דירה להשכרה / צילום: שלומי יוסף
השאלה מתי הכנסה משכירות תיחשב כהשכרה עסקית ולא פרטית הגיעה שוב אל בית המשפט, שקבע הפעם כי אדם שהשכיר שישה דופלקסים בתל אביב (שפיצל לשמונה דירות) ישלם על הכנסות השכירות מס הכנסה כעסק.
בית המשפט דחה את טענת בעל הדירות כי מדובר בהשכרה פרטית, וקבע כי היות שהוא עוסק ומתמחה בנדל"ן, השביח את הדירות וניהל את השכרתן כעסק, ובנוסף היה שותף בבנייתן - פעילותו עולה כדי השכרה עסקית.
● ניתוח | נתוני הלמ"ס שהיכו בהלם את ענף הנדל"ן: כמה מבצעי מימון על דירות באמת יש?
● בית תוכנה או משרד? ההחלטה שחסכה לחברה 750 אלף שקל בארנונה
● סמנכ"ל הכספים של פלייטק לשעבר מואשם בהעלמת הכנסות של 4.3 מיליון שקל
השאלה מתי תוגדר השכרת דירות שבבעלות פרטית כהכנסה אקטיבית מעסק ומתי כהכנסה פרטית שווה הרבה כסף עבור המדינה או בעלי הנכסים: הכנסה עסקית מהשכרה מחייבת במס שיכול להגיע לכ־50%, והכנסה פרטית מזכה את בעלי הנכסים במס מופחת בשיעור 10%.
שאלה זו, שהעסיקה בעבר רבות את בתי המשפט, לכאורה קיבלה מענה בראשית 2018, כשניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין עו"ד שרגא בירן והאחים לשם, שם נקבע כי בירן ישלם מס בשיעור המוטל על "עסק" בגין הכנסותיו מהשכרת 24 דירות, וכך גם האחים דפנה ודן לשם, שהשכירו 24 דירות וארבעה נכסים עסקיים שירשו.
בפסיקה נקבעו קווים מנחים לסיווג פעילות כעסקית, ובהם כשההכנסה נובעת מפעילות ממשית, נמשכת, מחזורית ושיטתית, שמטרתה מוגדרת, ושלצורך הפקתה נדרשת יגיעה אישית ואקטיביות מצד בעל העסק או מי מטעמו. העליון ציין גם 12 קריטריונים לסיוע בהכרעה אם השכרת דירות תחשב כעסק, בהם סוג הנכס, משך תקופת ההחזקה, ההיקף הכספי, בקיאות ומומחיות, מנגנון עסקי מאורגן ושיטתי וייעוד כספי התמורה.
בהמשך לפסיקה, רשות המסים פרסמה טיוטת עמדה מטעמה בנוגע לסיווג ההכנסות בנוגע להשכרת דירות מגורים, לפיה השכרת 10 דירות מגורים ומעלה מהווה "עסק", השכרת עד חמש דירות פרטיות מזכה במס בשיעור מופחת, והמחזיקים בין חמש ל־10 דירות יצטרכו לשכנע את הרשות מדוע הם זכאים למס המופחת.
הטיוטה מעולם לא הבשילה לעמדה רשמית ונגנזה, אך מאז בתי המשפט קבעו כי ריבוי דירות מהווה שיקול משמעותי בקביעה האם ההשכרה עסקית.
דירות בשווי 13 מיליון שקל
הדיון הפעם סבב סביב דירות בבעלות אברהם בן עמי, הבעלים של חברת אל עמי ייזום השקעות ובנייה, העוסקת בתחום שיפוץ מבנים ועבודות בניין, ושל חברת הבנייה והנדל"ן ה.י.ב הגנה, ייזום ובנייה.
במאי 2010 רכשה ה.י.ב קרקע ברחוב רשף בתל אביב לצורך הקמת פרויקט בנייה. בהמשך חתם עמה בן עמי על חוזה מכר במסגרתו רכש כ־36% מזכויות המגרש, שהיוו זכויות יחסיות לשש דירות, עבור כ־1.24 מיליון שקל בתוספת מע"מ. הצדדים חתמו גם על הסכם שיתוף לבניית פרויקט מגורים בן 18 דירות, כשבן עמי כאמור יקבל שש מהן. הצדדים נשאו במשותף בעלות הבנייה בהתאם לחלקו של כל צד במקרקעין.
