רובע שדה דב / צילום: גיא יחיאלי
מכרזי שדה דב בצפון תל אביב־יפו, שנסגרו בחודשיים האחרונים, ממשיכים לעורר הדים ועניין רב בשוק. שיווק כמות גדולה כל כך של קרקעות למגורים - לבניית יותר מ־6,500 יחידות דיור - ובאחד המקומות היוקרתיים ביותר בישראל כיום וגם בעתיד, הוא אירוע לא שכיח במיוחד במחוזותינו. לכן, כדאי להתעכב עליו לעוד רגע אחד, לסכם את הידוע לנו עד כה ולצפות הלאה, למה שעוד ממתין לנו ברובע היוקרתי. גלובס עם עוד כמה נקודות חשובות ומעניינות.
● החברה שמכרה יותר משליש פרויקט ב־20/80: מה אומרים הדוחות על מבצעי הקבלנים?
● מחפשים דירה להשקעה? אלו הערים המסוכנות למשכירי הדירות
הזוכים הגדולים: שני שמות מרכזיים
בסך הכול שווקו בפברואר ובמרץ שמונה מכרזים, המאפשרים בנייה של 6,666 יחידות דיור בתוכניות למרכז הרובע ולצפונו. מדובר ביותר מ־40% מכלל הדירות המתוכננות, כולל תוכנית אשכול שבדרומו, שם שווקו כמה אלפי דירות נוספות.
מי הם הזוכים הגדולים? שמות גדולים יש למכביר. בין הרוכשים ניתן למצוא את אפריקה ישראל, שיכון ובינוי, י.ח דמרי, אלקטרה ועוד. אבל נראה כי ישנן שתי חברות שאפשר להגדירן כזוכות המרכזיות. האחת היא חברת גינדי החזקות, אשר הייתה היחידה שזכתה בשני מגרשים במכרז הגדול במרכז הרובע שנסגר בפברואר. גינדי תשלם כמעט 1.24 מיליארד שקל, כולל הוצאות פיתוח, עבור שני המגרשים, הצמודים זה לזה, ועליהם תוכל לבנות 708 דירות. השנייה היא חברת לוזון רונסון בבעלות עמוס לוזון, שזכתה גם היא בשני מגרשים, אך במקרה שלה מדובר במגרש אחד בכל מכרז - אחד במרכז הרובע, והשני בצפונו.
לוזון רונסון תשלם (במכרז בצפון הרובע - לצד חברת שמעון אמיר) כ־930 מיליון שקל עבור שני המגרשים, ובשניהם תוכל לבנות 416 דירות. אחד מהם נמצא בקו ראשון לים, ושם נמצא כנראה הרווח הגדול, כפי שהעריך בשבוע שעבר גורם בשוק: "לוזון יכול להיות מרוצה מהזכייה הזאת, משום שהזוכים האחרים בקרקעות בקו הראשון לים הם קבוצות רכישה. התחרות שלו על הפלח של פרויקטי ה־Super High End מצטמצמת".
ההכנסות למדינה: פחות מהצפי, אבל מכובד
כאשר רשות מקרקעי ישראל פרסמה בבת־אחת עשרה מכרזים חדשים ברובע שדה דב, כולם בייעוד מגורים, היה ברור שהמדינה תזכה להכנסה יפה ממכירת הקרקעות.
כך או כך, בעת פרסום המכרזים הוערך כאן בגלובס על ידי מומחים כי ההכנסות למדינה יסתכמו בכ־14 מיליארד שקל. יש לציין שבאותו מועד טרם היה ברור מה יהיה יעוד כל מכרז, ורק מאוחר יותר התברר כי כמות לא מבוטלת מיחידות הדיור תוקצה עבור דיור להשכרה ארוכת-טווח ועבור דיור מוגן - שכמובן משקפים מחירי קרקעות נמוכים יותר בהשוואה לקרקעות למכירה רגילה של דירות.
מכרזי הדיור להשכרה "משכו" את מחירי הקרקעות כלפי מטה. אם הצעות השיא במכרזים לקרקעות לבנייה רגילה שיקפו מחיר ממוצע של יותר מ־3 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד, מכרזי הדיור להשכרה ביטאו מחיר ממוצע של פחות מ־750 אלף שקל לכל יח"ד. התוצאה: ההכנסות הכוללות של המדינה מהמכרזים הסתכמו בכ־11 מיליארד שקל - נמוך מההערכות, אך סכום לא מבוטל בפני עצמו. לכך חשוב להוסיף שני מכרזים מתוך העשרה, שטרם שווקו בהצלחה, וצפויים להכניס לקופת המדינה, כשייסגרו, עוד כמה מאות מיליונים.
