בנייה בישראל. יזמי הנדל''ן יחפשו אלטרנטיבה לאשראי הבנקים / צילום: Shutterstock
ישנם מקרים שבהם החלטה של רגולטור היא בגדר "הטלת פצצה" מבחינת ההשלכות על הענף הרלוונטי. כך בדיוק אפשר להגדיר את ההחלטה האחרונה של הפיקוח על הבנקים, אשר עשויה לקבור את מבצעי הקבלנים ולשים סוף לכלי שבאמצעותו המשיך ענף הנדל"ן להחזיק את הראש מעל המים, באחת התקופות המאתגרות שידע. כעת, לאחר שאותה פצצה הוטלה - בתום שנתיים ארוכות שבהן בחר בנק ישראל שלא להתערב בנושא - הבנקים בוודאי יחשבו מסלול מחדש וייאלצו להתאים את מדיניותם להנחיות החדשות, אבל מי שיצטרך לשנות את כל דרך ההתנהלות שלו יהיה ענף הנדל"ן עצמו. כיצד הקבלנים והיזמים נערכים למציאות החדשה?
● שאלות ותשובות | ההגבלות הדרמטיות של בנק ישראל: מתי ההנחיות ייכנסו לתוקף, ומה ההשלכות על רוכשי הדירות?
● פרשנות | התגובה החריפה בבורסה היא רק ההתחלה: כך יושפע שוק הנדל"ן מהמגבלות החדשות של בנק ישראל
הכדור נמצא אצל הבנקים
הגבלת מבצעי הקבלנים, על ידי חיוב הבנקים להקצות הון נוסף בפרויקטים מסוימים (כלומר להעמיד עוד ביטחונות נזילים ש"יבטחו" את האשראי שניתן לפרויקט) והגבלת היקף הלוואות הבולט והבלון מתוך סך המשכנתאות החדשות (הלוואות גישור מהבנק שהקבלנים מסבסדים, ובהן הכסף מוחזר סביב סוף תקופת ההלוואה) תביא הלכה למעשה לצמצום של מבצעי הקבלנים עצמם - שכן המערכת הבנקאית לא תוכל יותר להעניק אשראי ביד רחבה לצורך כך, כפי שעשתה עד היום.
לא מעט יזמים, קבלנים וחברות בנייה שאיתם שוחחנו בעקבות ההנחיה החדשה טענו כי עוד מוקדם לקבוע להיכן השוק ילך. מנכ"ל חברת רוטשטיין, אבישי בן חיים, טוען כי הכדור נמצא בינתיים אצל הבנקים עצמם: "להערכתי הם עדיין לומדים את ההנחיות, ולא החליטו מה הם עושים, לכן מבחינתנו מוקדם מדי להיערך למצב החדש".
ובכל זאת, יש מי שכבר מעריך מה תהיה ההשפעה על הענף בפועל. "הצעד של בנק ישראל מבורך", אומר רועי פדלון, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת שפונדר־פדלון, חברה יזמית ומבצעת בענף הנדל"ן. "האסדרה החדשה תחייב את השוק לחזור לשקיפות אמיתית במחירי הדירות. מדובר בזעזוע לשוק, אין ספק בכך, והוא יקפא. יהיו חודש-חודשיים של אי־ודאות שבהם תהיה התארגנות מחדש, ויהיו אפילו ירידות מחירים קלות של 4%-5, אבל זה בבחינת תיקון הגיוני - ולאחר מכן שוק הנדל"ן ימשיך הלאה".
"יהיה לא פשוט בזמן הקרוב", מוסיף חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צמח המרמן והמשנה לנשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ. "הפיקוח על הבנקים הופך סדרי עולם - תפקידם לשמור על יציבות הבנקים, ולפתע הם הופכים ממונים על הציבור ועל הקבלנים. השוק עכשיו ילחץ על דוושת הבלם. הכלל הידוע הוא שאם לא קונים, לא בונים - וזה יסתיים בכך שלא יהיה מספיק היצע. זו החלטה שדוחפת את הענף לסקטור החוץ־בנקאי, ואם עד היום הוא היווה 10% משוק המימון, הוא יגיע ל־90%. מי שצריך לדאוג אלה הבנקים, שעלולים להפוך פחות ופחות רלוונטיים".
"שוק הנדל"ן כבר היום נמצא בסקטור החוץ־בנקאי, שתופס נפח גדול ויודע לתת תחרות יפה לבנקים", מוסיף פדלון. "אני לא יודע אם בהכרח השוק ילך לשם בנפחים גדולים יותר, אבל אין ספק שהסקטור החוץ־בנקאי יוכל להציע מענה ליזמים".
גם בן חיים מעריך שלכיוון הזה ילך השוק: "אומנם נכון לרגע זה עוד לא קיבלנו פניות מגופים חוץ־בנקאיים, אבל אני מעריך שלאור ההחלטה של בנק ישראל נראה גידול בחלק של חברות האשראי החוץ־בנקאיות בשוק, הן במימון הפרויקטים והן במימון רכישות הדירה ללקוחות הפרטיים".
