גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

בשוק הנדל"ן מעריכים: מבצעי המימון יימשכו במסלול עוקף. כך זה יעבוד

ההנחיות החדשות של בנק ישראל יצמצמו את האשראי שהבנקים מעניקים לחברות הבנייה לטובת מבצעי מימון ● התגובות בענף הנדל"ן מעורבות, אך כולם מסכימים: הקבלנים והרוכשים ימצאו דרכים אחרות להתמודד עם המצב החדש - בעיקר באמצעות השוק החוץ־בנקאי

בנייה בישראל. יזמי הנדל''ן יחפשו אלטרנטיבה לאשראי הבנקים / צילום: Shutterstock
בנייה בישראל. יזמי הנדל''ן יחפשו אלטרנטיבה לאשראי הבנקים / צילום: Shutterstock

ישנם מקרים שבהם החלטה של רגולטור היא בגדר "הטלת פצצה" מבחינת ההשלכות על הענף הרלוונטי. כך בדיוק אפשר להגדיר את ההחלטה האחרונה של הפיקוח על הבנקים, אשר עשויה לקבור את מבצעי הקבלנים ולשים סוף לכלי שבאמצעותו המשיך ענף הנדל"ן להחזיק את הראש מעל המים, באחת התקופות המאתגרות שידע. כעת, לאחר שאותה פצצה הוטלה - בתום שנתיים ארוכות שבהן בחר בנק ישראל שלא להתערב בנושא - הבנקים בוודאי יחשבו מסלול מחדש וייאלצו להתאים את מדיניותם להנחיות החדשות, אבל מי שיצטרך לשנות את כל דרך ההתנהלות שלו יהיה ענף הנדל"ן עצמו. כיצד הקבלנים והיזמים נערכים למציאות החדשה?

שאלות ותשובות | ההגבלות הדרמטיות של בנק ישראל: מתי ההנחיות ייכנסו לתוקף, ומה ההשלכות על רוכשי הדירות?
פרשנות | התגובה החריפה בבורסה היא רק ההתחלה: כך יושפע שוק הנדל"ן מהמגבלות החדשות של בנק ישראל

הכדור נמצא אצל הבנקים

הגבלת מבצעי הקבלנים, על ידי חיוב הבנקים להקצות הון נוסף בפרויקטים מסוימים (כלומר להעמיד עוד ביטחונות נזילים ש"יבטחו" את האשראי שניתן לפרויקט) והגבלת היקף הלוואות הבולט והבלון מתוך סך המשכנתאות החדשות (הלוואות גישור מהבנק שהקבלנים מסבסדים, ובהן הכסף מוחזר סביב סוף תקופת ההלוואה) תביא הלכה למעשה לצמצום של מבצעי הקבלנים עצמם - שכן המערכת הבנקאית לא תוכל יותר להעניק אשראי ביד רחבה לצורך כך, כפי שעשתה עד היום.

לא מעט יזמים, קבלנים וחברות בנייה שאיתם שוחחנו בעקבות ההנחיה החדשה טענו כי עוד מוקדם לקבוע להיכן השוק ילך. מנכ"ל חברת רוטשטיין, אבישי בן חיים, טוען כי הכדור נמצא בינתיים אצל הבנקים עצמם: "להערכתי הם עדיין לומדים את ההנחיות, ולא החליטו מה הם עושים, לכן מבחינתנו מוקדם מדי להיערך למצב החדש".

ובכל זאת, יש מי שכבר מעריך מה תהיה ההשפעה על הענף בפועל. "הצעד של בנק ישראל מבורך", אומר רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר־פדלון, חברה יזמית ומבצעת בענף הנדל"ן. "האסדרה החדשה תחייב את השוק לחזור לשקיפות אמיתית במחירי הדירות. מדובר בזעזוע לשוק, אין ספק בכך, והוא יקפא. יהיו חודש-חודשיים של אי־ודאות שבהם תהיה התארגנות מחדש, ויהיו אפילו ירידות מחירים קלות של 4%-5, אבל זה בבחינת תיקון הגיוני - ולאחר מכן שוק הנדל"ן ימשיך הלאה".