מה עוד נותר לשווק? הרוב כבר מאחורינו
אילו קרקעות עדיין ממתינות לשיווק? הזכרנו את שני המכרזים שנותרו מתוך עשרת המכרזים שפורסמו לשיווק בסוף השנה שעברה - שניהם בבעלות חלקית של המדינה לצד גורמים פרטיים (מה שהופך אותם ליותר מורכבים). אחד מהם, במרכז הרובע, נכשל וישווק מחדש; השני טרם נפתח להצעות. לבד מזה, בתוכנית מרכז הרובע לא נותרו בידי המדינה קרקעות בבעלותה הבלעדית שאותן היא יכולה לשווק בשלמותן. בצפון הרובע ישנם שני מגרשים בבעלותה הבלעדית של המדינה שטרם שווקו - מגרש 3301 ומגרש 3305, שניהם בייעוד מלונאות בשילוב שטחי מסחר. לצידם, ישנם שלושה מכרזים למלונות שכבר יצאו לשיווק, עם כ־1,300 חדרים.
מעניין לגלות כי בשתי התוכניות יחד יש לעיריית תל אביב שישה מגרשים בבעלותה, שאותם תוכל להוציא למכרז באופן עצמאי. ארבעה מהמכרזים הם בייעוד מלונאות, ושניים בייעוד תעסוקה, מסחר ומרכז לוגיסטי - אחד בהיקף של כ־40,500 מ"ר והשני קטן יותר, בהיקף של כ־4,200 מ"ר. נזכיר כי באוגוסט 2024 זכתה חברת ישראל קנדה במכרז של העירייה עבור מגרש בייעוד דומה, בדרום הרובע, תמורת כ־127 מיליון שקל, כך שפוטנציאל ההכנסות של עיריית תל אביב ממגרשי הרובע לא מבוטל כלל.
מתי יחל השיווק? לפחות בעוד שנה מהיום
השלב הבא הוא קבלת היתר בנייה לכל פרויקט בפני עצמו - ולאחר מכן, העלייה על הקרקע להקמת הפרויקט ובמקביל תחילת שיווק הדירות. עד כה, החברה היחידה מבין הזוכות במכרזי פברואר ומרץ ש"העזה" לציין מועד צפוי לתחילת השיווק בפרויקט שלה היא גינדי החזקות - שגם הייתה הראשונה להכריז על בחירת חברה מבצעת לפרויקט, חברת דניה סיבוס. גינדי העריכה מייד לאחר זכייתה בשני המגרשים במכרז מפברואר, כי "הצפי ליציאה לשיווק הוא עד 12 חודשים מהיום".
נציין כי חברת ישראל קנדה, שזכתה באחד המגרשים במכרז של רמ"י בדרום הרובע באוגוסט 2021, החלה בשיווק הפרויקט ברבעון הראשון של 2023, קרי קצת יותר משנה לאחר הזכייה - ומדובר בחברה שהזדרזה יותר מכולן לעלות על הקרקע, וכבר מקימה את הפרויקט בפועל.
ומה יהיו מחירי הדירות? 6.5 מיליון שקל ויותר
מחירי הקרקעות אמנם נמוכים בכ-30% מהמחיר שבו נמכרו במכרזים של 2021, אבל הפער מבטא בעיקר את עלות המימון והביצוע בשנת 2025 לעומת המכרזים ההם. לאור זאת, גם הציפיות לירידת מחירי הדירות בעקבותך ההיצע הגדול התבדו לפי שעה. ישנן חברות שכבר מוכרות דירות ברובע, בתוכנית הדרומית ביותר שלו, ואפשר ללמוד מהן משהו על רמות המחירים בכל האזור.
החברה הבולטת ביותר בהקשר זה היא כמובן ישראל־קנדה, שמכרה בפרויקט Rainbow כבר 228 דירות, כך על פי הדוח לשנת 2024. ברבעון האחרון של 2024 הגיעה החברה לשיא, עם ממוצע של 91,846 שקל למ"ר בדירות שמכרה (תשע דירות). הממוצע לאורך כל שנת 2024 עומד על 83,237 שקל למ"ר, ומאז החלה למכור דירות בפרויקט הוא עומד על 80,493 שקל למ"ר. המשמעות במחירים: יותר מ־8 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר.
ומה אומרים האחרים? קבוצת חג'ג', שזכתה במגרש במרכז הרובע, ציינה בדיווח לבורסה לניירות ערך כי רף של 90 אלף שקל למ"ר הוא "למיטב ידיעת החברה מחיר השיווק שלפיו נעשו עסקאות בשנה האחרונה על ידי חלק מהחברות לדירות עם נוף לים".
עוד ציינה, כי במחירי שיווק של 75 אלף שקל למ"ר - "הערכה שמרנית", כהגדרתה - היא תזכה לתקבולים של כ־2.3 מיליארד שקל מהפרויקט, וציינה גם שבמחיר של 65 אלף שקל למ"ר תעמוד בשיעור רווחיות של כ־15%, שנחשב ממוצע בעולמות ייזום הנדל"ן.
חברת גינדי החזקות העריכה כי תמכור דירות בפרויקט שלה בכ־75 אלף שקל למ"ר - קרי 7.5 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר; וחברת י.ח דמרי, בהתייחסה לפרויקט שלה בדרום הרובע (על הקרקע שרכשה מקבוצת חנן מור הקורסת), מעריכה כי תמכור דירות במחיר של 64 אלף שקל למ"ר - קרי 6.4 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר. החברה זכתה במגרש גם בצפון הרובע, במכרזים שנסגרו החודש, אך לגביו טרם סיפקה הערכת מחירים.