מפעלי ים המלח של איי.סי.אל (כיל) / צילום: Shutterstock
חברת מפעלי ים המלח הקימה מתקנים על קרקעות הזיכיון שקיבלה מהמדינה לטובת כריית אשלג, אך רשות מקרקעי ישראל לא דורשת דמי חכירה בגין השימוש בהם - כך עולה מניתוח ועיבוד של נתוני דוח מבקר המדינה, מתניהו אנגלמן, המתפרסמים היום (ג') תחת הכותרת "ניהול זיכיון ים המלח והפיקוח עליו - היבטים בתחומי הסביבה והמקרקעין".
● בדיקת גלובס | לא קונים דירות יד שנייה: בתל אביב כבר יש יותר מתווכים מעסקאות
● השיטה החדשה של דיירים לעיכוב פרויקטים של התחדשות עירונית
זיכיון ים המלח הוא הסכם שנחתם בין המדינה לבין מפעלי ים המלח בשנת 1961, במסגרת "חוק זיכיון ים המלח", המאפשר לחברת מפעלי ים המלח (מי"ה) "לחקור ולפתח את אוצרות המחצב הטבעיים של ים המלח ושל שטחי סביבתו".
על אף שהזיכיון ניתן למי"ה כבר לפני יותר מ־60 שנה, וכחמש שנים לפני שהוא תם, מגלה מבקר המדינה, בין היתר, "ליקויים לגבי האופן שבו התנהלה רשות מקרקעי ישראל במשך עשרות שנים בכל הנוגע לניהול השטח הכלול בתחום זיכיון ים המלח והפיקוח על השימושים שמי"ה עשתה בו".
250 קמ"ר התייבשו - אך רמ"י לא בחנה את מעמד הקרקע
הזיכיון שניתן למפעלי ים המלח מגדיר "קרקעות שמורות" בשטח 240 אלף דונם באזור ים המלח, אשר משמשות בסיס לפעילות שהוגדרה במסגרת הזיכיון. מתוך שטח זה, חלק מהקרקעות תפוסות בידי מפעלים ומתקנים של החברה. על־פי הנתונים באתר מי"ה, מדובר על כ־1,950 דונם התפוסים על־ידה, כולל בריכות אידוי.
על הקרקעות התפוסות אמורה מי"ה לשלם לרמ"י דמי חכירה. דוח המבקר מעלה כי דמי החכירה המשולמים על־ידי מי"ה לאורך השנים הם חלקיים בלבד: "לפי חוק הזיכיון, שימוש בקרקעות מצריך שינוי מעמדן לקרקעות חכורות ותשלום דמי חכירה בהתאם. בביקורת נמצא כי אף שבמהלך השנים הוקמו בשטח הקרקעות השמורות מתקנים המשמשים את מי"ה, רמ"י לא פעלה לשנות את מעמד הקרקע בשטחים אלה לקרקעות חכורות כמתחייב לפי החוק, והיא אינה דורשת ממי"ה תשלום בגין השימוש בהם. רמ"י לא קיימה סיורי פיקוח בשטח הקרקעות השמורות, והיא אינה יודעת על השימושים השונים שעושה מי"ה בשטח זה".
עוד נכתב בדוח כי "אף ששטחים נרחבים מים המלח התייבשו מאז חוקק חוק הזיכיון, כך שנכון לשנת 2024 כ־250 קמ"ר שהיו בשטח ים המלח הפכו לקרקע, והוקמו על חלק מהם מתקנים תעשייתיים, רמ"י לא בחנה את מעמד הקרקע שנוצרה ואם נכון לגבות דמי חכירה בגין השימושים המתקיימים בשטח זה".
מרשות מקרקעי ישראל נמסר בעניין זה: "אומנם השטח לא השתנה ברשומות, מאחר ששטחו נקבע בחוק תוך שצורפו אליו תשריטים המגדירים את הקרקעות החכורות והקרקעות השמורות, אך עם זאת הלכה למעשה צומצמו הקרקעות, ונערכו בהן עסקאות במקרקעין עם צדדים שלישיים לאחר שמי"ה נתנה אישורה לכך".
דמי החכירה לקרקע - על בסיס 75 לירות לדונם
על־פי דוח המבקר, לא רק שרמ"י לא דורשת תשלום על השימוש בחלק מהשטחים, גם דמי החכירה שכן נגבים ממפעלי ים המלח הם נמוכים ומוגדרים כ"תשלום מופחת". הסיבה: הסתמכות על השווי ההיסטורי של הקרקעות, שנקבע לפני עשרות שנים.
"דמי החכירה לקרקע מפעל (אשר נגבים כיום ממי"ה - י"נ) הם דמי חכירה המחושבים על בסיס השווי הנמוך ביותר שנקבע באותה התקופה לתעשייה - 75 לירות ישראליות לדונם. המנגנון שקבעה רמ"י לעדכון דמי החכירה התבסס על החלוקה האמורה ועל סכומי החכירה המופחתים שנקבעו, כמו גם שווי הבסיס של הקרקעות משנת 1975.
"נמצא כי רמ"י - כגורם המנהל את מקרקעי ישראל, ומשרד האוצר - כמשרד האחראי לחוק הזיכיון, לא בחנו במהלך השנים את האפשרות לשינוי גובה דמי החכירה ולגביית תשלום עבור הקרקעות השמורות, זאת על אף הזמן שעבר והשינויים האפשריים שחלו בשווי הקרקע במרוצת השנים".