רועי פדלון, מנכ''ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר־פדלון / צילום: קבוצת שפונדר פדלון

"יהיה לא פשוט בזמן הקרוב", מוסיף חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן והמשנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "הפיקוח על הבנקים הופך סדרי עולם - תפקידם לשמור על יציבות הבנקים, ולפתע הם הופכים ממונים על הציבור ועל הקבלנים. השוק עכשיו ילחץ על דוושת הבלם. הכלל הידוע הוא שאם לא קונים, לא בונים - וזה יסתיים בכך שלא יהיה מספיק היצע. זו החלטה שדוחפת את הענף לסקטור החוץ־בנקאי, ואם עד היום הוא היווה 10% משוק המימון, הוא יגיע ל־90%. מי שצריך לדאוג אלה הבנקים, שעלולים להפוך פחות ופחות רלוונטיים".

"שוק הנדל"ן כבר היום נמצא בסקטור החוץ־בנקאי, שתופס נפח גדול ויודע לתת תחרות יפה לבנקים", מוסיף פדלון. "אני לא יודע אם בהכרח השוק ילך לשם בנפחים גדולים יותר, אבל אין ספק שהסקטור החוץ־בנקאי יוכל להציע מענה ליזמים".

גם בן חיים מעריך שלכיוון הזה ילך השוק: "אומנם נכון לרגע זה עוד לא קיבלנו פניות מגופים חוץ־בנקאיים, אבל אני מעריך שלאור ההחלטה של בנק ישראל נראה גידול בחלק של חברות האשראי החוץ־בנקאיות בשוק, הן במימון הפרויקטים והן במימון רכישות הדירה ללקוחות הפרטיים".

אבישי בן חיים, מנכ''ל חברת רוטשטיין / צילום: רז רוגובסקי

האטה צפויה במכירות?

לא במקרה הפכו מבצעי הקבלנים לשכיחים כל כך בענף הנדל"ן למגורים בשנתיים האחרונות: הם שימשו כלי ל"עקיפת" הריבית הגבוהה במשק, שעלתה משמעותית מאז אפריל 2022, והקלו על מכירת הדירות במציאות הכלכלית. על אף ששיעור המבצעים מתוך סך המכירות של דירות חדשות בתקופה זו אינו ידוע במדויק, אין ספק שמדובר בכלי מרכזי, שסחף את כל הענף.

"במשך תקופה כל השוק עצם עיניים והמשיך בחגיגה", אומר פדלון. "כשאני ניסיתי פעם אחת 'להקשיח עמדות', כדי לבחון איך השוק מגיב, והפסקתי עם המבצעים לזמן קצר באחד הפרויקטים שלנו, לא מכרתי אפילו לא דירה אחת".

"יכול להיות שתהיה האטה במכירות", אומרת עפרה חדד, מבעלי חברת יורו ישראל וסמנכ"לית החברה. "אז נמכור 20 דירות במקום 30. מי שחזק, ויש לו מספיק הון עצמי, ישרוד. מי שלא, ייפול. לדעתי אנחנו נראה הרבה נפילות של קבלנים. פחות דירות יצאו לשוק, מכרזי מדינה ייכשלו, והרוכשים יפנו ליד שנייה או להשכרה".

עפרה חדד, מבעלי חברת יורו ישראל / צילום: אפרת טרבלסי

עוז קטה, משנה למנכ"ל קטה גרופ, מוסיף: "נכון להיום, טרם קיבלנו פניות מגופים חוץ־בנקאיים או מחברות ביטוח, אבל אין ספק שרוכשים או יזמים שיתקשו להשיג מימון בנקאי, יפנו לגורמים חוץ־בנקאיים".

עוז קטה, מבעלי קטה גרופ / צילום: נטע שני

גורם בענף שאיתו דיברנו, וביקש להישאר בעילום שם, טוען שההחלטה של בנק ישראל מדאיגה בעיקר את החברות הבורסאיות - שהפיקו תועלת רבה ממבצעי הקבלנים: "למכור דירה ב־7/93 (קרי 7% ממחיר הדירה במעמד הרכישה, והיתר לקראת האכלוס - י"נ) זו לא מכירה של דירה, זו מכירה של אופציות. זה עיוות של המציאות. סוחרי מניות נכנסו לענף ויצרו עולם מסוכן. אם חברה הייתה קורסת, כולם היו סובלים. מהבחינה הזאת, בנק ישראל הציל את ענף הבנייה". בעניין זה נציין כי גם חברות לא בורסאיות הציעו בשנתיים האחרונות מבצעים רבים, וחלק מהן, כדוגמת גינדי החזקות, נחשבו כמובילות המגמה.

אותו גורם, אגב, מציין כי מאז פורסמה הנחיית בנק ישראל ישנה "עלייה דרמטית" בכמות הפניות למשרדי המכירות: "אלו אנשים שלא רוצים לפספס את הרכבת, ומבקשים לרכוש דירה באמצעות מבצעי המימון, רגע לפני שהם מסתיימים".

