בניין בבני ברק. חסם נוסף שמצא המחקר הוא הבנייה הלא חוקית / צילום: דרור מרמור
"החברה החרדית מתאימה מאוד להתחדשות עירונית", אומר עו"ד אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. "זו חברה עירונית שחיה בריכוזים עירוניים גדולים; חברה שמאוד מתורגלת בשימוש בתחבורה ציבורית, וההתחדשות העירונית מתבססת על העיקרון הזה; וחברה שעובדת בצורה קהילתית מאורגנת, כזו שלכאורה קל מאוד לארגן".
● לא תל אביב: זה היישוב בו יש הכי הרבה שוכרים בישראל
● מעמדה של חברת הבנייה הגדולה בתל אביב בסכנה. זו הסיבה
ואולם, על אף שבאזורי הביקוש ריכוזים משמעותיים של שכונות חרדיות - בין היתר בירושלים, בבני ברק, באשדוד ועוד ומדובר בפוטנציאל של אלפי יחידות דיור - עד היום לא יצא לפועל ולו פרויקט פינוי־בינוי אחד באזור חרדי מובהק.
"בפועל אנחנו מדברים על אפס. החברה החרדית לא עושה התחדשות עירונית בכלל. יש שם חסמים מאוד ייחודיים, ואם המדינה רוצה שיקרה משהו בכיוון הזה, צריך להסתכל על הדברים מלמעלה, לאתר את החסמים ולמצוא את הפתרונות".
"היינו בתחושה שהסיפור הוא מעלית השבת"
אז מה באמת חוסם את יציאתם לדרך של פרויקטי פינוי־בינוי בחברה החרדית?
מחקר חדש של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והמכון לאסטרטגיה ומדיניות חרדית, שהוצג השבוע לראשונה, מנסה להתחקות אחר הסיבות לכך שההתחדשות העירונית עוד לא מתקדמת בחברה החרדית.
אחת המסקנות העיקריות מהמחקר היא שהגישה לנושא כולו כיוונה למטרה הלא נכונה. כך, במשך שנים הדעה הרווחת בשוק הנדל"ן הייתה כי הקושי במימוש תוכניות התחדשות עירונית במתחמים גדולים בשכונות חרדיות נובע מסוגיות ספציפיות כמו ההתנגדות למעלית שבת. המחקר מצביע על סוגיה אחרת שהיא־היא החסם המרכזי, לטענת מחבריו.
"דיני שכנים הם החסם העיקרי בפני תוכניות פינוי ובינוי", נכתב במחקר. "ההלכה קובעת ככלל כי דייר בבית משותף אינו יכול לכפות את רצונו על דייר אחר, ודאי כאשר רצונו כרוך בהשתת הוצאות נוספות על יתר הדיירים, אלא אם מדובר בצורך 'מוכרח'. עד כה נמנעו בתי הדין בחברה החרדית מלקבוע כי תוכניות פינוי בינוי הן צורך מוכרח אשר בגינו ניתן לכפות את רצונם של רוב הדיירים על דייר סרבן.
"דיני השכנים בהלכה, כפי שזו מיושמת בבתי הדין למיניהם בקהילה החרדית, מקנים זכות וטו לכל דירה, ולכן מסכלים את הוצאתן של תוכניות אלו לפועל. זהו חסם ממשי בפני נכונותם של דיירים בחברה החרדית להצטרף לתוכניות, והחסם הגדול ביותר העומד בפני יזמים המבקשים לקדם תוכניות כאלו בחברה החרדית".
פרופ' שי שטרן מהמכון לאסטרטגיה ומדיניות חרדית שהיה בין עורכי המחקר, מציין כי הממצאים הללו הפתיעו גם אותו: "כל השיח התכנוני והמשפטי סביב ההתחדשות העירונית בחברה החרדית נסב עד היום סביב ההיתכנות הכלכלית וסוגיית מעלית השבת. חלק גדול מהתפיסה הייתה שאי־אפשר לבנות מגדלים, בשל ההתנגדות למעלית שבת באזורים הללו, ולכן מה שעובד בכל מקום בארץ לא עובד כאן. והנה, אנחנו מגלים אחרת: עניין דיני השכנים, שהיה ידוע כנראה בחברה החרדית היטב, לא היה מוכר בקרב מקבלי ההחלטות בתכנון ובמשפט".
"זאת הייתה הפתעה לכל מי שניגש לעבודה הזאת", מודה במברגר. "כולנו היינו בתחושה שהסיפור הוא מעלית השבת, ובמשך הרבה מאוד שנים השיח גרס שזה החסם המרכזי. דיני השכנים הוא סיפור מרכזי והעניין הזה לבדו יכול להסביר את היעדר הפרויקטים בחברה החרדית".
שונות רבה בין הזרמים החרדיים
סקר שהתבצע במסגרת המחקר בקרב כ־1,500 משתתפים מקרב החברה החרדית, בני 18 ויותר אשר בבעלותם דירה, רק מחזק את המסקנה כי החסמים שנחשבו עד עכשיו למרכזיים אינם בהכרח כאלו.
