תכנון דירה / צילום: Shutterstock
באפריל 2021 רכש חן קרסני דירה בבניין ביפו בתמורה ל־4.4 מיליון שקל. בדיווח על העסקה לרשות המסים דיווח קרסני על רכישת "דירת מגורים" וביקש לשלם את שיעורי מס הרכישה החלים על דירת מגורים יחידה. בעת רכישת הדירה לא היו בה מטבח ומקלחת, הריצוף לא היה סופי ולא היה גם חיבור לחשמל ולמים. בנסיבות אלו, קבעה רשות המסים כי קרסני רכש "זכות במקרקעין" - דירת מעטפת, ולא דירת מגורים, וחייבה אותו בשיעור מס גבוה יותר.
● הקלישאה על הישראלי שחייב להחזיק דירה בבעלותו כבר לא מחזיקה מים
● אחרי שנה על המדף: בכמה נמכר דופלקס לשיפוץ בנווה אביבים?
קרסני ערער לוועדת הערר למיסוי מקרקעין במחוזי, אך חברי הוועדה קבעו כי "העורר לא עמד בנטל ההוכחה שאכן מדובר ב'דירת מגורים' ראויה למגורים שבנייתה הסתיימה", ודחו את הערר.
לאורך השנים התגלעו מחלוקות רבות בין רשות המסים לרוכשי ומוכרי דירות מעטפת ששיפצו אותן רגע לפני השלמת הרכישה או המכירה.
רו"ח צבי פרידמן, חבר ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין, סקר פסקי דין שענו לשאלה מתי דירה תיחשב כ"דירה המיועדת לשמש למגורים" על רקע קיומם של מתקנים פיזיים הנמצאים בדירה - ריצוף, כלים סניטריים, מטבח וכיוצ"ב - וציין כי בתי המשפט הקלו מעט בהגדרת דירת מגורים עם השנים.
בין היתר ציין רו"ח פרידמן כי בפסיקה נקבע כי גם נכסים שבהם אין מקלחת או אמבטיה יכולים להיחשב דירות מגורים ואין בעובדה זו כשלעצמה בכדי לשלול את טיבו של הנכס כבעל פוטנציאל לשמש למגורים.
"הפסיקה המאוחרת יותר הקלה במידה מסוימת על הימצאות מתקנים פיזיים החיוניים לקיומה של 'דירת מגורים' וגילתה יותר גמישות", ציין רו"ח פרידמן אך הוסיף כי "אולם, כל מקרה ומקרה בנסיבות המיוחדות שלו ויש להתחשב בכלל נסיבות המקרה".
האם הסכם המכר מעיד על אופי הדירה?
בחוק ההסדרים ל־2023 תוקן החוק באופן שנקבע כי החל מינואר 2024 גם דירת מעטפת תיחשב כדירת מגורים, לעניין מס רכישה, אך במקרה של קרסני דובר על דירה שנרכשה טרם תיקון החוק.
בהסכם המכר נכתב בין היתר כי "הדירה"/"דירת המעטפת" - שטח המיועד לדירת מגורים לאחר שיוכשר לכך ע"י הרוכש, בעצמו, באחריותו ועל חשבונו והמצוי במועד חתימת הסכם זה ברמת 'מעטפת'". עוד נקבע בהסכם, כי "הרוכש מצהיר כי ידוע לו שהחברה תהיה פטורה מביצוע כל העבודות להשמשת דירת המעטפת לדירת מגורים וכי עבודות אלו ייעשו ע"י הרוכש בעצמו".
על יסוד הסכם המכר החליט מנהל מיסוי מקרקעין ת"א שלא לקבל את הצהרת קרסני ולסווג את הדירה שנרכשה כ"זכות אחרת במקרקעין" שאינה "דירת מגורים" ולחייב את העורר במס רכישה שלא בהתאם לשיעורי מס הרכישה המוטבים החלים ברכישת דירת מגורים יחידה.
יש חלונות, תריסים ודלתות. אין מטבח
על החלטה זו ערער קרסני לוועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין. באמצעות עו"ד שי אביטן־אדם טען קרסני כי הדירה הולמת בכל תבחין מוכר אשר נקבע בפסיקה להגדרת "דירת מגורים" לעניין מס רכישה. לטענתו, מנהל מיסוי מקרקעין מבקש להיתלות בכותרת הסכם המכר אשר נקבעה ע"י החברה המוכרת משיקוליה, תוך התעלמות ממצבה הפיזי של הדירה כפי שנמכרה.
נטען כי בכל פתחי החוץ של הדירה היו מותקנים חלונות מזוגגים, תריסים חשמליים ודלתות, כל משטחי הדירה היו מרוצפים, בדירה היה בנוי ממ"ד, חלק מהקירות והמחיצות היו מטויחים וחלקם היה מצופה תקרת גבס והדירה הייתה מחוברת לדוד שמש.
מנהל מיסוי מקרקעין טען בין היתר, באמצעות עו"ד שירה פרלא מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי), כי "דירת מגורים" לצרכי מס רכישה היא דירה שבנייתה נסתיימה או טרם נסתיימה אך רק אם קיימת התחייבות מצד המוכר להשלים את בנייתה.
נוסף לכך נטען כי שבעה חודשים לאחר מועד רכישת הדירה, הגיש קרסני עצמו בקשה לעיריית תל אביב שעניינה קבלת הנחה בארנונה. במסגרתה הבקשה טען קרסני כי "הדירה נקנתה ברמת מעטפת ונדרש להשלמה לרמת דירת מגורים שניתן להתגורר בה. נכון למועד זה טרם הסתיימו העבודות בדירה".
חברי ועדת הערר לענייני מיסוי מקרקעין קיבלו את עמדת רשות המסים. רו"ח פרידמן ציין כי הגם שהפסיקה הקלה במידה מסוימת על הימצאות מתקנים פיזיים החיוניים לקיומה של "דירת מגורים", נקבע כי יש להתחשב בכלל מצבור נסיבות המקרה - ובמקרה זה קרסני לא הוכיח כי הדירה היתה ראויה למגורים בעת הרכישה.