רובע שדה דב. המכרז האחרון הכניס למדינה כ-6 מיליארד שקל / הדמיה: משרד האדריכלים תכנון נוף
אחרי המתנה רבה ולא פחות מחמש דחיות של מועדי הסגירה, שווקו בשבוע שעבר בהצלחה כמעט כל הקרקעות במכרזי רובע שדה דב, ארבעה מכרזים ראשונים מתוך עשרה בסך־הכול שפרסמה רמ"י.
● בלעדי | בכ-3.5 מיליון שקל: חברת הבת של פתאל במו"מ מתקדם לשכירת משרדים בפרויקט ברמת גן
● האופוריה חזרה: יזמי הנדל"ן שמשוכנעים שמחירי הדירות ימשיכו לטוס
● דירה להשקעה בבאר שבע: החוזה נסגר תוך יומיים, אבל המוכרת נאלצה להתפשר
3,922 יחידות הדיור (יח"ד) ששווקו בהצלחה יכניסו לקופת המדינה כ־6 מיליארד שקל, ובעיקר מסמלות כי על אף המצב הכלכלי המורכב והאיתותים האחרונים על מצוקה בענף, ישנם מספיק שחקנים שיכולים לפנות סכומי כסף לא מבוטלים כדי להשקיע באחת מעתודות הקרקע הפנויות היקרות והיוקרתיות שיש לשוק הנדל"ן להציע כיום.
אחרי התפזרות הערפל, התעכבנו על כמה נקודות חשובות שכדאי לשים אליהן לב.
1הזוכות מ־2021 שהחליטו לא לגשת שוב
רובע שדה דב מוקם בימים אלו על חורבותיו של שדה התעופה על שם דב הוז שפונה ב־2020. המכרזים הראשונים לשיווק קרקעות בשטחו נסגרו ב־2021, המפורסם שבהם הוא המכרז ל־1,574 יח"ד שנסגר באוגוסט 2021, שבו זכו בין היתר קבוצת חנן מור שקרסה, וחברת י.ח דמרי קנתה את הקרקע שלה, ישראל־קנדה ואביסרור משה ובניו. במכרזים נוספים באותה תקופה זכו החברות שיכון ובינוי וקבוצת נחמיאס.
מבדיקת גלובס עולה כי חלק מהחברות שזכו באותם מכרזים, כלל לא ניגשו למכרזים החדשים שנסגרו בשבוע שעבר: ישראל־קנדה וקבוצת נחמיאס לא הגישו הצעות למכרזים הללו. לעומת זאת, י.ח דמרי הגישה הצעה לאחד המכרזים, אך לא זכתה. כך גם קבוצת מבנה - אך בניגוד לשלוש הקודמות, מבנה לא מחזיקה במגרש בשדה דב לבדה, משום שבמכרז המפורסם של אוגוסט 2021 זכתה בקרקע במשותף עם עוד שני גופים, משולם לוינשטין ואלייד נדל"ן, ואולי בשל כך יכולה הייתה "להרשות לעצמה" השקעה יקרה נוספת באותו רובע.
השורה התחתונה היא כי אף שמדובר באחת הקרקעות הנחשקות ביותר בישראל, נראה כי גם ליזמים יש גבול - וחלק מהם אולי חשים כי מה שיש בידם כרגע הוא מספיק נכון לעכשיו. שתיים מהחברות לפחות - ישראל־קנדה ואביסרור - כבר החלו בבנייה בשטח, וייתכן שהן מעדיפות לעת עתה להתרכז במאמץ השיווק וההקמה של הפרויקטים הקיימים.
2 ההצעות הגבוהות ביותר והחברה המפתיעה
ארבעת המכרזים שנסגרו בשבוע שעבר שיקפו ירידה משמעותית - של עשרות אחוזים - במחירי הקרקעות. המחיר הממוצע של קרקע לכל יח"ד בכל ארבעת המכרזים יחד הוא כ־1.6 מיליון שקל, ובמכרז הגדול לבנייה רוויה של 2,606 יח"ד, המחיר הממוצע הוא כ־1.9 מיליון שקל. המחירים כוללים את הוצאות הפיתוח.
