כוחות מילואים של צה''ל / צילום: דובר צה''ל
בסוף החודש שעבר יצאה רשות מקרקעי ישראל בפרסום חדש: תקצה 900 מגרשים עבור אנשי המילואים - הציבור שאולי נושא בנטל הכבד ביותר מאז פרוץ המלחמה - בכל רחבי הארץ, בהנחות משמעותיות למדי על הקרקע. בכך רמ"י "גומלת לאנשי מערך המילואים של צה"ל אשר התייצבו להגן על ביטחון המדינה", כלשונה. לאחרונה נוספו 300 מגרשים נוספים ביישוב קציר בוואדי ערה, מה שמביא את מספר המגרשים למילואימניקים ל־1,200.
● 131 מיליארד שקל: התאחדות הקבלנים תובעת את המדינה "על נזקי המלחמה"
● בשוק הכרמל ובלב תל אביב: התוכנית שתכפיל את מספר הדירות יוצאת לדרך, לאחר עשור
● הנתונים הסותרים של שוק הנדל"ן, ואיפה רואים ירידת מחירים?
● המפקח על הבנקים: מבצעי 20/80 יצאו משליטה
מי נכלל בין אלו אשר עשויים ליהנות מההנחה המדוברת, שלפי נתוני הרשות יכולה להגיע עד 900 אלף שקל, ואיך הוא יכול לזכות במגרש בדרך זו? גלובס עם כמה נקודות מרכזיות על היוזמה החדשה.
1מי זכאי? מאות אלפי מתמודדים על מאות מגרשים
רמ"י מקצה את המגרשים עבור מילואימניקים וכן עבור נכי צה"ל, וקובעת קריטריונים עבורם להשתתפות במכרזים הללו - ומדובר בקריטריונים רחבים למדי, שכפי שנראה מיד, כוללים אוכלוסייה של מאות אלפי איש לכל הפחות.
ישנם שלושה קריטריונים לזכאות, שהמעוניין להשתתף במכרזים המדוברים צריך לעמוד רק באחד מהם או יותר כדי להיחשב זכאי:
1. חייל מילואים ששירת בצה"ל יותר מ־45 ימים במהלך מלחמת "חרבות ברזל". זכאות זו ניתנת לכל מי שעשה מילואים מפרוץ מלחמת "חרבות ברזל", קרי מ־7 באוקטובר ואילך, ועד להכרזת תום המלחמה - כלומר קריטריון זה עודנו פתוח, וגם מי שיחל לשרת במילואים רק כעת, וישלים 45 ימים, ייחשב זכאי.
2. חייל מילואים שנמנה, בעבר או בהווה, עם מערך המילואים של צה"ל במשך שש שנים לפחות.
3. חייל מילואים ששירת בצה"ל במצטבר לפחות 80 ימי מילואים מאז שנת 2000, בפרק זמן של עד שש שנים קלנדריות.
המשמעות היא כי גם מי שעשה מילואים לפני שנים רבות, וכבר אינו נחשב איש מילואים, יוכל ליהנות מהזכאות.
על פי נתוני צה"ל, נכון להיום כמעט 300 אלף חיילי מילואים גויסו מתחילת המלחמה. ב־2022 ציין תא"ל אמיר ודמני, ראש חטיבת תכנון ומינהל כוח־אדם בצה"ל דאז, כי ישנם כ־490 אלף אזרחים המוגדרים משרתי מילואים (הגדרה רחבה יותר אשר כוללת גם אנשי מילואים שאינם בשירות פעיל). אם לוקחים בחשבון אנשי מילואים מהעבר הרחוק, ייתכן שהמספר גדול משמעותית.
המשמעות בפועל היא כי על אותם 900 מגרשים שמציעה כעת רמ"י יכולים להתמודד לכל הפחות כמה מאות אלפי אנשים.
מנכ"ל רמ"י, עו"ד ינקי קוינט: "ראינו הזדמנות להעניק הטבות משמעותיות נוספות לחיילי המילואים, וניצלנו אותה עד תום. אין יותר מגרשים כאלו. היצע צמודי הקרקע קטן מאוד בישראל של היום, כידוע, והוצאנו לשיווק את כל מה שזמין. בשל היעדר רצון של המושבים והמועצות לשווק לכלל הציבור, ישנם מגרשים שעמדו ריקים גם 20 שנה. זה נכון שרק בדרך הזאת היינו יכולים סוף־סוף להוציא אותם לשיווק. בכל דרך אחרת היו קמות אין־ספור התנגדויות. כשמדובר בחיילי מילואים, ודאי בעת הזו, זה הופך את הסיפור לנכון וצודק יותר".
2הדרך לזכייה: לגשת בצורה מקוונת - ולהחזיק אצבעות
המכרזים שבמסגרתם תציע רמ"י את 900 המגרשים הם מסוג "הרשמה והגרלה", כלומר על המשתתפים להירשם למכרזים, ואם שמם יעלה בהגרלה - הם יהיו הזוכים.
