שלטי מבצעי קבלן / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
"במהלך 2024 ניתנה ללקוחות קרדן נדל"ן בתחום הבנייה למגורים גמישות גדולה יותר בתנאי התשלום, המגלמת לרוכש הטבה כלכלית במחיר הדירה... לאור התערבות הפיקוח על הבנקים, קיימת ציפייה להגבלת היקף המכירות בתנאי 'הלוואת קבלן', מגמה שעשויה להגביל את קרדן נדל"ן במתן גמישות בתנאי התשלומים ללקוחותיה ולהשפיע על תזרים התקבולים בפרויקטים הרלוונטיים".
● מחפשים דירה להשקעה? אלה הערים המסוכנות למשכירי הדירות
● מעל מחיר השוק: בכמה נמכרה דירת 5 חדרים בחיפה עם נוף לים
● הפועלים, דיסקונט ולאומי פרסמו את מתווה הקלות ללקוחות. מה הם מציעים?
הדברים האלה, המופיעים בדוח המסכם של חברת קרדן נדל"ן לשנת 2024, מעניינים משתי סיבות: האחת - אזהרת החברה כי הגבלת היקפי המכירות באמצעות הלוואת קבלן תשפיע על תזרים התקבולים; השנייה - שהדוח התפרסם לפני כשבוע וחצי, כך שקרדן צפו מראש את המהלך שנקט בנק ישראל השבוע, להגבלת האשראי שמעניקים הבנקים לקבלנים סביב מבצעי הקבלנים הידועים.
המבצעים מבטאים חיסכון מסוים גם לקבלנים עצמם. ראשית, משום קבלת סכום מסוים במזומן, אשר חוסך בעלויות המימון הכבדות, ושנית משום שאותן הלוואות קבלן שניטלות כחלק ממבצעי המימון - הלוואות שהקונה משלם, אך הקבלן נושא את הריבית עליהן - נושאות ריבית הנמוכה בכ-2%-3 מהריבית שהיה משלם הקבלן אילו היה לווה את הכסף בעצמו ישירות מהבנק.
המגבלות החדשות הן בגדר כאב ראש גדול עבור רוב החברות בשוק - שהסתמכו על מבצעי הקבלנים כדי להבטיח שמירה על קצב מכירות גבוה. לא במקרה מרבית החברות הציגו היקפי מכירות מרשימים מאוד בשנת 2024, ואף דאגו להבליט זאת עם סיכומי שנה חגיגיים. הנה שלוש הערות בנושא, לאחר "צלילה" לדוחות של כמה מחברות הנדל"ן הציבוריות המובילות.
1כל החברות השתתפו בחגיגה
כל החברות שבדקנו מציינות כי הציעו מבצעי מימון לרוכשי הדירות בפרויקטים השונים.
חברת רוטשטיין נדל"ן, לדוגמה, ציינה כי "החברה התקשרה בהסכמי רכישה הכוללים מנגנון 'הלוואת קבלן' בפרויקטים בבית שמש, בטירת כרמל, בפתח תקווה, בלוד ובבאר יעקב". אפי קפיטל ציינה כי בשנת 2024 "ביצעה החברה מבצעי מכירה בתנאים מועדפים לרוכשי היחידות, אשר כללו בין היתר: פריסת תשלומים מועדפת, כך שבדרך-כלל הרוכשים שילמו מהונם העצמי 10% עד 20% ממחיר הדירה בעת חתימת החוזה ותשלום יתרת התמורה בעת מסירת הדירה. לרוב הסכמים אלה כללו פטור מהצמדה למדד, וכתלות בהון העצמי ששולם בעת חתימת החוזה, ניטלו גם הלוואות קבלן".
חברת מגידו ציינה כי "במהלך המחצית השנייה של שנת 2024 החברה שיווקה את מרבית יחידות הדיור שלה בשוק החופשי תוך הצעת הסדרי מימון במתכונת 20/80, וכן סבסוד תשלומי הריבית עבור הלוואות הרוכשים (קרי הלוואות קבלן - י.נ). היקף המכירות שבוצעו במסגרת הסדרי מימון אלה הושפע, בין היתר, מהיקף משמעותי של יחידות דיור שנמכרו בשלבי pre-sale, שלב שבו החברה נוהגת להציע הסדרי מימון דומים. כמו כן, המהלך נועד לתת מענה לדרישות השוק ולתחרות המוגברת שנוצרה עקב מבצעי מכירות נרחבים בפרויקטים מתחרים. הקבוצה התקשרה בהסכמי רכישה הכוללים מנגנון 'הלוואת קבלן' בפרויקט פארק אורבן בעפולה, בפרויקט מגידו ליד האגם ו-Between באופקים, בפרויקט רובע אלונים 2 במגדל העמק ובפרויקט KAVA בטבריה".
