נדל''ן בתל אביב. מחירי השכירות עלו פחות מהצפוי / צילום: Shutterstock
מחירי השכירות עלו בשנה החולפת ב-4% בלבד, ולא בשיעור גבוה יותר כפי שציפו, וזאת עקב התגברות הירידה מהארץ - כך סבורים בבנק ישראל בפרק הדיור בדוח לשנת 2024. עוד סבורים כלכלני הבנק כי על אף ריבוי התוכניות שאושרו בשנה שעברה - מעט מהן יוגשמו בעתיד הקרוב, משום שחסמים יכשילו את יישום היתר. בדוח מציינים גם את המיומנות הנמוכה של עובדי הבניין בישראל כאחת הבעיות שיש להתמודד איתן.
● בנק ישראל בדוח מדאיג על הביטוח הסיעודי: כך הוא הפך פתרון לעשירים בלבד
● ראיון | יגאל דמרי: "אף פעם לא הייתי בעד המבצעים האלה, אבל לצערי מחירי הדירות יעלו"
● בשוק הנדל"ן מעריכים: מבצעי המימון יימשכו במסלול עוקף. כך זה יעבוד
אחד מהנתונים הבולטים בשנה שעברה היה עליית מחירי השכירות בשיעור צנוע יחסית של 4%, וזאת על אף שבמהלך השנה כ-75 אלף יחידות דיור בדרום ובצפון פונו, מהן נותרו מפונות כ-20 אלף יחידות דיור בצפון המדינה. אלה ירדו מהמלאי האפקטיבי של דירות בישראל, ולכאורה צירוף הנסיבות של פינוי כה גדול של דירות בישראל אמור היה להעלות את הביקושים לשכירות ולהקפיץ מחירים - מה שלא התממש.
סיבה אחת לכך הייתה בתי המלון, שהיו בתפוסה נמוכה ויכלו לאכלס חלק מהמפונים. ואולם סיבה אחרת היא הירידה מהארץ (או בלשון המקצועית "מאזן הגירה שלילי"), שגברה מאוד בשנה שעברה.
בשנה שעברה נרשמה ירידה נטו של כ-18,700 ישראלים, לעומת עלייה נטו של כ-25 אלף ב-2023 ושל כ-64 אלף ב-2022. "על-פי גודלו של משק בית ממוצע, 3.25 נפשות, מדובר בפער של כ-19,300- משקי בית בשנת 2024 לעומת הממוצע של השנים 2022-2023".
כך נוצר מצב שבעוד שפינוי הדירות באזורי הגבולות צמצם את מלאי הדירות הזמין, ההגירה השלילית הפחיתה את הביקוש, כנראה בסדר גודל דומה, לצד המענה שניתן למפונים רבים על-ידי בתי המלון.
גורם נוסף לירידה בביקושים לשכירות היה שירות המילואים הארוך מצד אלפי צעירים, שבמהלך 2024 הקטינו מאוד את הביקושים לשכירות.
נתק במוסדות התכנון
עוד חושף הדוח את הניתוק שבין מוסדות התכנון והחלטות הממשלה בתחום הדיור, לבין יכולת הביצוע בשטח. עוד הראשונים מתגאים במספרים גבוהים של דירות מתוכננות - יכולת המימוש שלהן נמוכה, עקב בעיות בשטח.
אחד מהצעדים העיקריים שאושרו בממשלה היו "מגה הסכמי-גג" עם רשויות מקומיות, שבמסגרתם יואצו בהן אישורי ובניית דירות, ובתמורה הממשלה תממן בניית תשתיות בהיקפים גדולים.
במסגרת המודל החדש נדרש מינימום של 15 אלף יחידות בשטח הרשות וקצב שיווק מתוכנן של 5,000 יחידות דיור בשנה. בתמורה מוצעת לרשויות חבילת תמריצים שכוללת הן תקצוב פיתוח עירוני והן תקצוב שוטף, עדיפות בהליכי תכנון ותמיכה. בהצעת התקציב ל-2025 תוקצב סעיף זה ב-600 מיליון שקל.
