIN עבורן: מצד אחד העירייה זוכה בארנונה גבוהה על הדירות הללו, ומצד שני תושביהן כמעט שלא נזקקים לשירותים עירוניים, שכן רובם כלל לא מתגוררים בדירות, ואף לא משכירים אותן, אלא משתמשים בהן כדירות נופש.
רוכשי הדירות בתל אביב עשו זאת בעיקר בחופשות הקיץ שלהם, ואילו הרוכשים בירושלים, שרובם מגיעים מאוכלוסייה דתית וחרדית ממדינות אנגלו־סכסיות ודוברות צרפתית, פוקדים את הדירות בחופשות חגי תשרי ופסח.
מדובר לא רק בבעיה של הדרת האוכלוסייה המקומית מאזורים רבים בערים - לדוגמה אזור הטיילת ורחוב הירקון בתל אביב; האזור המכונה "נת־600" בנתניה; ואזורים כמו כפר דוד בממילא, ירושלים - אלא גם בשעבוד קרקעות, אינטרסים מקומיים ומערך תכנון ובנייה עירוני ומחוזי, לטובת מאוויים של אנשים שאינם תושבי המקום ואינם משתייכים למארג העירוני.
הניסיונות לאכוף על בעלי דירות הרפאים להשכיר אותן נבלמו כבר בשלבים מוקדמים, לאחר שהובן כי שכר דירה חודשי עבור דירה מסוג זה יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים בחודש - מה שהפך אותן ללא רלוונטיות עבור האוכלוסייה שיצאה למחות על מחירי הדיור.
שאלת המדידה: כמה דירות רפאים יש בישראל?
בכמה דירות מדובר? התשובה לשאלה אינה פשוטה, שכן רק מיעוט מהדירות הנטושות, עונות על הפרופיל של דירות רפאים, ואילו רוב הדירות הריקות - אינן דירות רפאים, אלא דירות שאינן ראויות למגורים, או דירות במצב גרוע שנותרו ריקות לתקופה ארוכה.
על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ב־2022 היו כ־200 אלף דירות ריקות בישראל. אולם מרכז המחקר והמידע של הכנסת, שהצליב מקורות שונים בניסיון לאמוד את מספר דירות הרפאים, הגיע למסקנה כי בישראל היו לפני ארבע שנים כ־38 אלף דירות שעונות על הגדרה כדירות שמאוכלסות לעתים רחוקות, עלייה של כשליש לעומת 2011 - אך גם זה אומדן בלבד.
הנתון המדוייק ביותר לגבי ירושלים, הגיע מהעירייה לפני תשע שנים. באותו זמן ניתן היתר משר הפנים לעיריות לחייב את בעלי דירות הרפאים בכפל ארנונה. בעיריית ירושלים ערכו בדיקה על סמך מדי המים, ומצאו כי בעיר היו אז 6,500 דירות כאלה. אולם מאז פג התוקף של ההיתר ממשרד הפנים.
מהעירייה נמסר בתשובה לפניית גלובס כי "קיים קושי רב לעשות מעקב צמוד על היקף התופעה, שכן לא ניתן לדעת בוודאות מתי הדירה מאוכלסת, מתי היא ריקה ומה הסיבות לכך. כמו כן, לא קיימים אמצעים חוקיים שיסייעו לצמצם את התופעה ברמה הארצית.
"לפני שנים מספר הייתה תקנה של שר הפנים שאפשרה לחייב דירות כאלה בכפל ארנונה. מועצת העירייה אישרה זאת ושרי הפנים והאוצר אישרו לחייב כך. התקנה הייתה בתוקף לשנתיים, אך היא לא חודשה, ולכן אין כיום אפשרות חוקית לחייב דירות כאלה בכפל ארנונה".
מרכז הכובד: תושבי החוץ מחזקים אחיזה בירושלים
עד כמה שוק היוקרה הירושלמי מהווה חריגה מכלל השוק היוקרתי בישראל? בדיקת הנתונים בין 2021 ל־2023 (טרם פורסמו הנתונים הסופיים על 2024) מעלה כי סך העסקאות על דירות ב־10 מיליון שקל ומעלה בעיר מהווה 2.5% מכלל העסקאות שבוצעו בה, בעוד שבמישור הארצי מדובר בחצי אחוז בלבד.
אמנם בתל אביב שיעור עסקאות היוקרה מגיע לכ־5% מכלל העסקאות המבוצעות בעיר, אבל שוק היוקרה התל אביבי מבוסס על אוכלוסייה מקומית, מחירי הדירות הממוצעים בתל אביב גבוהים בכמעט 50% מאלה בירושלים (על פי הלמ"ס) ובתל אביב יש לא מעט שכונות באשכולות סוציו־אקונומיים של 9 ו־10, בעוד שירושלים היא מהיישובים העניים ביותר בישראל.
נתוני הכלכלן הראשי מעלים כי בשנים האחרונות מספר תושבי החוץ שרוכשים בתל אביב דירות הצטמצם מאוד, ולעומת זאת, בירושלים התופעה מצויה בעלייה משמעותית. בממוצע תושבי החוץ רכשו בעיר בשנה שעברה כ־100 דירות בחודש - כשני שלישים מכלל הרכישות של תושבי החוץ בישראל.