כך למשל, בשאלה מה הם הנושאים החשובים ביותר בפרויקטי פינוי בינוי, הן נושא מעליות השבת והן נושא הליווי הרבני הגיעו לשני המקומות האחרונים מתוך עשרה, עם 48% ו־24% (בהתאמה) מהמשיבים שמגדירים אותם כחשובים או חשובים מאוד.
זה אומר שנושא מעלית השבת עדיין מרכזי, אולם 84% מהמשיבים הגדירו כחשוב מאוד שיקולי עמידות בפני רעידות אדמה, ו־79% הגדירו כך את שיתוף הפעולה עם יתר הדיירים. רק 55% הגדירו את השמירה על צביון חרדי בשכונה כחשובה או חשובה מאוד.
המחקר מגלה גם כי ישנה שונות בין הזרמים: בקרב הזרם הספרדי, 72% חושבים שסוגיית מעלית השבת היא סוגיה חשובה בפינוי־בינוי, לעומת רק כ־35% בקרב הזרמים הליטאי והחסידי. בשאלת הגורמים המשפיעים על הנכונות להצטרף לתוכניות פינוי־בינוי, 80% ציינו כי תוספת חדר לדירה תשפיע על ההחלטה, ואילו רק 55% ציינו כי סוגיית מעלית השבת ומרפסת הסוכה ישפיעו על ההחלטה. 26% בלבד ציינו את הצורך באישור רב השכונה או רב הקהילה.
אגב, אין זה אומר שסוגיית מעלית השבת אינה נוכחת במרחב החרדי. המחקר קובע כי זו עודנה אחת הסוגיות המרכזיות סביב תוכניות פינוי־בינוי, וכי במהלך המחצית הראשונה של שנת 2023 "חלה החרפה מסוימת בפסיקה הרבנית בזרם הליטאי בנוגע לאפשרות השימוש במעלית שבת, המפחיתה את הנכונות של המשתייכים לזרם זה להצטרף לתכניות פינוי־בינוי שבהן שמונה קומות ויותר".
הסקר: הרוב רוצים להמשיך לגור בשכונה
המחקר הציג עוד כמה חסמים בולטים בכל הנוגע להתחדשות עירונית בחברה החרדית, אחד מהם הוא הרצון להישאר בשכונת המגורים הקיימת. אפשר להניח כי רצון זה משותף לכלל הגורמים בחברה הישראלית, אך נראה כי בחברה החרדית נוכחותו חזקה יותר.
במחקר נכתב כי "חסם המפחית את הנכונות של דיירים במרחבים החרדיים להצטרף לתוכניות פינוי־בינוי קשור לתקופת הביניים שבמהלכה נדרשים הדיירים לעזוב את דירותיהם הישנות ולהתגורר במקום אחר עד לקבלת הדירה החדשה.
"ממצאי המחקר מעלים כי המשך המגורים בשכונת המקור בתקופת הביניים, קרי בתקופה שבין היציאה מדירת המגורים הישנה עד לקבלת הדירה החדשה בסוף יישום התוכנית, הוא אחד השיקולים הנכבדים ביותר בעיני דיירים חרדים השוקלים להצטרף לתוכניות פינוי ובינוי. 70% מהנשאלים טענו כי המשך המגורים בשכונת המקור בתקופת הביניים הוא שיקול חשוב עד חשוב מאוד".
חסם נוסף המוזכר במחקר הוא הבנייה הלא חוקית. לפי המחקר, "מציאות תכנונית המאפיינת רבות מהשכונות החרדיות הוותיקות בירושלים, בבני ברק ובאשדוד. תוספות הבנייה, החוקיות ואלה שאינן חוקיות, הפכו זה כבר לחלק בלתי נפרד מהרחוב החרדי.
"התופעה של תוספות בנייה - חוקיות ולא חוקיות - נרחבת, הן במישור הדירה, קרי תוספת של חדרים לדירת מגורים קיימת הנדרשת בשל התרחבות המשפחה, והן במישור הבניין, קרי תוספת של יחידות דיור או פיצול של יחידות דיור לצורך מגורים של משפחות נוספות.
"תוספות בנייה לא־מוסדרת בבנייני מגורים משמשות פעמים רבות גם למוסדות חינוך או למוסדות פעילות דתית קהילתיים (כמו בתי כנסת). מציאות זו מקשה על דיירים בבניינים שיש בהם תוספות בנייה להצטרף לתוכניות פינוי ובינוי".
"באחד הפרויקטים איימו בתביעה לדין תורה (קרי פנייה לבית דין הפוסק לפי ההלכה - י"נ) נגדנו ונגד הדיירים", מספר יקי רייסנר, בעלי חברת רייסדור. "במקרה אחר, הדיירים דרשו מאיתנו לחתום שאנחנו מתחייבים להגיע ל־100% הסכמה, ושאם לא - שלא נלך לבית משפט. יש פה סתירה בין ההלכה לבין החוק, וזה לא פשוט. דיני השכנים זו אכן סוגיה מורכבת, כי אין הלכה שמאפשרת לפנות בנאדם מביתו בניגוד לרצונו, לא משנה כמה כסף יציעו לאותו דייר - זה לא ישנה".