האטה צפויה במכירות?
לא במקרה הפכו מבצעי הקבלנים לשכיחים כל כך בענף הנדל"ן למגורים בשנתיים האחרונות: הם שימשו כלי ל"עקיפת" הריבית הגבוהה במשק, שעלתה משמעותית מאז אפריל 2022, והקלו על מכירת הדירות במציאות הכלכלית. על אף ששיעור המבצעים מתוך סך המכירות של דירות חדשות בתקופה זו אינו ידוע במדויק, אין ספק שמדובר בכלי מרכזי, שסחף את כל הענף.
"במשך תקופה כל השוק עצם עיניים והמשיך בחגיגה", אומר פדלון. "כשאני ניסיתי פעם אחת 'להקשיח עמדות', כדי לבחון איך השוק מגיב, והפסקתי עם המבצעים לזמן קצר באחד הפרויקטים שלנו, לא מכרתי אפילו לא דירה אחת".
"יכול להיות שתהיה האטה במכירות", אומרת עפרה חדד, מבעלי חברת יורו ישראל וסמנכ"לית החברה. "אז נמכור 20 דירות במקום 30. מי שחזק, ויש לו מספיק הון עצמי, ישרוד. מי שלא, ייפול. לדעתי אנחנו נראה הרבה נפילות של קבלנים. פחות דירות יצאו לשוק, מכרזי מדינה ייכשלו, והרוכשים יפנו ליד שנייה או להשכרה".
עוז קטה, משנה למנכ"ל קטה גרופ, מוסיף: "נכון להיום, טרם קיבלנו פניות מגופים חוץ־בנקאיים או מחברות ביטוח, אבל אין ספק שרוכשים או יזמים שיתקשו להשיג מימון בנקאי, יפנו לגורמים חוץ־בנקאיים".
גורם בענף שאיתו דיברנו, וביקש להישאר בעילום שם, טוען שההחלטה של בנק ישראל מדאיגה בעיקר את החברות הבורסאיות - שהפיקו תועלת רבה ממבצעי הקבלנים: "למכור דירה ב־7/93 (קרי 7% ממחיר הדירה במעמד הרכישה, והיתר לקראת האכלוס - י"נ) זו לא מכירה של דירה, זו מכירה של אופציות. זה עיוות של המציאות. סוחרי מניות נכנסו לענף ויצרו עולם מסוכן. אם חברה הייתה קורסת, כולם היו סובלים. מהבחינה הזאת, בנק ישראל הציל את ענף הבנייה". בעניין זה נציין כי גם חברות לא בורסאיות הציעו בשנתיים האחרונות מבצעים רבים, וחלק מהן, כדוגמת גינדי החזקות, נחשבו כמובילות המגמה.
אותו גורם, אגב, מציין כי מאז פורסמה הנחיית בנק ישראל ישנה "עלייה דרמטית" בכמות הפניות למשרדי המכירות: "אלו אנשים שלא רוצים לפספס את הרכבת, ומבקשים לרכוש דירה באמצעות מבצעי המימון, רגע לפני שהם מסתיימים".
שוב מזהירים מהתייקרות
על פניו, צמצום מבצעי הקבלנים והצורך של הקבלנים להמשיך ולמכור דירות יובילו להורדת מחירים בפועל: אם עד כה המבצעים "הסתירו" ירידה במחירים, כעת כשהם יופחתו - הקבלנים יצטרכו לתת הנחות של ממש במחיר. מבחינת היזמים והקבלנים שאיתם דיברנו, המציאות בשטח תיראה אחרת.
"כבר היום מי שמשלם במזומן ובוחר לקנות דירה שלא באמצעות מבצע מימון, זוכה לדירה במחיר נמוך יותר", אומר פייגלין. "מה שיקרה עכשיו זה שהבנקים ידרשו מהיזמים ומהקבלנים להעמיד עוד הון עצמי, בגלל הדרישה של בנק ישראל לריתוק הון נוסף, ומאיפה הוא יגיע? מהרוכשים, שיצטרכו לגייס עוד הון עצמי. זה בוודאות יפגע ביכולת של הציבור לרכוש דירות".
"אם הבנקים יקצו פחות אשראי לטובת הלוואות קבלן, פשוט לא נוכל לתת אותן", מוסיפה חדד. "זה אומר שהרוכשים יצטרכו למצוא דרכים אחרות להעמיד הון עצמי לדירה, ולכן אני חושבת שדווקא הם יפנו יותר ויותר לפתרונות החוץ־בנקאיים".
"המהלכים האחרונים מקשים על הרוכשים", מסכם בן חיים. "הבנקים יגדילו את הקצאת ההון, יגלגלו ליזמים את העלויות הנוספות - ואלו יגלגלו חלק מהן על הרוכשים, לכן לא יהיה מנוס מעליית מחירים".