נתי סיידוף / צילום: איל יצהר
בנדל"ן, אומרת הקלישאה הכי חשוב המיקום של הנכס. אבל לפעמים, כמאמר קלישאה אחרת מעולם העסקים: תזמון הוא הכל. שיכון ובינוי שהסתערה וזכתה בשני פרויקטים להקמת דיור להשכרה ב"שדה דב", בצפון תל אביב. המהלך נעשה בתקופה דומה ליזם נדל"ן אחר שרצה לבנות דירות מגורים רגילות באותו אזור (חנן מור), צעד שגם הוביל לנפילת עסקיו.
● ירידה דו ספרתית ברבעון: המשקיעים מבינים שמשהו עובר על מניות הנדל"ן למגורים
● קריסה באג"ח, הפחתת דירוג ותביעה: מחיר ההסתרה של חברת הנדל"ן מניו יורק
תמחור הדירות להשכרה חושב בתקופת הריביות האפסיות
שיכון ובינוי בחרה בזמן הלא נכון: השנים 2021-2022. בסוף העידן של הריביות האפסיות, ולכן תמחור דירות להשכרה חושב אחרת ממצבו היום בעידן של ריביות גבוהות. כיום עם הצגת הדוחות הכספיים לשנת 2024, עולה כי בשנה זו ביצעה החברה מחיקה של כמיליארד שקל, בגין שני הפרויקטים שלה בשדה דב (פרויקט א' ו-ב'). ואילו מאז 2022, מחקה החברה סכום מצרפי של כ-1.5 מיליארד שקל בגינם.
יש לציין ששיכון ובינוי בניהולו של עמית בירמן, ובשליטת נתי סיידוף, סיימה את השנה שעברה כאשר ההכנסות שלה גדלו בשיעור נאה של 10% ל-8.5 מיליארד שקל. אלא שהחברה רשמה בגין ההפחתות הכבדות הוצאות תפעוליות אחרות של 1.25 מיליארד שקל, עליה מול הוצאות של 989 מיליון שקל בסעיף זה בשנה הקודמת. הנתון הזה מחק כמעט לגמרי (ירידה של 93%) את הרווח התפעולי שלה בשנת 2024 לכ-86 מיליון שקל. מה שהוביל אותה להציג הפסד של מיליארד שקל מול רווח נקי של 288 מיליון שקל בשנת 2023.
כאמור לפי סעיף ההוצאות האחרות ביצעה שיכון ובינוי ביצע בסך הכל הפרשות לירידת ערך נכסים של 1.2 מיליארד שקל אשתקד (דומה להפרשה בשדה דב, אך יש נכסים נוספים שבוצעו בגינם הפחתות). זאת לאחר הפרשה של 899 מיליון שקל בסעיף זה בשנה הקודמת. מה שהוביל להוצאה החריגה. בדוחות נמסר כי בסך הכל בוצעה ירידת ערך של 1.05 מיליארד שקל בגין "פרוייקטי דיור להשכרה". נציין כי לשיכון ובינוי יש בסך הכל ארבעה פרוייקטים להשכרת דירות לטווח ארוך, כאשר מעבר לשדה דב יש לה גם פרוייקטים בלוד, אור יהודה ובדרך השלום בתל אביב.
הקרקעות עבור ארבעת הפרויקטים, שהבנייה בהם טרם החלה, נרכשו בשנים 2021 ו-2022, טרם עליית הריבית במשק, ועליהן עתידות להיבנות בסך-הכול 1,448 יחידות דיור להשכרה ארוכת-טווח. שני הפרויקטים בשדה דב בתל אביב צפויים לכלול 835 יחידות דיור בשני מתחמים לדיור להשכרה שבהם זכתה החברה ברובע שבצפון תל אביב, בסכום כולל של יותר מ-2 מיליארד שקל.
עם סיכום השנה עולה כי המנכ"ל הקודם של החברה, תמיר כהן, נפרד ממנה עם עלות שכר מכובדת של 8.86 מיליון שקל, שהורכב מתשלומים בקשר לפרישתו של 4 מיליון שקל והשאר בבונוס, שכר ותשלום מבוסס מניות. תנאי העסקת המנכ"ל הנוכחי עמית בירמן עמדו 5.3 מיליון שקל.
בשנה הקרובה מתעתדת שיכון ובינוי להתמקד בעסקיה. החברה צפויה להמשיך לפעול ליציאה מאפריקה, קולומביה וגוואטמלה. כמו כן, בשבועות האחרונים מתנהל מו"מ עם השותף של שיכון ובינוי בפולין, שמולו יש סכסוך משפטי בנוגע לפרויקטים שמקימה החברה במדינה.
לשיכון ובינוי פעילויות בתחומי התשתיות (היא מקימה בין היתר בישראלי בסיסים גדולים לצה"ל, ובארה"ב יש לה פעילות עניפה בתחום), היא פועלת בתחום הנדל"ן בארץ ובאירופה, בתחומי הזכיינות והאנרגיה. צבר העבודות הכולל שלה כיום עומד על 19.5 מיליארד שקל.
בירמן, שכיהן כסמנכ"ל הכספים עד למינויו כמנכ"ל, פעל בהתמדה להפחתת החוב של החברה. החוב הפיננסי נטו של שיכון ובינוי (סולו) קוצץ מרמה של 5 מיליארד שקל בסוף יוני 2023 ל-3.3 מיליארד שקל כיום.
סיידוף מכניס שותף לשיכון ובינוי
לצד התוצאות הכספיות, חברת שיכון ובינוי הודיעה היום כי שרון אבן חיים, שמונה כדירקטור בחברה ביולי אשתקד, חתם על הסכם לרכישת כ-4% מניות שיכון ובינוי מידי או.אס ישראל, של בעל השליטה נתי סיידוף. בן חיים ישלם תמורת המניות 169 מיליון שקל, והעסקה נעשתה מחוץ לבורסה. העסקה משקפת שווי של 7.5 שקלים למניה, מחיר נמוך בכ-22% מהמחיר בו נסחרת מניית שיכון ובינוי בצהרי יום חמישי. המניה יורדת היום ב-3.5% לאחר פרסום הדוחות בהם הציגה כאמור הפסד כבד בין היתר בגין מחיקות. בשבוע החולף איבדה המניה 13% מערכה, אך בשנה החולפת עלתה בכ-2.2%.
בשיכון ובינוי ציינו כי המחיר בו רוכש בן חיים את מניות החברה, גבוה ממחיר המניה בעת תחילת המגעים בין הצדדים בחודש יולי אשתקד, אז עמד מחיר המניה על 7 שקלים. כמו כן, חשוב להדגיש אומרים בחברה, כי אבן חיים לא יוכל למכור את המניות למשך שנתיים ממועד השלמת העסקה שנקבע ל-30 יום ממועד החתימה על ההסכם.