הפתרונות: הידברות ותקשורת, בלי חקיקה
העלאת החסמים השונים במסגרת המחקר נועדה גם לטובת איתור כלים להסרתם, כפי שמגדיר המחקר.
המחקר לא מציע כמעט צעדים "נשכניים" או כאלו המשלבים חקיקה. הצעד היחיד המוצע במישור החקיקתי, נוגע להפיכת תביעת דייר סרבן ככזו אשר מובלת על ידי היזם לבדו, בלי שהדיירים עצמם הם צד לתביעה, כפי שקורה כיום.
לבד מזה, רוב הפתרונות הם חברתיים, וכוללים הידברות עם מנהיגי הקהילות, יצירת ערוצי תקשורת ישירה בין גופים ציבוריים לבין רבנים ומשפיעים קהילתיים, קידום תוכניות באמצעות יזמים בעלי היכרות מעמיקה עם הקהילות הרלוונטיות ועוד. לצד זה, מוצע להמשיך ולעודד פיתוח פתרונות טכנולוגיים לבניינים רבי קומות, והנגשת הידע בצורה טובה יותר.
באשר לחסם הגדול ביותר, דיני השכנים, שם דווקא מוצא המחקר נקודת אור חשובה: מושג "מנהג המדינה" אשר גם הוא מושג הלכתי רווח בחברה החרדית. על פי המחקר, אפשר להתגבר על החסם "באמצעות הפיכת התחדשות עירונית בכלל ותוכניות פינוי־בינוי למציאות שכיחה ורווחת בחברה החרדית, כמו בחברה הכללית. מבחינה הלכתית, ככל שיהפכו לחלק משגרת המרחב הישראלי, תאמץ הפסיקה ההלכתית בעניינים אלה את הנוהג ותצמצם את זכות הווטו שניתנת לדייר הסרבן".
במחקר מציינים כי "מנהג המדינה" כבר השתרש בפרויקטי תמ"א 38, שאותם כן אפשר לראות בכמות משמעותית בשכונות חרדיות, בעיקר באשדוד ובבני ברק - וכך יכול לקרות גם בפינוי־בינוי.
"גילינו שכלי הווטו לא אבסולוטי, וככל שההתחדשות העירונית תהפוך להיות רווחת יותר, זכות הווטו תיעלם או תהפוך נפוצה פחות", אומר פרופ' שטרן. "זה יביא לשינוי פנים הלכתי, ולא לשינוי שיבוא מכפייה".
הפרויקטים שמתקדמים: 1,000 דירות ברמת פולין
"גם כשיש בעיות הלכתיות, אפשר לשבת ולנסות למצוא פתרון", אומר רייסדור. "בסוגיית דיני שכנים למשל, אפשר במקום תביעה לפינוי הדייר, להתמודד עם המקרה על ידי תביעה בגין נזק שנגרם לדירה מדירת השכן. בהלכה יש סוגיה שבה נשאלת השאלה: מה קורה כשהשדה שלך שרף את שדה חברך - האם אתה אשם או לא? וגם, האם אתה צריך לבצע פעולות מניעה כדי למנוע משריפה להתפשט לשדה של השכן? כל ההלכות הללו הולכות לכיוון של התחדשות עירונית, כך שבמקום פינוי דייר אפשר להשתמש בטענה כי הדייר שאינו רוצה להתפנות 'שורף את שדה חברו'.
"אפשר למצוא פתרונות הלכתיים לכל דבר, אבל כל עוד לא יימצאו פתרונות כלכליים אמיתיים, שום דבר לא יקרה בשטח. השיח בחברה החרדית לא מתעסק בדברים שבהם אין לציבור איך לפעול או לשנות. הם לא עוסקים בהתחדשות עירונית, כמו שהם לא עוסקים בקריפטו: הם שומעים על זה, אבל כולם יודעים להגיד שזה לא מתאים לציבור הזה.
"אם המדינה לא תשנה משהו - ממש כמו שהיא צריכה לעשות בפריפריה, כדי לממש את הפוטנציאל שם - לא יקרה כלום ושום דבר לא ישתנה".
נכון להיום ישנם כמה פרויקטים שנמצאים בשלבים שונים בשכונות חרדיות מובהקות. אחד המרכזיים שבהם הוא פרויקט פינוי־בינוי ברמת פולין שבירושלים, שבה מתגוררים כיום כ־6,300 תושבים, כולם חרדים. התוכנית נמצאת על סף הפקדה ומציעה 1,013 יחידות דיור חדשות במקום 316 דירות קיימות.
לדברי במברגר, התממשות של תוכנית כזו יכולה להיות תחילתו של השינוי המבוקש: "חקיקה תיצור התנגדות. הבסיס של כל תהליך התחדשות עירונית הוא הסכמה, בכל חברה ולא רק בחברה החרדית - וכאן נדרש גם תהליך מובהק של רכישת אמון".