המבקר מציין כי נכון לשנת 2024 דמי החכירה השנתיים שמשלמת מי"ה עומדים על כ־2.7 מיליון שקל בלבד. עם זאת, לא מדובר בתעריף "רגיל", שכן המדינה מתייחסת למפעלים הללו בדומה למחצבות, כפי שניתן להבין מתגובת רמ"י: "מדובר במתקן (מפעל) המוציא אל הפועל את כריית האשלג מהקרקע, בדומה למתקנים במחצבה. במפעלים הקשורים בחומר הגלם אך המייצרים מוצרי המשך מחומר הגלם הנכרה בשטח הזיכיון, הללו משלמים דמי חכירה לפי שומת מקרקעין לתעשייה".
עוד מוסיפים ברמ"י "כי תשלום דמי החכירה המשולמים על־ידי מי"ה נקבעו בזיכרון דברים שנחתם בינה לבין רמ"י בשנת 1975, וזאת בהתאם לחוק זיכיון ים המלח. כמו כן, נקבע מנגנון לעדכון דמי החכירה".
נציין כי על־פי בדיקת גלובס, ובהתאם לנתוני שומות שנעשו לבדיקת שווי קרקע לתעשייה במועצה האזורית תמר, אילו דמי החכירה היו מחושבים לפי החישוב ה"רגיל", היה על מי"ה לשלם סכום גבוה פי עשרה מהסכום שהיא משלמת כיום, כ־15 אלף שקל לדונם. בהינתן 1,950 דונמים התפוסים על־ידי חברת מפעלי ים המלח, כאמור, היא הייתה משלמת כ־29 מיליון שקל דמי חכירה בשנה.
"המדינה נכשלה בניהול הזיכיון"
המבקר מעביר ביקורת על רמ"י וגופים נוספים סביב ניהול הזיכיון, גם בסוגיות אחרות. כך למשל הוא קובע כי יותר מ־120 מיליון שקל לא נגבו ממי"ה בגין פעילות הכרייה שהיא ביצעה בעשור האחרון; כי אף שרמ"י ידעה שחלק מהחשמל המיוצר בתחנת הכוח החדשה שמי"ה הקימה בשטח הזיכיון אינו מיועד לשימושה העצמי - בניגוד להצהרה שנתנה כתנאי לחתימה על היתר הבנייה - הרשות לא פעלה להסדרת השימוש או להפסקתו, ולא גבתה תשלום בגין שימוש זה; וכי דרישת רמ"י לקבל את אישור מי"ה לכל היתר בנייה מבוקש בתחום הזיכיון, יוצרת לדברי המועצה האזורית תמר "הכבדה בירוקרטית מיותרת על תושבי האזור ועל היזמים, ועיכובים בבנייה ובפיתוח שלא לצורך".
"מדינת ישראל נכשלה בניהול זיכיון ים המלח", מסכם המבקר אנגלמן, "בהיבטים הנוגעים לשמירה על הסביבה והמקרקעין. אוצרות הטבע של ים המלח שייכים לציבור, ולכן הממצאים החמורים והרבים שהועלו בביקורת צריכים להדאיג כל אזרח במדינת ישראל. מדובר בכשלים אסדרתיים שמשכם והצטברותם מעידים על אוזלת־יד, חוסר תשומת־לב למשאבים ציבוריים והיעדר משילות של הממשלות לאורך עשרות שנים".
תגובת רמ"י לגבי סוגיות אלה: "בנוגע לתחנת הכוח, רמ"י אישרה את הקמתה, ובלבד שתשמש את צורכי המפעל בלבד. עם זאת, היות שהחשמל הוא תולדה של פעילות שמקורה במפעל, הרי שעודפי החשמל מועברים לרשת החשמל. רמ"י ערכה זה מכבר שומה לשם הערכת שווי תחנת הכוח, והנושא נמצא עדיין בשלבי בחינה. אין חולק כי מי"ה תידרש לשלם בגין החלק הסחיר שבתחנת הכוח.
"ביחס לחומרי הגלם הנכרים משטח הזיכיון, על־פי המנגנון שנקבע (בשונה ממחצבות אחרות) מעבירה מי"ה דיווח למשרד האנרגיה, והתמלוגים משולמים ישירות לקופת האוצר. רמ"י איננה חלק ממנגנון גביית התמלוגים בשטח הזיכיון".
"קריאת השכמה"
מלובי 99, הלובי הציבורי, נמסר בתגובה לדוח מבקר המדינה על זיכיון ים המלח כי זוהי "קריאת השכמה לכל העוסקים במלאכה, לקראת תום הזיכיון ולקראת הזיכיון העתידי. מדינת ישראל הפקירה את ים המלח במשך שנים בידי התאגיד ICL (כיל, החברה־האם של מפעלי ים המלח - י"נ) , ועל הרגולטורים לשנות גישה ולהתחיל לדאוג לאינטרס הציבורי, לאוצר הטבע הנדיר שהוא ים המלח, שמצוי בבעלות שלנו, האזרחים.
"אנחנו מתריעים זה שנים שבשטח הזיכיון מתקיימת מדינת כיל ולא מדינת ישראל - והדוח מוכיח שכך הדבר. הרגולטורים, מצדם, מתנערים מאחריות ולא עושים את הנדרש כדי להגן על האינטרס הציבורי, הסביבתי והכלכלי, שאותו כיל רומסת ברגל גסה. לקראת תום הזיכיון הנוכחי ולקראת הזיכיון הבא, הממשלה חייבת לשנות גישה ולהתחיל לדאוג באמת לאוצרות הטבע ולסביבה בים המלח, ששייכים לציבור הישראלי כולו".
תגובת מפעלי ים המלח: "החברה התנהלה לאורך השנים אך ורק על־פי חוק הזיכיון, בהתאם להוראות הרישיונות וההיתרים של רשויות המדינה, ופועלת בשיתוף־פעולה מלא, שקוף והדוק מול כל הגופים הרגולטוריים הרלוונטיים".