ובכל זאת, חלק מההצעות הזוכות במכרז הגדול משמעותיות מאוד, גם בפרספקטיבה של שנות הפריחה בענף: כך, הצעתה של קבוצת חג'ג', למגרש שעליו ניתן להקים 350 יח"ד, משקפת מחיר ממוצע של כ־2.29 מיליון שקל לקרקע לכל יח"ד. ההצעה עצמה גם לא נמוכה: כ־803.5 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, גבוהה בכ־101 מיליון שקל מההצעה שהגיעה למקום השני.
שם מפתיע שנכלל בין הזוכים הוא זה של חברת האחים ישראל - חברה מוכרת מאוד בירושלים, אך לא כזו אשר נמצאת באותה שורה עם השמות הגדולים שזכו במכרזים כעת, כמו גם במכרזים של 2021 ו־2022. למרות זאת, החברה ראתה לנכון להשקיע סכום משמעותי, כמעט 850 מיליון שקל, במגרש לבניית 424 יח"ד.
מבדיקת גלובס עולה כי זוהי לא הזכייה הראשונה של החברה במכרזי רמ"י, ומדובר בחברה שיש לה כמה פרויקטים בהיקפים גדולים, ובראשם קניון ישראל תלפיות בירושלים (שנמצא בבעלות החברה), שעל פי תוכנית חדשה שמקדמת החברה עם עיריית ירושלים צפוי להיהרס לטובת בנייה של מגדל בן 24 קומות עם 230 יח"ד ושימושים נוספים.
3ההצעה הגבוהה היא לא בהכרח ההצעה הזוכה
התעמקות בהצעות הזוכות במכרז הגדול, שבו הוגשו מספר ההצעות הגבוה ביותר - 194 בסך הכול, מגלה כי על אף שסכומי הזכיות היו גבוהים למדי, לא תמיד ההצעות הגבוהות ביותר היו אלו שנבחרו כהצעות הזוכות.
כך למשל, הצעתה של חברת גינדי החזקות למגרש עבור 382 יח"ד, הייתה רק הרביעית בגובהה - 591,555,555 שקל, לעומת כ־712 מיליון שקל בהצעה הגבוהה ביותר למגרש זה; החברות א.א.י. אבו מגורים תל אביב ותומר קוקו השקעות, חברות אלמוניות יחסית גם הן, זכו יחד במגרש לבניית 347 יח"ד בעקבות הצעתן בגובה 554,579,555 שקל - הצעה שגם היא דורגה רק רביעית, לעומת כ־644 מיליון שקל בהצעה שדורגה ראשונה מבין ההצעות למגרש זה.
החברות אלקטרה מגורים ונהור (חברה־בת של דן) זכו במגרש עבור 437 יח"ד עבור הצעתן בגובה של כ־748 מיליון שקל, שדורגה שלישית בלבד בגובהה. ההצעה שדורגה ראשונה עבור מגרש זה הייתה על סך של כ־828 מיליון שקל.
מה הסיבה לכך? במכרז זה רמ"י לא הגבילה את מספר המגרשים שבהם יכול לזכות כל יזם, בניגוד למכרזים אחרים ששיווקה לאחרונה, כך שהסיבה לבחירה בהצעות הנמוכות יותר נעוצה, כנראה, במציעים עצמם: כל מציע יכול להגביל מראש את מספר המגרשים שבהם הוא יכול לזכות, בעיקר כדי לא "לגלות" שיש בידיו יותר קרקעות ממה שהוא יכול להכיל, ונראה כי הגבלות כאלו שהטילו על עצמם יזמים שונים הוציאו אותם מהתמונה ברגע שזכו במתחמים אחרים.
על פניו, המשמעות היא שהמדינה הפסידה לכאורה כ־290 מיליון שקל מכך שההצעות הזוכות לא היו הגבוהות ביותר בכל המגרשים.
4 הדיור להשכרה ממשיך "לככב" לרעה
על סקטור השכירות ארוכת־הטווח נכתב כבר הרבה מאוד בעת האחרונה, בעיקר סביב עליית הריבית - שלמעשה "הרגה" את התחום הזה, בטווח הזמן הקרוב לכל הפחות. מכרזים רבים לדיור להשכרה שפרסמה רמ"י מאז שהריבית החלה לעלות נסגרו במחירים נמוכים במיוחד, ואחרים נסגרו ללא כל הצעות.
