מעיין אפללו / צילום: תמונה פרטית
לפני שלוש שנים ארזה מעיין אפללו תיק וטסה לפורטוגל לשווק דירות למשקיעים ישראלים. זה היה שינוי חד מהעיסוק הקודם שלה, שכלל ניהול וביצוע של פרויקטי תשתית, האחרון שבו הייתה מעורבת הוא גדול במיוחד - פרויקט הנמל הפרטי באשדוד.
● עוד 23 אלף דירות בעשור: זו העיר המבוקשת ביותר בקרב משקיעי הנדל"ן
● 30 מטר מבית ראש הממשלה: בכמה נמכרה דירת 4 חדרים ברחוב בלפור בירושלים?
"קיבלתי המון תובנות מעולמות הביצוע, ותוך כדי גם סיימתי תואר בכלכלה בבר אילן וידעתי שאני חייבת לשלב בין העולמות - הנדל"ן והפיננסים", היא מסבירה בפרק של "כסף בקיר", פודקאסט ההשקעות והנדל"ן של גלובס.
"כשהגעתי הסתובבתי ברחובות, חצי מהבניינים היו חדשים ומפותחים וחצי נראו פחות טוב, חלקם להריסה ממש. העיר לא גדולה מדי - בסדר גודל של ת"א - עם הרבה ישן לצד חדש".
אפללו מספרת שקשה היה לפספס את הפוטנציאל הנדל"ני. לאט לאט התחילה להכיר את השוק, וגם את הישראלים שמתעניינים בהשקעה בעיר.
מה חתך המשקיעים?
"יחידים וזוגות. גילאי 28 ומעלה, ולא מעט סביב גילאי הפנסיה שבאים ושמים את ההון העצמי בשביל לרכוש עבור הילדים או הנכדים".
השקעה מעבר לים איננה פשוטה לרבים. מה מסייע למשקיעים לקבל ביטחון?
"לדעת שיש בנק שמלווה את הפרויקט בבנייה. אם בנק שם את הסטמפה שלו, הפרויקט אמין".
מה לגבי דירות יד שנייה?
"מה שבדרך־כלל מרגיע את הישראלים זה השמאות מטעם הבנק. הוא רואה שאכן הבנק מסכים עם מחיר הרכישה ושהוא יהיה מוכן להעמיד משכנתא".
משכנתא מבנק מקומי
לצד עבודתה, אפללו גם רכשה דירה בפורטו בעצמה. "זו דירת דופלקס 4 חדרים, חדשה, במרכז העיר, עם חניה".
ההון העצמי שהיא נדרשה להעמיד עמד על כ־300 אלף שקל ואת היתרה קיבלה במשכנתא מבנק מקומי. נושא המימון, היא מזכירה, הוא אחד היתרונות הגדולים של פורטוגל, ועוד על כך בהמשך.
לדבריה הדירה נרכשה בראייה של משקיעה, למרות שהיא מתגוררת בה, ולפחות נכון לעכשיו היא מרוצה מהבחירה שלה - לדבריה נרשמה באיזור עליית מחירים של בין 30%-40%, מספרים שתואמים את שוק הנדל"ן בעיר בשנים האחרונות.
שינוי ייעוד תוך חודש
קצת אחרי 7 באוקטובר אפללו הרגישה שהיא צריכה שינוי דרסטי. "קיבלתי את האומץ להיכנס לתחום היזמות", היא מספרת. אפללו חברה לשותף ישראלי - עו"ד אלעד דומוביץ' - ועימו היא התקדמה לפרויקט ראשון, ולא שגרתי של 78 יח"ד בפורטו.
"הוא כבר היה יזם מנוסה שעשה כמה בניינים במרכז פורטו. אני באתי עם הידע בפיתוח עירוני וההבנה של מה המשקיע הישראלי רוצה, ומה לא", היא אומרת. מההבנה הזו הגיעה הרעיון לחפש פרויקט גדול מהמקובל.
כשנמצא מגרש מתאים, התעוררה בעיה. "הקרקע הייתה בייעוד של בית אבות, ופחדנו שלא יאשרו לנו את התוכנית. אבל אז חקרנו את שורת החוקים החדשה של פורטוגל, וגילינו שיש שם תקנה שמאפשרת במקרה הזה שינוי ייעוד לדיור", מספרת אפללו.
להפתעתה ההליך היה אפילו מהיר. "זה היה פשוט מאוד וארך 30 יום בדיוק. הליכי הרישוי בפורטוגל לעומת ישראל זה פשוט גן עדן ליזמים. העיריות מחויבות היום לענות לך תוך פרק זמן מסוים ולאשר פרויקטים בפרק זמן מסוים", היא אומרת.
אחרי שהקרקע נרכשה, והתוכנית המימונית נסגרה הם יצאו לשיווק. "הפרויקט היה סולד אאוט בתוך ארבעה חודשים. 78 דירות. מחצית מהקונים פורטוגלים והיתר ישראלים, אמריקאים ומעט זרים נוספים", מספרת אפללו.
באיזה דירות מדובר ומה רמת המחירים?
"דירות סטודיו בשטח של 35־40 מ"ר; דירות חדר שינה וסלון (T1) בשטח של 55 מ"ר; ודירות שני חדרי שינה וסלון (T2) בשטח של 80 מ"ר. כולן עם מרפסות או עם גינה. מכרנו במחיר ממוצע של 4,700 אירו למ"ר.
"היינו מוכווני משקיעים, ובדיעבד מכרנו בחסר (מבחינת המחיר - ג.ל), אבל אנחנו נהנים לדעת שהמשקיעים שרכשו דרכנו עשו השקעה טובה ויוכלו ליהנות מהתשואה בעתיד", היא מסכמת.
בניית הפרויקט צפויה להתחיל ממש בימים אלה.
רכבת מליסבון לפורטו
התקדמות הפרויקט פתחה לאפללו את התיאבון, וכיום היא מקדמת בעיר שני פרויקטים נוספים.
"באופן כללי, בפורטוגל יש ביקוש גבוה מצד משקיעים זרים, בין היתר משום אין מדינה אירופית שמאפשרת מימון בנקאי כל־כך גדול בריביות כל־כך נמוכות למשקיעים זרים".
באשר לפורטו לעומת ליסבון, "במרכז ליסבון יש דירות ב־10,000 אירו למ"ר, דומה לפריז. לעומת זאת, בפורטו בפריים לוקיישן אנחנו עדיין סביב 5,000־5,500 אלף אירו למ"ר, ושיש סיבות טובות לכך שהעיר תוסיף להתפתח", היא אומרת.
"תוך שלוש שנים תיבנה הרכבת המהירה שמחברת את ליסבון לפורטו בשעה נסיעה. זה ישפיע משמעותית על נושא התעסוקה בעיר שרחוק מלהגיע למימוש הפוטנציאל. אותה רכבת תחבר את פורטוגל גם לספרד.
אבל "הדבר הכי משמעותי שקרה בפורטוגל זה פתיחת קווי תעופה שאפשרה ליותר תיירות אירופית להגיע לפורטוגל. אני מדברת על עשרות קווים חדשים".
דיברנו הרבה על יתרונות. מה בצד החסרונות?
"רוכש ישראלי רגיל לחוק המכר הישראלי של רכישת דירה ותשלום תוך כדי התקדמות, אבל זה לא קיים בעולם. אז כרוכש ישראלי בחו"ל תבדוק מי היזם, מי הקבלן, מי הבנק המלווה, וגם תבדוק היטב את החוזה, בדגש על הסעיפים שמגנים עליך בתור רוכש".