מיחזור משכנתא הוא הליך שבעבר מעטים הכירו, אך כיום הוא אמור להיות חלקי אינטגרלי מהניהול הפיננסי של משקי הבית. אבל האם צריך למחזר כל משך זמן שהוא, או להמתין, שהחזרי המשכנתא יעיקו על חשבון הבנק? והאם בכלל ניתן למחזר בימים שבהם הריביות גבוהות וגם האינפלציה בסכנה מתמדת להרים ראש?
● בלעדי | מירי רגב הכניסה להקפאה בניית 300 אלף דירות באזור המרכז
● בלעדי | בלעדי: שני דונם בצפון ת"א - הבית שרכשו דניאלה פיק וקוונטין טרנטינו
דוחות בנק ישראל עונים על השאלה הזו בחיוב. מיחזורי משכנתא הגיעו לשיא בחודשים הראשונים של המלחמה. גם בחודשים האחרונים ניכרת עלייה מחודשת בהחזרים, שעלו על 3 מיליארד שקל בחודש - שיא של 12 חודשים.
גורם מענף הבנקאות מציין כי חלק גדול מהמיחזורים ומהצורך למחזר, נולד לפני 4 שנים, כשבנק ישראל הסיר הגבלות על יכולת של לווים לקחת משכנתאות שצמודות לריבית הפריים. "הריבית הזו עלתה כמעט פי 4 מאז, ומי שבחר במסלולים צמודי פריים כחלק גדול מהמשכנתא שלו - סובל מעלייה גדולה בהחזרים".
האם בתקופת ריבית גבוהה כדאי למחזר?
נעמי כהן, חברת הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות וכן בכיר באחד מהבנקים, אומרים כי יש שני מקרים שבהם כדאי לבדוק אפשרות מיחזור: המקרה הראשון הוא משכנתא קיימת שכוללת רכיב פריים גבוה. ריבית הפריים עלתה באופן משמעותי, מה שייקר מאוד את ההחזר החודשי, כך שמי יש לו רכיב פריים גבוה - כדאי לו למחזר. הבנקים יצרו חלופות זולות יותר מרכיב הפריים, ומסלולים משתנים שאינם צמודים למדד לתקופות משתנות מ־18 חודשים ועד 7 ו־10 שנים, שמהווים חלופה יפה מאוד לנושא ריבית הפריים.
"מקרה נוסף הוא משכנתא שכוללת מסלול משתנה, כלומר הריבית בו משתנה כל 3 שנים, או 5 שנים, והגיע מועד השינוי. אם מועד השינוי הגיע, הריבית כנראה תעלה במסלול הזה בצורה משמעותית, מה שיכול להעלות את גובה ההחזרים במידה משמעותית", אומרת כהן.
מאיר וידר, בעל חברה לייעוץ משכנתאות: "כל המשכנתאות הצמודות ומבוססות פריים צריכות להיבדק. אנשים לוקחים היום הלוואות כאלה והופכים אותן ללא צמודות".
איך נדע האם המיחזור רצוי לנו?
וידר אומר כי בחלק גדול מהמקרים, הלווים מגיעים למחזר, בעקבות מצוקה כלכלית שאליה נקלעו, ולא עקב בדיקה מסודרת.
כהן סבורה לעומתו שהלווים צריכים להיות אקטיביים יותר: "מי שלקח רכיב פריים גבוה - יודע, ואם לא, הוא יכול לעקוב אחרי מסלולי המשכנתאות שלקח. לגבי המשכנתאות המשתנות, ברוב המקרים מקבלים מכתב הביתה, לפני שינוי הריבית. אל תפספסו אותו כי במקום החזר של 4,500 שקל לחודש לפתע ההחזר יעלה ל־ 6,000 שקל. אם איחרת את מועד השינוי ואתה ממחזר אחריו, אתה עלול לספוג קנס".
ניתן לקחת הלוואות למטרות שונות בעת מיחזור
כהן: "בעבר יכולת לקחת משכנתא למטרות דיור ולכל מטרה. אולם בנק ישראל הגביל את גובה המשכנתא ואת גובה ההלוואה לכל מטרה ל-50% משווי הנכס.
במסגרת מלחמת "חרבות ברזל", בנק ישראל קבע הוראת שעה שתוקפה עד לסוף השנה הנוכחית, שאומרת, שניתן לקחת הלוואה לכל מטרה שתביא את כלל ההלוואות על הבית לגובה של עד 70% משוויו, ושההלוואה לכל מטרה לא תעלה על 200 אלף שקל.
ניתן למחזר בכל אחד מהבנקים ולעבור ביניהם
כהן: "בעבר היו מבצעים מיחזורי משכנתאות בכל בנק, אבל היו הרבה נוהלים וביורוקרטיה בין הבנקים על גב הלווים. היום הבנקים צריכים לנהל את המעבר ביניהם.
"אבל צריך לזכור, שכשאני עוברת מבנק אחד לאחר, אני צריכה לעבור תהליך ארוך יותר. כשאני ממחזרת באותו בנק אין ניירת, אין שמאות, כי אם אני שומרת על אותו החזר חודשי - אין צורך לבדוק מסמכי הכנסות. אבל אם אני בוחרת בבנק חדש - הוא לא מכיר אותי וצריך לספק לו מסמכים".
וידר: "התקנה האיצה את המיחזורים. עד כדי כך, שבנקים מגייסים עובדים חדשות לתת שירות לממחזרים. מצד שני אנשים חושבים שזה פשוט כמו לעבור מחברת סלולר אחת לשנייה, אבל זה לא מדוייק. צריך לעשות קצת עבודה, אבל זה לא מה שהיה פעם, במיוחד עם כל מה שקשור למכתבי כוונות (מסמכים שבהם בנקים מצהירים, כי באם הלווים יסגרו את המשכנתא, בסכום המצויין, הבנק יסיר את השיעבוד מהדירה, א"מ).
בכל כמה זמן יש לבחון אם כדאי למחזר?
כהן ממליצה לבדוק, כל אימת שיש שינוי משמעותי בשוק, לדוגמה הורדת או העלאת ריבית, או עלייה באינפלציה; הגורם הבנקאי עימו שוחחנו מציע כלל אצבע של בדיקת המשכנתא כל 3 שנים; וידר ממליץ לבדוק כל חצי שנה את המשכנתא עם מישהו שמכיר את המספרים ואת ההצעות של הבנקים.