בד בבד עם הרכישות המתוגברות של תושבי החוץ בירושלים, קפץ בשנים האחרונות מספר עסקאות היוקרה המתבצעות בעיר. אם באתר רשות המסים תועדו במחצית השנייה של העשור הקודם פחות מ־20 עסקאות שנתיות בממוצע שבוצעו על דירות במחיר של 10 מיליון שקל ויותר, בכל אחת משלוש השנים האחרונות בוצעו בעיר למעלה מ־70 עסקאות כאלו.
אין פלא שגובר החשש שאת העיר פוקד גל חדש של דירות רפאים, במיוחד במגדלים המוקמים והמתוכננים בעיר, שחלק מהם, המצויים בלב העיר, מהווים יעד מרכזי בקרב תושבי החוץ.
קיימים הבדלים אחדים בין גל דירות הרפאים הנוכחי לבין הגל הקודם שפקד את העיר לפני כ־15 שנה: בתקופה ההיא הדירות היו נמוכות יותר וקרובות יותר לעיר העתיקה, ודוגמה בולטת לכך היא פרויקט כפר דוד בממילא.
הבדל אחר נעוץ בגודל הדירות: אז הן היו גדולות מאוד, ואילו עתה ניתן למצוא גם דירות 2 ו־3 חדרים.
ההבדל השלישי הוא שאז הדירות עמדו ריקות במשך חודשים ארוכים, ואולם כיום המודעות להשכרה קצרת טווח גבוהה בהרבה, וההערכות בקרב אנשי נדל"ן מקומיים הן שלא מעט דירות מושכרות בדרך זו. באתר Airbnb ניתן למצוא בעיר דירות להשכרה קצרת טווח ברמות מחירים שונות, כולל של 1,000 שקל ללילה ויותר.
המחירים: למעלה מ־30 פרויקטים עם דירות ב־8 מיליון שקל ומעלה
בדיקת גלובס העלתה למעלה מ־30 פרויקטים מגה יוקרתיים חדשים בירושלים שדירות בהם נמכרו בשנתיים האחרונות במחירים של 8 מיליון שקל ומעלה. לא כולם מגדלים כמובן, ויש גם פרויקטים במבנים חדשים של עד 10 קומות, שהגיעו למחירים גבוהים מאוד של דירות, אך יש בהחלט הלימה בין מספר המגדלים למספר עסקאות היוקרה.
הממוצע לעסקת יוקרה בירושלים מגיע לכ־65 אלף שקל למ"ר, אך מנעד המחירים גבוה מאוד ונע בין 50 אלף שקל למ"ר, למקומות מסוימים שבהם המחירים מגיעים אל יותר מ־90 אלף שקל למ"ר - כלומר מחירים שאינם מביישים את שוק היוקרה התל אביבי.
במגדל שמוקם ליד רחוב אגריפס ומחנה יהודה, שיהיו בו 31 קומות, נמכרו דירות בטווח של 8־28 מיליון שקל; ברחוב ירמיהו נבנה מגדל בן 33 קומות, שבו נרכשו בחודשים האחרונים דירות ב־8־13 מיליון שקל; במתחם בית חולים שערי צדק הישן (שבעבר פעלה בו גם הנהלת רשות השידור), מוקם פרויקט מידטאון ע"י ישראל־קנדה שצפוי לעמוד על 42 קומות, ובחודשים האחרונים נמכרו בו דירות במחירים של 8־11.6 מיליון שקל; ובשני המגדלים המוקמים במתחם כי"ח שגובל במחנה יהודה נמכרו באחרונה שלוש דירות במחירים של 10.8 עד 27.8 מיליון שקל בפרויקט של 2 מגדלים ו־31 קומות.
עיריית ירושלים: "פועלים לצמצום תופעת הדירות הריקות"
מעיריית ירושלים נמסר בתגובה כי "דירות שרוב הזמן ריקות נמצאות בעיקר באזורים היוקרתיים בעיר - מרכז העיר והעיר ההיסטורית. רוב בעליהן הם יהודים מחו"ל. הסיבה היא מעמדה של העיר כמוקד עולמי ליהדות התפוצות וכעיר תיירות מובילה.
"המדיניות העירונית מעודדת רכישת דירות למגורים, דבר המביא לתוספת אוכלוסייה שמביאה לא רק ערך כלכלי לעיר אלא גם תנועה במרחבים הציבוריים, פיתוח מרחבי תעסוקה, תרבות, פנאי, ספורט וכל מה שיש לעיר להציע לתושביה.
"העירייה מקיימת דיאלוג רציף עם היזמים ופועלת לצמצום תופעת הדירות הריקות באמצעות התעקשות על הכנסת מיזמי דיור להשכרה במספר גדול במרכז העיר ובכלל, וכן בהקפדה על תמהיל דירות הכולל גם דירות קטנות יותר, עירוב שימושים אינטנסיבי המשולב עם חזיתות מסחריות, דברים שפחות אטרקטיביים לציבור המעוניין ברכישת דירה שלא לשם מגורים. העירייה גם פועלת להעצים את הבנייה במתחמי ההתחדשות העירונית בעיר, שם התופעה פחות נפוצה".