הדירה בשכונת רחביה בירושלים / צילום: יובל איינהורן
העסקה: ברחוב בלפור 8 פינת עובדיה מברנטורה בירושלים, נמכרה דירת 4 חדרים, בשטח של 85 מ"ר ב־5.35 מיליון שקל.
● עוד 23 אלף דירות בעשור: זו העיר המבוקשת ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן
● המשקיע מכר דירה בב"ש וקנה בבני ברק: כמה שילם על דירת 2 חדרים?
הסביבה: רחביה היא מהשכונות הוותיקות והיוקרתיות של ירושלים. היא נמצאת במרכז העיר, והיסטורית, שטחי השכונה היו בבעלות הכנסייה היוונית אורתודוכסית עד תחילת המאה שעברה, אז היא פשטה את הרגל, וקק"ל והכשרת היישוב רכשו את השטחים.
מתכנני השכונה הראשונים - ריכרד קאופמן (לרחביה א'), אליעזר ילין ודוב קוצ'ינסקי (ליתר השטחים) - ערכו תוכניות לשכונת גנים ירוקה, המשלבת מגורים, גינות ושטחים ציבוריים. הדירה מצויה במזרחה של השכונה, על גבול שכונת קוממיות (טלביה). מחירי הדירות בשכונה נעים סביב ה־58 אלף שקל למ"ר בממוצע. דירות ישנות נמכרו בכ־50 אלף שקל למ"ר, ואילו דירות חדשות שהוקמו ככל הנראה לפי תוכניות השימור השונות, נמכרות ב־65 אלף שקל למ"ר ומעלה.
המחיר: הבניין נמצא במיקום אסטרטגי, ליד ספריית שוקן, וכ־30 מטר בלבד מבית ראש הממשלה. על פי רשות המסים, הוא הוקמה ב־1950. שטחה של הדירה, 85 מ"ר, נראה קטן בסטנדרטים של ימינו, אך היה מקובל יותר בימים ההם, אז דירות 4 חדרים היו מוצר נדיר יחסית.
מחיר העסקה גבוה משמעותית מהמחירים הממוצעים באזור, והוא עומד על כ־63 אלף שקל למ"ר. בפברואר 2023, חלק מהדירה נרכש לפי שווי של כ־4.7 מיליון שקל, כלומר מחיר המכירה החדש היה גבוה ב־14%, שהוא גבוה בהרבה מעליות המחירים שנרשמו בשנתיים שחלפו בין שתי העסקאות.
במצבים של מכירת חלקי דירה, יש להניח שמדובר בהעברת חלקי בעלות בין יורשים או בין קרובי משפחה, שמחויבת בדיווח לרשות המסים.
הערכת שמאי: השמאי קובי ביר אומר כי "דירות בשטח 'בינוני פלוס' באזור נמכרות ב־50 אלף שקל למ"ר ומעלה. ואולם העסקה הזו התבצעה במיקום מעולה, חוץ מאשר בימים אלה, שבהם יש שם הרבה הפגנות. המיקום הכי מרכזי בעיר ולכן גם אחד מהיקרים בה. לכן, סביבת מחיר של 60 אלף שקל למ"ר אינה חריגה, גם אם היא גבוהה מהממוצע. כשמדובר בדירות חדשות, המחירים מרקיעים עוד יותר ויכולים אף להגיע ל־100 אלף שקל למ"ר, כך שהעסקה נראית סבירה.
"לגבי הפרשי המחיר בשנתיים האחרונות, ייתכן שהבעלים הקודמים ערכו בדירה שיפוצים, שהעלו את שוויה".
השפעת הקרבה לבית ראש הממשלה: "אני לא חושב שזה ממש משפיע, אבל אם כבר, הקרבה לבית ראש הממשלה צריכה להוריד שווי ולא להעלות אותו", אומר ביר. "אתה מוגבל שם בתנועה, וכל פעם שאתה רוצה להחנות את הרכב בודקים אותך, כי למעשה אתה נכנס למתחם הסגור".
לעומת זאת, בנדל"ן בעל משמעות דתית יש משמעות לקרבה למי שנחשבים לראשי קהילות ולמוסד תורני משמעותי. כך למשל, דירות ובתים ברובע היהודי, שסמוכות לכותל המערבי, יכולות להימכר במיליונים רבים.
"פעם מכרו דירה ליד בית הקברות סנהדריה בירושלים. תלו על הדירה שלט, 'הדירה הכי קרובה לקברו של הרב עובדיה יוסף'", מספר ביר. "יהודי חרדי שהפרוטה מצויה בכיסו, יסכים לשלם יותר כדי לגור ליד הרב שלו. אבל זה מה שאנחנו מכנים בשפה המקצועית 'קונה מיוחד'. אין מדובר במחיר שוק".
בשורה התחתונה: העסקה הנוכחית היא הוכחה נוספת לנוסחת הנדל"ן הנצחית "מיקום, מיקום, מיקום". על אף שהמבנה אינו מרשים וחסר ייחוד - לפחות מבחוץ - ושטח הדירה קטן יחסית למה שמקובל בימים הנוכחיים, מחיר הדירה גבוה במיוחד, עקב המיקום המעולה.