ואולם בבנק ישראל מסרבים להתפעל: "ראשית, רק רשויות מעטות עומדות כיום בתנאי הסף הנדרשים; שנית, קיים ספק לגבי מוכנות הוועדות המקומיות לעמוד בדרישה לאישור היתרי בנייה בתוך 90 יום; נוסף על כך, אתגרי תשתית בתחומי התחבורה והמים, שכבר מעכבים את מימוש הסכמי-הגג הרגילים, עלולים להוות מכשול גם ב'מגה הסכמי-גג'".
זה בדיוק הגורם שמביא את חוקרי הבנק שלא להתרשם מאוד מהשיא שקבעו מוסדות התכנון בשנה שעברה, שבו אושרו 204 אלף יחידות דיור בוועדות המחוזיות ובוותמ"ל.
"המגבלה האפקטיבית להגדלת היקף הבנייה נעוצה בשלבים מתקדמים יותר: חלק ניכר מהתוכניות המאושרות על-ידי מוסדות התכנון טרם יצאו אל הפועל בשל היעדר תשתיות תומכות דיור (תחבורה, טיהור שפכים, תשתיות חשמל, הולכת מים), מציינים כותבי הדוח, ומדגישים כי גורם משמעותי נוסף שתורם לעיכובים במימוש תוכניות הוא היעדר כדאיות כלכלית, הנוצר בשלבי השיווק של הקרקע על-ידי רמ"י.
כותבי הדוח מאזכרים את דוח מבקר המדינה ל-2023, לפיו 35% מהתוכניות שאושרו בשנים 2017-2021 עדיין תלויות בהסרת חסמים.
ענף תכנון ובנייה אחר הוא התחדשות עירונית, שבכל אחת מהשנתיים האחרונות אושרו בו כ-80 אלף יחידות דיור. על כך מציינים כותבי הדוח כי "לרוב מדובר בתוכניות שפרק הזמן הדרוש למימושן ארוך ביחס לבנייה רגילה, דבר שעלול להשפיע על קצב ההוצאה לפועל של התוכניות המאושרות".
מיומנות נמוכה של עובדי הבניין
שוב עולה נושא מבצעי המימון של יזמי הנדל"ן, שקוצצו מאוד השבוע על-ידי המפקח על הבנקים, כגורם שתרם לעליית הביקושים לדירות, תוך שהוא מסווה ירידות מחירים. לפיכך בבנק מציינים כי ייתכן שעליית מחירי הדירות החדשות שהגיעה בשנה שעברה ל-4.1% עשויה להתברר כמוטה כלפי מעלה, עקב אי-התחשבות במבצעי המימון.
עיקר עליית המחירים נרשמה דווקא בשוק הדירות יד שנייה, ובבנק ישראל סבורים כי ייתכן שהדבר מעיד על שאיפת הרוכשים לוודאות ולאכלוס מהיר, שני גורמים שקשה למצוא בדירות חדשות בימים אלה - רוב הפרויקטים אמורים להתאכלס בעוד שנים מהיום, וגם זה לא בטוח, עקב מצוקת כוח-האדם בענף הבנייה, בעקבות סילוק העובדים הפלסטינים לאחר פרוץ המלחמה.
עניין זה מתקשר לנתק שבין מוסדות התכנון והממשלה לבין מה שמתחולל בשטח. אחד הדברים שמתחוללים בשטח הוא העסקת עובדי בניין ברמת מיומנות נמוכה באופן משמעותי לעומת מדינות ה-OECD בענף הבנייה.
"מדאיגה במיוחד העובדה שהעובדים הצעירים הנכנסים לענף הבנייה מתאפיינים במיומנויות נמוכות במיוחד יחסית לעובדים הנקלטים בענף זה במדינות האחרות", נכתב בדוח. "המחסור בעובדים לא-ישראלים בענף מאז פרוץ המלחמה מחדד את החשיבות של שיפור כוח-האדם בו, תוך הגברת מוכנותם של העובדים להטמעת תיעוש, אשר יפצה על המחסור בכוח עבודה".