שוב מזהירים מהתייקרות

על פניו, צמצום מבצעי הקבלנים והצורך של הקבלנים להמשיך ולמכור דירות יובילו להורדת מחירים בפועל: אם עד כה המבצעים "הסתירו" ירידה במחירים, כעת כשהם יופחתו - הקבלנים יצטרכו לתת הנחות של ממש במחיר. מבחינת היזמים והקבלנים שאיתם דיברנו, המציאות בשטח תיראה אחרת.

"כבר היום מי שמשלם במזומן ובוחר לקנות דירה שלא באמצעות מבצע מימון, זוכה לדירה במחיר נמוך יותר", אומר פייגלין. "מה שיקרה עכשיו זה שהבנקים ידרשו מהיזמים ומהקבלנים להעמיד עוד הון עצמי, בגלל הדרישה של בנק ישראל לריתוק הון נוסף, ומאיפה הוא יגיע? מהרוכשים, שיצטרכו לגייס עוד הון עצמי. זה בוודאות יפגע ביכולת של הציבור לרכוש דירות".

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: אייל טואג

"אם הבנקים יקצו פחות אשראי לטובת הלוואות קבלן, פשוט לא נוכל לתת אותן", מוסיפה חדד. "זה אומר שהרוכשים יצטרכו למצוא דרכים אחרות להעמיד הון עצמי לדירה, ולכן אני חושבת שדווקא הם יפנו יותר ויותר לפתרונות החוץ־בנקאיים".

"המהלכים האחרונים מקשים על הרוכשים", מסכם בן חיים. "הבנקים יגדילו את הקצאת ההון, יגלגלו ליזמים את העלויות הנוספות - ואלו יגלגלו חלק מהן על הרוכשים, לכן לא יהיה מנוס מעליית מחירים".

עוד כתבות

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: באדיבות עיריית קריית אונו

הרוב קובע, גם כשהבניין שלכם נהרס מטיל. וזה לא תמיד כל כך פשוט

השאלה הגדולה העומדת בפני דיירים שהבית המשותף בו הם מתגוררים נפגע היא האם קיים רוב לשיקום הבניין ● אם כן - המחוקק מעודד זאת ● במידה ואין הסכמה שכזו - יכול להתבטל רישום הזכויות הפרטניות והדיירים הופכים לשותפים במקרקעין ללא זיקה לחלק מסויים בשטח ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד

חרדים בלשכת גיוס / צילום: מיטב ודובר צה''ל

צה"ל מסיר כפפות: המהלך הדרמטי לגיוס משתמטים - והאכיפה

עשרות אלפי צווי הגיוס שיישלחו, והמחסומים שיוקמו בכניסה לאזורים מיושבים ● שעות לפני יציאת המשלחת: השרים הצביעו בעד חלוקת סיוע הומניטרי לעזה ● בקטאר מדווחים: סבב המשא ומתן העקיף בין חמאס לישראל החל בדוחה ● צה"ל יירט טיל בליסטי ששוגר מתימן ● "האויב ממתין לשאננות": חמאס מזהיר את המחבלים לקראת הפסקת האש ● 50 חטופים - 639 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

דיפ פייק / צילום: Shutterstock

הרופא המוכר נרצח רגע לפני שעמד לחשוף "תרופת פלא"? פייק מוחלט

סרטון המשתמש בטכנולוגיית דיפ פייק מסתובב ברשת ובו ניתן לראות, כביכול, כיצד אלמונים יורים בפרופ' רענן ברגר מבית החולים שיבא ● מבית החולים נמסר כי: "פרופ' רענן חי בריא ושלם, ומדובר בזיוף חמור שנעשה ככל הנראה כחלק מקמפיין הונאה נרחב שבו מופץ מידע שקרי לציבור במטרה להונות ולהטעות"

המפקח על הבנקים דני חחיאשוילי. צילומים: שלומי יוסף, איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

הבנקים רוצים לחלק יותר דיבידנד ושני בעלי שליטה ייהנו מכך במיוחד

עם עודפי הון של 27 מיליארד שקל, הבנקים מעוניינים שבנק ישראל יעלה את שיעור הדיבידנד המשולם לבעלי המניות מדי רבעון מ־40% ל־50% ● מהם הנימוקים בעד ונגד המהלך, מהי עמדת המפקח על הבנקים והאם ומתי הוא ייצא לפועל?