חברת י.ח דמרי מציינת כי "החברה, כמו יזמים רבים נוספים בענף, מתקשרת גם בעסקאות 20/80. מכיוון שבחלק מהחוזים תמורת הדירה אינה צמודה למדד תשומות הבנייה, אזי לעלייה גבוהה במדד עלולה להיות השפעה לרעה על שיעורי הרווחיות של החברה באותו פרויקט".
בהמשך מציינת דמרי כי טיוטת ההוראות של בנק ישראל עשויה למתן את הסיכון הנשקף מעסקאות 20/80, אך "עם זאת היא עלולה לגרום לירידה בביקושים לדירות".
2שיעור מבצעי מימון שאולי לא נראה בעתיד
המגבלות שעומד להטיל בנק ישראל על הבנקים כוללות בין היתר חובה לריתוק הון נוסף - קרי העמדת עוד ביטחונות נזילים מתוך ההון העצמי של הבנקים - עבור פרויקטים שבהם יותר מ-25% מהדירות נמכרו במסגרת מבצעי המימון. הנחיה זו צפויה להרחיק בנקים מפרויקטים שבהם כמות גדולה של מכירות במסגרת מבצעי מימון, מתוך כלל הדירות בפרויקט.
בדוחות של החברות הציבוריות מצאנו כמה פרויקטים כאלה. כך, חברת גלעד MY ציינה כי בפרויקט שלה בנתניה, שבו יוקמו 210 יחידות דיור ושטח מסחרי, "רוב העסקאות (84 בסך-הכול - י.נ) נמכרו בתנאי תשלום של 20/80". בפרויקט אחר שלה, במודיעין, היא מציינת כי אומנם מכרה דירה אחת באמצעות הלוואת קבלן, ועוד 11 עסקאות בתנאי תשלום של 20/80, אך מדובר על שיעור קטן, מתוך 114 עסקאות בסך-הכול שנחתמו בפרויקט זה.
חברת רותם שני ציינה בדוח שלה לשנת 2024 כי בפרויקט הסביון בבית שמש, 56 מתוך 131 החוזים שנחתמו בפרויקט לאחר תאריך המאזן - כלומר מסוף שנת 2024, נעשו בתנאי תשלום של 20/80. הפרויקט נמצא עדיין בשלב הפריסייל (קדם-המכירה) שלו, שבו נהוג להציע הטבות רבות, ולכן שיעור העסקאות הגבוה יחסית שבוצעו באמצעות מבצעים.
3כמה באמת שווים המבצעים?
לא מעט נכתב על כך שהמבצעים הללו "מסווים" ירידה אמיתית במחירי הדירות, וכי ההטבות הניתנות במסגרתם שוות ערך לאחוזים לא מבוטלים מהמחיר שבו נקנית הדירה. הדוחות של 2024 שופכים מעט יותר אור על סוגיה זו.
בדוח חברת רוטשטיין כתבה כי "לפי תחשיב שערכה, ההשפעה של הטבת הלוואת קבלן על המחיר הממוצע למ"ר של כל דירה, נכון לסוף 2024, היא בין 500 ל-1,200 שקל למ"ר - ביחס לממוצע מחירי הדירות שהיא מוכרת.
חברת פרשקובסקי בחרה לציין כי "מרכיב ההנחה הגלום בעסקאות אלה נע בין 5.3% ל-7% ממחיר המחירון של הדירה", זאת על סמך נתוני בנק ישראל.
קרדן נדל"ן ציינה בחלק מהפרויקטים שלה כי ההכנסה בהם "מושפעת מחוזים שנחתמו בתנאי תשלום של 20/80 ומהלוואות קבלן", ובפרויקט ספציפי, מגרש 7 בפרויקט הולילנד, ציינה כי קיטון שחל ברווח הגולמי הצפוי, בין השנים 2022 ו-2023 נובע בין היתר "מהשפעות של חוזים שנחתמו בתנאי תשלום של 20/80 על ההכרה בהכנסה מהם".
חברת אזורים ציינה פרט מעניין, שלפיו הכניסה כ-1.66 מיליארד שקל ממכירת דירות, קרקעות ושירותי בנייה ב-2024, וכי קיזזה מהכנסות אלה כ-15 מיליון שקל "על-מנת לשקף את השפעת ההתאמה של סכום התמורה בחוזי המכר".