מחירי הדירות לא יורדים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי
האם מחירי הדירות החדשות עומדים בפני ירידה? ניתוח גלובס מעלה כי היצע הדירות במספר ערים, בייחוד באזור תל אביב, מספיק ליותר מ-3 שנים ומהווה אתגר כבד בפני יזמי הנדל"ן - אולם המחירים, נכון לעכשיו, לא יורדים.
● פרשנות | מספרים סותרים ומחירים שלא יורדים: צללנו לנתונים המטרידים של שוק הנדל"ן
● חצי שנה להפסקת האש: שוק הנדל"ן בצפון קפוא עם מספר מזערי של עסקאות
● מבצעי המימון כבר לא מושכים קונים: היצע הדירות החדשות הלא מכורות נושק ל-80 אלף
על פי הניתוח שערכנו מנתוני הלמ"ס ורשות המסים אודות היצע הדירות בישראל ומכירת דירות חדשות, קריית אונו היא העיר המאתגרת ביותר עבור יזמי הנדל"ן למכירת דירות. העיר מוצפת בהיצע של 1,550 דירות חדשות לא מכורות, אך בקצב המכירות הנוכחי בה ייקח ליזמים 8 שנים להיפטר מהמלאי. רמת גן, רעננה, בת ים, בית שמש ותל אביב מוצפות אף הן במלאי דירות, שייקח ליזמים שנים להיפטר מהן.
המלאי הארצי יימכר בתוך יותר משנתיים
ככלל, נראה כי היצע הדירות החדשות גדל והולך, אך השוק מתאפיין בירידה במספר העסקאות. בחודשיים הראשונים של 2025 נמכרו כ-2,200 דירות בחודש בשוק החופשי, זאת לעומת ממוצע חודשי של כ-3,100 דירות שנמכרו בשוק החופשי ב-2024, שאף הוא נחשב לנמוך למדי.
המכירות החלשות גורמות ליזמים להיתקע עם מלאי הדירות שבידיהם זמן רב יותר. על פי הלמ"ס, בממוצע ארצי, המלאי הנוכחי של דירות חדשות, שעומד על 78 אלף דירות, יימכר לפי קצב המכירות הנוכחי בתוך יותר משנתיים.
כאמור, המחירים עד כה לא ירדו, וסביר להניח כי לפחות חלק מההסבר נעוץ במבצעי מכירות נוסח 20%-80%, כמו גם בהלוואות הקבלן, שהבטיחו לרוכשים רווחיות בדרך שונה מירידות מחירים ישירות. ואולם השאלה היא עד מתי יימשך המצב המדובר, מה גם שסבלנותו של בנק ישראל כלפי המבצעים המכירות הפיננסיים פקעה, והוא הורה על הגבלתם.
היצע דירות רחב במרכז הארץ
כשבוחנים את פיזור היצע הדירות הלא מכורות מבחינה גאוגרפית, נמצא כי 45% ממנו מצוי במחוזות תל אביב והמרכז; 13% בכל אחד מהמחוזות ירושלים ודרום; כ-15% בחיפה והצפון; והיתרה באיו"ש.
לאור זאת, אין פלא שהיצע הדירות הגדול בערי גוש דן והמרכז אינו תואם את קצב הרכישות שפוחת והולך. מכאן שיזמי הנדל"ן יתקשו להיפטר מהמלאים שברשותם. זאת, בעוד מלאי הדירות בערי הדרום הולם פחות או יותר את קצב הרכישה.
במסגרת פרסום הלמ"ס, נמסרו גם נתונים אודות היצע הדירות בערים הגדולות ובערים קטנות בהן ההיצעים חריגים. הערים הבולטות ביותר בהיצע הן תל אביב עם 9,263 דירות חדשות לא מכורות, ירושלים עם 7,489, בת ים עם 4,130, רמת גן עם 3,565 ונתניה, שבה 3,489 דירות חדשות לא מכורות.
המצב בערים הללו הוא מאתגר ביותר, וההיצע גדול, ואולם בהתחשב בקצב המכירות (בתל אביב ובירושלים, למשל הוא עומד על כ-260 דירות חדשות בחודש, לעומת עשרות בודדות שמבוצעות בערים קטנות יותר), המצב בהן אינו בהכרח הבעייתי ביותר.
ייקח שנים להיפטר מהדירות
כדי לבחון את התמונה במלואה, אספנו נתונים מרשות המסים ומהלמ"ס אודות עסקאות בדירות חדשות שבוצעו בחצי השנה שבין ספטמבר 2024 לפברואר 2025, חישבנו את קצב המכירות החודשי הממוצע (כלומר כמה דירות חדשות נמכרות במקומות הללו בחודש). את מלאי הדירות הלא מכורות חילקנו בקצב המכירות, וכך קיבלנו את סך הזמן שנותר עד להתרוקנות ההיצע בכל אחד מהמקומות.
וכך, בקריית אונו נספרו בפברואר השנה על ידי הלמ"ס 1,550 דירות חדשות לא מכורות, אך קצב רכישת הדירות בעיר הזו בחודשים האחרונים מגיע ל-16 בלבד - והיא הגיעה למקום הראשון בדירוג.
לפי קצב המכירות הנוכחי, ואם התנאים הסובבים (מחירים, ריביות, מצב מאקרו כלכלי וכד') לא ישתנו, ייקח ליזמים 8 שנים, כדי להיפטר מהיצע הדירות בעיר. מדובר בעיר המובילה בחוסר הפרופורציה בין היצע לקצב מכירות, והיא המאתגרת ביותר בארץ מבחינת יזמי הנדל"ן.
אחריה מגיעה רמת גן - עם היצע של 3,565 דירות חדשות שיימכרו בקצת יותר מ-4 שנים; רעננה המבוקשת הגיעה למקום השלישי עם מלאי של 1,410 דירות חדשות שאינו תואם קצב מכירות ממוצע של 35 דירות בחודש, ליזמים ייקח כמעט 3.5 שנים כדי להיפטר מהמלאי. במקומות בולטים מצויות גם הערים בת ים, בית שמש, תל אביב, אשדוד ונתניה, שבקצב מכירות נוכחי ייקח ליזמים למעלה משנתיים וחצי להיפטר מהמלאי.
בדרום מצאנו, לעומת זאת, מלאי שתואם פחות או יותר את הביקושים: בבאר שבע, בנתיבות ובאופקים בתוך שנה או פחות, היצע הדירות ימוצה. עם זאת, חלק ניכר מהבנייה בערים הללו מוקצה לדיור מסובסד במסגרת תוכניות נוסח "מחיר למשתכן", ועל כן הנתונים פחות משמעותיים. כך גם לגבי באר יעקב וקריית ביאליק.