רשויות הצפון מתחרות על קמפוס הענק של אנבידיה / צילום: מועצה אזורית חוף הכרמל, יח''צ

לפחות חמישה אזורי תעשייה בצפון יתחרו על השקעת הענק של אנבידיה

אנבידיה הצהירה על כוונתה לשלש את היקף הנדל"ן שהיא מחזיקה בישראל בהשקעה של כ־2 מיליארד שקל, ולבנות קמפוס ענק בקרבת משרדיה ביקנעם ● רשויות מקומיות באזור הצפון כבר מציעות קרקעות בשטחן - מעפולה עד חיפה ● ההערכה: הפרויקט יכלול מעבדות שיאפשרו לפתח את שבבי התקשורת העתידיים של החברה - מנוע צמיחה מרכזי שלה

חדשות הביומד / צילום: תמי בר ישי

ההשקעה החדשה של אסף גרניט: טכנולוגיה שמפחיתה את עליית הסוכר בגוף

ההשקעה החדשה של אסף גרניט היא בחברת כאליטק שפיתחה טכנולוגיה שמאפשרת לאכול ולהפחית את עליית סוכר בגוף ● חוקרים אבחנו במחקר חדש פרקינסון בשעוות האוזן ● אסקלה מדיקל גייסה 4.5 מיליון דולר לטיפול בצניחת רצפת האגן ● הלך לעולמו אחד מממציאי טכנולוגיית ה-CAR-T ● השבוע בביומד

סניף של שירותי בריאות כללית -קופת חולים כללית / צילום: עינת לברון

יו"ר ועד העובדים בכללית מזהיר: "אם משרד הבריאות ימנה מנהל מטעמו - כל העובדים ישבתו"

יו"ר הוועד של הכללית מצטרף למאבק על מינוי המנכ"ל ונעמד מול משרד הבריאות: "איומים אגרסיביים יכשלו. לא ניתן להפוך את הכללית לסניף של האוצר ואגף התקציבים במשרד הבריאות" ● ועד עובדי הכללית הוא לא גורם שמשתתף רשמית בבחירת המנכ"ל, אבל יש לו בהחלט השפעה מכרעת על הישרדותו

חיים פייגלין, מנכ''ל צמח המרמן / צילום: כפיר סיון

מניות הבנייה טסו ומשקיעים בצמח המרמן דרשו שעזריאלי תשלם יותר

בחודש האחרון מדד ת"א-בנייה עלה בכ-40% ● כעת, מספר גופים מוסדיים מנסים לגבש מהלך עם דרישה להעלאת המחיר שבו תירכש חברת הבנייה הציבורית צמח המרמן על ידי קבוצת עזריאלי ● בין המוסדיים שמחזיקים בצמח המרמן, נמצאות חברות הביטוח הפניקס, הראל, כלל ביטוח, וכן קרן הגידור ברוש

בית חולים לחולי נפש שלוותה / צילום: איל יצהר

תוכנית משרד הבריאות: תוך עשור מהיום לא יהיו בתי חולים פסיכיאטריים עצמאיים בישראל

משרד הבריאות הודיע היום כי בעקבות המלצות ועדת ירקוני, יחל מהלך להטעמת בתי החולים הפסיכיאטריים בתוך בתי החולים הכלליים ● תוך שנה כבר צפויים שני בתי חולים פסיכיאטריים להיקלט בבתי חולים כלליים, והמשרד צופה כי תוך עשור המהלך יושלם

דיון בוועדת החוקה, בראשותו של ח''כ שמחה רוטמן / צילום: דני שם-טוב/דוברות הכנסת

התיקון לחוק החוזים כמודל לאיחוי לאומי

התיקון לחוק החוזים ראוי להיחשב כמודל לחקיקה ממלכתית ומאחדת, בתקופה של קיטוב הולך וגובר ● כל אחד מתתי־ההסדרים שנקבעו בחוק הוא פרי פשרה מהותית, המשלבת בין עמדות המחנה השמרני לבין עמדות המחנה הליברלי ● מהתיקון עולה הקריאה הרעננה ביותר לישראל של 2025: גם כשאנו חלוקים – אנו מסוגלים להסכים

בניין אנבידיה בישראל / צילום: אנבידיה

אנבידיה יוצאת להשקעת ענק בישראל. כל הפרטים

אנבידיה מתכננת להקים קמפוס חדש בצפון הארץ שיעסיק אלפי עובדים חדשים ● לפי ההערכה החברה תוציא עד 500 מיליון שקל על רכישת הקרקע ועוד כ-1.5 מיליארד שקל על בניית הקמפוס החדש ● מדובר באחת מעסקאות הנדל"ן הגדולות ביותר בישראל שנוהלה אי פעם על ידי חברת טכנולוגיה זרה

ראש הממשלה, בנימין נתניהו / צילום: נועם מושקוביץ/דוברות הכנסת

נתניהו הכריע לגבי מיקום שדה התעופה הבא של ישראל. האם הפעם זה יקרה?

