גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רובע שדה דב / צילום: גיא יחיאלי

שווקו בהצלחה ארבעת מכרזי המגורים ברובע שדה דב שבצפון תל אביב. מדובר על מכרזים עבור 2,744 יחידות דיור, ששווקו בסכום כולל של כ־4.5 מיליארד שקל. מדובר על ממוצע כולל של כ־1.63 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד - ממוצע דומה לזה שהושג במכרזי הרובע ששווקו בפברואר האחרון. בסך הכול, הכנסות המדינה משמונת המכרזים שנסגרו עד כה הן כ־11 מיליארד שקל.

● ראיון | יגאל דמרי: "אף פעם לא הייתי בעד המבצעים האלה, אבל לצערי מחירי הדירות יעלו"
● בנק ישראל: הירידה מהארץ ושירות המילואים הארוך מיתנו את עליית מחירי השכירות

בין השמות הבולטים שזכו במגרשים במכרזים אלו: י.ח דמרי, שלה קרקע בדרום הרובע; שיכון ובינוי שמחזיקה גם היא בכמה קרקעות בדרום הרובע, אביב מגורים של מליסרון, יורו ישראל, לוזון רונסון (שזכתה במגרש אחד במכרזי פברואר ברובע), יוסי אברהמי נחשון קויתי ומגדלי הים התיכון. לפחות אחת מהזוכות היא קבוצת רכישה.

קבוצות הרכישה "משכו" את המחירים למעלה

אחד הנתונים המפתיעים באשר לתוצאות ארבעת המכרזים שנסגרו היום הוא מעורבותן של קבוצות הרכישה במכרזים, וזכיית לפחות אחת מהן במגרש במכרז. לא פחות מעניין לגלות כי דווקא מכיוון זה "נמשכו" המחירים כלפי מעלה.

אומנם המחיר הממוצע בכלל המכרזים עומד על כ־1.63 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד, כאמור, אך בצליחה לכל מגרש מתגלה תמונה מעניינת. כך, בממוצע, המכרז הגדול מבין ארבעת המכרזים - עבור 1,731 יחידות דיור - משקף מחיר קרקע של כ־2.1 מיליון שקל לכל יח"ד. מדובר על מחיר גבוה יותר מהממוצע במכרזי פברואר, שם המכרז הגדול ביותר (2,606 יח"ד) שווק במחיר ממוצע של כ־1.9 מיליון שקל קרקע ליח"ד.

הצעותיהן של החברות הגדולות במכרז - י.ח דמרי, שיכון ובינוי, אביב מגורים - שיקפו מחיר ממוצע של פחות מ־1.9 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד, וכך גם הצעתה של יורו ישראל וההצעה של חברת כלנית נכסים ופיתוח מבית חברת שפיר. הצעתה של חברת יוסי אברהמי מגיעה כבר לקצת יותר מ־2 מיליון שקל קרקע לכל יחד, וההצעה של לוזון רונסון - לכ־2.5 מיליון שקל קרקע ליח"ד. הזוכה במגרש לבניית 82 יח"ד, קבוצת בעלי עסקים שהצטרפה לפרויקט יזמי של חברת חן ואיתי גינדי, כבר העלתה את הרף לכ־2.7 מיליון שקל קרקע ליח"ד, ורשימת מציעים, קרי קבוצת רכישה, שזכתה עם חברת נחשון קויתי, זכתה בקרקע ל־62 יח"ד תמורת כ־3.1 מיליון שקל ליח"ד - רמה המזכירה את מכרזי השיא ברובע, מ־2021 ומ־2022. זהו הממוצע הגבוה ביותר במכרזים שנסגרו כעת, בעוד חברת תשלוז השקעות והחזקות של יצחק תשובה הציעה הצעה המשקפת לקרקע מחיר של כ־3 מיליון שקל ליח"ד.

במכרזים האחרים, כמובן, התמונה שונה: במכרז ל־300 יחידות דיור מוגן שבו זכתה חברת מגדלי הים התיכון (המפעילה רשת בתי דיור מוגן), המחיר הממוצע של קרקע ליח"ד הוא כ־1.5 מיליון שקל. במכרז דיור להשכרה עבור 323 יחידות דיור, הצעתה של יוניון ליב משקפת מחיר ממוצע של כ־745 אלף שקל קרקע לכל יח"ד. במכרז השני לדיור להשכרה, עבור 390 דירות, שבו זכתה חברת א.מ. ישראל מגורים פיתוח, חברה השייכת לאפריקה ישראל מגורים, המחיר הממוצע הוא כ־635 אף שקל קרקע לכל יח"ד.