הפרויקט הושלם ב־2017, ובן עמי קיבל לידיו שש דירות דופלקס, שמוערכות בכ־13.2 מיליון שקל. בן עמי פיצל שתיים מהדירות, כך שהיו לו שמונה דירות לאחר מכן, והשכיר אותן למגורים לתקופה העולה על 24 חודשים. בגין פעילות זו לא שילם מע"מ.
במרץ 2021 הוציא מנהל מע"מ ירושלים לבן עמי שומה שלפיה הוא עונה להגדרת "עוסק במקרקעין", ולכן עליו לשלם מס עסקאות שהועמד על 1.92 מיליון שקל (קרן מס).
על קביעות אלה ערער בין עמי לבית המשפט המחוזי בתל אביב, באמצעות עו"ד סלי אלון. בערעור הוא טען כי מנהל מע"מ מערב בין פעולות החברה שבבעלותו לפעולותיו הוא ושוגה במסקנותיו, שכן המבחנים להגדרת עוסק אינם מתקיימים.
עוד הוא טען כי אף אם היה עונה על הגדרות עסק, לפי התקנות הוא לא חייב ברישום, וחוק המע"מ לא חל עליו, משעסק בהשכרת דירות למגורים.
באמצעות עו"ד חגי דוברמוביץ מפרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי) טען מנהל מע"מ כי בהתאם למבחני העזר שנקבעו בפסיקה, פעולותיו של בן עמי הן בעלות אופי עסקי, בין היתר לאור בקיאותו בתחום הנדל"ן, שטחם הגדול של המקרקעין ושווים הכלכלי הגבוה, המנגנון העסקי המקצועי באמצעותו הוא פועל ועוד.
"פעל באופן שיטתי"
שופט המחוזי בירושלים אביגדור דורות קיבל את עמדת רשות המסים וקבע כי על־פי המבחנים שנקבעו בפסיקת העליון, פעילותו של בן עמי עולה לכדי השכרה עסקית. נזכיר כי השופט דורות היה זה שקבע ב־2016 כי עו"ד בירן שצוין לעיל, מעורכי הדין העשירים בישראל, ישלם מס מופחת בשיעור 10% בלבד על הכנסותיו מהשכרת 24 דירות בבעלותו - ואולם העליון הפך את החלטתו.
הפעם, הגם שמדובר בשש דירות בלבד, קבע דורות כי ההשכרה עסקית. השופט ציין כי בן עמי "פעל באופן יזום, מתוכנן ושיטתי לשם השבחת הנכס", וכי גם פיצול הדירות שימש לחיזוק המסקנה כי מדובר בהשכרה עסקית. "המערער פיצל שתי יחידות דיור (דופלקסים) לארבע יחידות, כך שבמקום שש דירות יוכל להשכיר שמונה יחידות דיור, זאת בניגוד להיתר הבנייה שניתן", ציין השופט.
פסק הדין כבר מעורר ביקורת וחששות מנזק לשוק השכירות. לדברי עו"ד קרן מרציאנו, מומחית למיסוי ישראלי ומע"מ, קשה להסתייע במבחני "העסק" הרגילים, שכן השכרה למגורים היא עסקה הפטורה ממע"מ.
"יתר על כן, אדם שעיסוקו בהשכרה למגורים, גם אם הוא עונה על כל מבחני 'עסק', לא רשאי להירשם כ'עוסק'", היא מסבירה. "יש לקרוא את פסק הדין בזהירות רבה מבלי שתהיינה לו השלכות רוחב. יישום נרחב של פסק דין עלול להוביל לנזק כבד על שוק השכירויות, להעלות את מחירי השכירות ולהוות חסם בכניסה של יזמים לרכישת נכס לצורך השכרתו למגורים, מטרה שהמדינה עצמה מנסה לקדם".