נתניהו הנחה להציג בתוך שלושה חודשים תכנון ראשוני להקמת שדה התעופה המשלים לנתב"ג בצקלג שבנגב, כאשר במקביל, יתבצע גם תכנון להקמת שדה התעופה ברמת דוד - ובהמשך יוחלט סופית היכן הוא יוקם ● האתר בצקלג נדחה בעבר בשל מגבלות שונות, אך הגורמים המקצועיים ריככו את עמדתם לגביו לאחרונה

חן ומוטי ריכטר, זכייני פאפא ג'ונס ישראל / צילום: אלדד נמדר

מנכ"ל פאפא ג'ונס מתרחב להולנד וטוען: "וולט הורסים את תחום המסעדנות"

מוטי ריכטר, שמשמש כזכיין רשת הפיצות בארץ, יפעיל מעתה גם את 15 סניפיה בהולנד, עם תוכנית להגדיל אותם ל–50 סניפים תוך חמש שנים ● בארץ הוא מתכנן לוותר על משלוחי וולט ● תגובת וולט: "בזכות וולט ופלטפורמות דומות, לעסקים קטנים יש גישה ליכולות שבעבר היו זמינות רק לרשתות הגדולות כמו פאפא ג'ונס"

נשיא ארה''ב, דונלד טראמפ, לאחר חתימתו על ''החוק הגדול והיפה''  ב־4 ביולי / צילום: Reuters, Ken Cedeno

כשהוא חוגג את הצלחותיו בקונגרס ואיש אינו עומד בדרכו: טראמפ ייפגש עם נתניהו

כשהוא כול־יכול ומושא הערצה, טראמפ חוגג את הצלחותיו  הוא בז ליריבים ולמבקרים, ואומר: "הם שונאים אותי ואני אותם" ● הוא ממשיך את הסתערותו על כל מוקדי הכוח העצמאים, בהם הבנק המרכזי ומערכת המשפט ● רה"מ ישראל יודע שהנשיא לא הזמין אותו כדי להתווכח

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

עמית סגל / צילום: אריק סולטן

אחרי שבע שנים בידיעות אחרונות: עמית סגל עובר לישראל היום

הפרשן הפוליטי של חדשות 12 צפוי להצטרף לשורת הכותבים של מוסף סוף השבוע החדש של העיתון, לאחר שבע שנים במהלכן החזיק טור במוסף לשבת של ידיעות אחרונות ● מוקדם יותר היום, פורסם כי העורך הראשי של מקור ראשון, אלעד טנא, יעבור להיות עורך העל בידיעות אחרונות

הזדמנות לבנות מחדש / צילום: איל יצהר

מי אחראי על המקלטים ועוד כמה דברים שכדאי לנו לדעת מראש על התמגנות

מתי מקלטים ציבוריים נפתחים ● מה קורה אם מתנהלים בהם פעילויות בעת שגרה ● האם מותר לזרוק חפצים ממקלט בבית משותף ● והאם חייבים להכניס כל אחד ● הזדמנות לבנות מחדש, פרויקט מיוחד  

סהאם פרק בראיון לפודקאסט TBPN / צילום: צילום מסך מיוטיוב

"יש אלפים כמוהו": המהנדס שעבד בכמה עבודות במקביל והסערה

סהאם פרק, "הממקבל הסדרתי", הפך לאחרונה לשם הכי חם בעמק הסיליקון לאחר שנחשף שעבד בסתר בכמה סטארט-אפים בו־זמנית ● מאחורי הקלעים בתעשייה פחות מופתעים מהפרשייה: עובדים רבים מודים כי בתעשיית שאינה וודאית, כך הם שומרים על עצמם מפיטורים

חיסכון לכל ילד / אילוסטרציה: Shutterstock

מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד, מי קופת הגמל שבראש?

נתוני ביטוח לאומי שמתפרסמים היום מראים כי מעל 23 מיליארד שקל הופקדו בתוכנית חיסכון לכל ילד ב-3.6 מיליון חשבונות, מאז שהחלה התוכנית ב-2017 ● אלטשולר שחם מובילים עם כמעט מיליון חשבונות חיסכון