לכל המכרזים יחד הוגשו 57 הצעות - מספר נמוך משמעותית ממכרזי פברואר (שבהם, יש לזכור, שווקו יותר דירות), אך כזה שמצביע גם הוא על העניין שמושך רובע שדה דב מצד יזמים.

על פניו נראה שמחירי הקרקעות במכרזים הללו - על אף המחירים הנמוכים משמעותית מכרזי פברואר - משקפים הערכות יזמים ולפיהן לא נראה ירידה במחירי הדירות בשכונה, בעיקר על רקע עלויות המימון והביצוע. מחירי הדירות, אם כך, ינועו סביב 7 מיליון שקל, כ-75 אלף שקל למ"ר, רמת המחירים בשכונה כיום. יש לציין כי עוד לפני סגירת המכרזים העריכו גורמים בשוק כי מחירי מכרזי מרץ יהיו גבוהים יותר, משום שהקרקע מוכנה יותר מבחינת תכנון ומרחק מביצוע בפועל.

מה היה עד כה?

בחודש שעבר שווקו בהצלחה 3,922 יחידות דיור בארבעה מכרזים, שהיו "הספתח" לסדרת מכרזים אשר שיווקם התעכב חודשים, בשל שני עררים שנדחו בסופו של דבר. המכרזים בפברואר שווקו תמורת סוכם כולל של כ־6.3 מיליארד שקל, שבתוכו גם הוצאות הפיתוח על הקרקעות. הזוכות: חברת גינדי החזקות, היחידה שזכתה בשני מגרשים לבנייה רוויה; אלקטרה מגורים וחברת נהור (חברה בת של דן) שזכו יחד; לוזון רונסון; קבוצת חג'ג'; אחים ישראל; וא.א.י. אבו מגורים ותומר קוקו השקעות, שזכו גם הן יחד במגרש אחד. חברת פרשקובסקי זכתה בשני המגרשים המיועדים לשכירות ארוכת טווח, וחברת פאלאס רעננה דיור מוגן, מבית קבוצת עזריאלי, זכתה בקרקע לדיור מוגן.

למכרזים, על אף התקופה הכלכלית המאתגרת, ניגשו לא מעט מציעים - 213 בסך הכול, מתוכם 194 למכרז הגדול, עבור בנייה של 2,606 יח"ד. לגלובס נודע כי בין המציעים שניגשו אך לא זכו בקרקע נמצאות חבורת כמו י.ח דמרי ומבנה נדל"ן, שלהן קרקעות למגורים בחלקו הדרומי של הרובע.

השיח סביב ארבעת המכרזים שנסגרו בפברואר נגע בעיקר למחירי הקרקעות הנמוכים יחסית. המחיר הממוצע של קרקע לכל יח"ד בארבעת המכרזים יחד היה כ־1.6 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, ואילו במכרז הגדול מבין הארבעה המחיר הממוצע של קרקע לכל יחידת דיור היה 1.9 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח. מכרזי השכירות ארוכת הטווח "משכו" את מחירי הקרקעות הממוצעים מטה, שכן ההצעות ההצעות של חברת פרשקובסקי בשני המכרזים מבטאות מחיר ממוצע של כ־743 אלף שקל קרקע ליח"ד במגרש אחד, וכ־583 אלף שקל קרקע ליח"ד במכרז השני.

שני מכרזים נוספים לבנייה רוויה טרם נסגרו

מחירי הקרקעות במכרזים לבנייה רוויה ביטאו ירידה של כ־40% לעומת מכרזי שדה דב מהשנים 2021 ו־2022, ומכרזי הקרקעות לשכירות ארוכת טווח ביטאו צניחה של יותר מ־70% לעומת המכרזים באותן שנים. עם זאת יש לזכור שבאותן שנים המצב הכלכלי היה שונה, והריבית הייתה ברמה כמעט אפסית, נמוכה משמעותית מהיום.

נזכיר כי שני מכרזים נוספים לבנייה רוויה של כ־730 יח"ד, שפורסמו בתחומי הרובע בספטמבר 2024, טרם נסגרו. לצידם, ישנם עוד שלושה מכרזי מלונאות מסקרנים שפרסמה רמ"י לאחרונה, וישנן עוד קרקעות שטרם יצאו לשיווק - ולכן המדינה צפויה להכניס עוד סכומי לא מבוטלים מרובע שדה דב בהמשך.

הרובע כולו מחולק לשלוש תוכניות פרטניות - תוכנית אשכול הדרומית (שבה נעשו השיווקים הראשונים עוד בשנת 2021), תוכנית מרכז הרובע שבה שווקו מכרזי פברואר והתוכנית הצפונית שבה שווקו המכרזים הנוכחיים. בסך הכול אמורות להיבנות ברובע כ־16 אלף יחידות דיור, לצד שטחי תעסוקה, מלונאות, מבני ציבור ועוד.