המכרז בשדה דב לא שונה מהבחינה הזאת. בשני המכרזים לדיור להשכרה לטווח ארוך שהציעה רמ"י בסבב הנוכחי זכתה חברת פרשקובסקי מניבים, תמורת מחירים נמוכים מאוד: כ־743 אלף שקל בממוצע שווי קרקע לכל יח"ד במכרז אחד, וכ־583 אלף שקל בשני.
קל מאוד לראות את הירידה בהשוואה מול מכרזי דיור להשכרה שנסגרו בשדה דב ב־2021 וב־2022, עם מחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל ואף כ־2.5 מיליון שקל עבור קרקע לכל יח"ד - אבל המחירים שמשקפות ההצעות של פרשקובסקי נמוכים משמעותית גם ממכרזים מחוץ לשדה דב.
כך למשל, במכרז דיור להשכרה במתחם תל השומר השייך לרמת גן, שנסגר בסוף 2022, זכתה חברת אשטרום רנט 1 במגרש ל־195 יח"ד להשכרה ארוכת־טווח, בסכום המשקף מחיר ממוצע של כ־1.1 מיליון שקל על קרקע לכל יח"ד.
במכרז דיור להשכרה בירושלים שנסגר לא מזמן, בסוף 2024, זכתה חברת יוניון ליב במגרש להקמת 234 יח"ד להשכרה ארוכת־טווח בסכום המשקף מחיר של כ־527 אלף שקל קרקע לכל יח"ד - רמה דומה לזו ששיקפה פרשקובסקי באחד המכרזים שבהם זכתה בשדה דב.
ישנם מכרזי דיור להשכרה שנסגרו בשנה האחרונה ומשקפים לקרקע מחירים גבוהים יותר, גם מחוץ לשדה דב, אך אין ספק שמחירים כאלו במכרז יוקרתי כל כך, המבטאים ירידה של כמעט 80% במחיר הקרקע לעומת מכרזי 2021 ו־2022, מסמלים היטב את מצבו של סקטור הדיור להשכרה בתקופה הנוכחית.
5המחירים: 75 אלף שקל למ"ר - הרבה או מעט?
בסופו של דבר, השורה התחתונה היא המעניינת: כמה יעלו דירות בפרויקטים שייבנו על הקרקעות מהמכרזים האחרונים? האם ירידה של 40% בשווי הקרקע תביא לירידה במחירי הדירות?
התשובה הקצרה היא לא: הירידה בשווי הקרקעות משקפת התייקרות של גורמים אחרים ב"שרשרת הייצור" של דירה, קרי הריבית הגבוהה והעלייה בתשומות הבנייה לאורך המלחמה. כך, היזמים מורידים את רף ההצעות שלהם, כדי להתמודד בצורה הגיונית יותר עם ההתייקרויות האחרות.
המשמעות היא, במילים אחרות, שמחירי הדירות שייבנו על אותן קרקעות לא בהכרח יהיו נמוכים יותר מאלו הנמכרות כעת בדרום הרובע, ודאי לא בעשרות אחוזים.
ובכל זאת, ישנם נתונים שבעקבותיהם אפשר לומר בזהירות כי המחירים עשויים לא לעלות, וגם זו בשורה מסוימת במציאות הנדל"נית של היום: בדיווחים של החברות השונות שכבר מקימות את הפרויקטים שלהן ברובע, בתחום "תוכנית אשכול" הדרומית, המחירים הממוצעים למ"ר מגורים הגיעו כבר ל־80 אלף שקל ואף יותר מזה. חברת ישראל־קנדה, המקימה את פרויקט Rainbow ברובע, עדכנה בדיווחיה לאורך השנה החולפת על מחירים שנשקו ל־83 אלף שקל למ"ר.
בעדכון ששלחה בשבוע שעבר חברת גינדי החזקות, על זכייתה בשני מגרשים לבניית 708 יח"ד, היא עדכנה כי המחיר למ"ר בשטחי המגורים בפרויקט "יעמוד על כ־75 אלף שקל" - קרי המחירים לא יעלו, ואולי אף ירדו ביחס לשיאי המחירים שנקבעו עד היום. יש לציין כי מאחר שמימוש הפרויקטים עוד רחוק יחסית, לא מן הנמנע שהמחיר הסופי עוד ישתנה, לכאן או לכאן, לאורך הדרך.