בין האישורים הנדרשים: תצהיר חייל מילואים פעיל; אישור על שירות מילואים, בעבר או בהווה בהתאם לאחת הקריטריונים לעיל; ואישור חסר דירה (למי שאכן חסר דירה - מה שיכול לזכות אותו בהנחה גדולה יותר).
את האישורים יש לצרף כקבצים כאשר מגישים את ההצעה למכרז - צעד שנעשה בצורה מקוונת באתר של רשות מקרקעי ישראל. לאחר הגשת ההצעה באופן מקוון, ייקבע אם אכן אותו מגיש זכאי להשתתף במכרז - ואם אכן כך, הוא יצורף להגרלה. המגרשים עבור אנשי המילואים יוצעו לרוב במסגרת מכרז גדול יותר, שבו תינתן עדיפות ברמה כזו או אחרת, במגרשים אחרים, גם לקבוצות אוכלוסייה אחרות (אנשים עם מוגבלות, בני מקום והציבור הכללי). עם זאת, המגרשים עבור אנשי המילואים ייועדו עבורם בלבד.
אדם המשתייך לשתי קבוצות או יותר מבין הקבוצות הזוכות לעדיפות, יכול במסגרת המכרז "להשתייך" רק לקבוצה אחת, לבחירתו. אם סימן אחת או יותר מבין הקטגוריות, ועדת המכרזים של רמ"י תשייך אותו לקבוצת הרישום הראשונה מבין אלו שסימן.
אחד המכרזים הראשונים שנפתחו להצעות במסגרת המהלך של רמ"י הוא מכרז ל־23 יחידות דיור בעפולה עילית. הוא כולל שלושה מגרשים שעל כל אחד מהם אפשר לבנות יחידת דיור אחת, ועשרה מגרשים שאפשר לבנות עליהם שתי יחידות דיור. במכרז זה מוקצה מגרש אחד, עם יחידת דיור אחת, לאנשים עם מוגבלויות; שני מגרשים לבניית יחידת דיור אחת בכל מגרש, ומגרש אחד לבניית שתי יחידות דיור בכל מגרש (בסך־הכול ארבע יחידות דיור) עבור חיילי מילואים; ארבעה מגרשים לבניית שתי יחידות דיור בכל מגרש (בסך־הכול שמונה יחידות דיור) עבור בני מקום; וחמישה מגרשים לבניית שתי יחידות דיור בכל מגרש (בסך־הכול עשר יחידות דיור) עבור כלל הציבור.
במסגרת ההגרלה, שתתקיים לאחר סגירת המכרז להצעות, ייבחרו תחילה הזוכים מקבוצה א' (אנשים עם מוגבלויות), אחריהם הזוכים מקבוצה ב' (חיילי המילואים), אחר כך מקבוצה ג' (בני מקום) ולבסוף הזוכים מקבוצה ד' (כלל הציבור). הראשון מכל קבוצה יהיה הראשון שיוכל לבחור מגרש מבין המגרשים שיוקצו לקבוצה, וכך הלאה. אם ייוותרו מגרשים פנויים שהוקצו לאחת הקבוצות, הם יועברו לקבוצה הבאה.
נדגיש כי במכרזים מסוג זה, התחרות בין המתמודדים במכרז אינה על מחיר המגרש - מחיר זה נקבע מראש על ידי רמ"י, וההתמודדות היא רק על המקומות הזוכים בהגרלה.
מה קורה לאחר הזכייה? הנושא לא הוחלט סופית, אך נראה כי ברמ"י ישנה נטייה להעדיף הטלת הגבלה מסוימת על מכירת המגרש לאחר הזכייה - לדוגמה, איסור מכירה לתקופה מסוימת - כדי להימנע מכניסת "ספסרי קרקעות" למכרזים אלו.
3ההנחות: מי שיזכה בהגרלה - צפוי להרוויח מאוד
אז בכמה כסף מדובר? אנשי המילואים ונכי צה"ל שעבורם הוקצו 900 המגרשים ייהנו במכרזי "הרשמה והגרלה" מתשלום מופחת על ערך הקרקע, באזורי עדיפות לאומית בלבד: חייל מילואים שנחשב מחוסר דיור, אשר יזכה בדירה במכרזים כאלו באזור עדיפות לאומית א', ישלם רק 16% מערך הקרקע, שנקבע בדרך כלל מראש במכרזים אלו על ידי רמ"י. אם מדובר במכרז באזור עדיפות לאומית ב', הוא ישלם 36% מערך הקרקע.
חייל מילואים שאינו מחוסר דיור (בבעלותו לפחות דירה אחת) ישלם 21% מערך הקרקע באזור עדיפות לאומית א', ו־41% מערך הקרקע באזור עדיפות לאומית ב'. הטבה זו יכולה להגיע עד ל־900 אלף שקל.
אולם למשרתי המילואים מסתתרת במכרזים עוד הטבה - הנחה נוספת על מחיר המגרש. הנחה זו יכולה להינתן גם במכרזי "הרשמה והגרלה", מערך הקרקע שנקבע, וגם במכרזים פומביים רגילים, אם יזכה. ההטבה הזו מוגבלת ל־100 אלף שקל לכל היותר, ורמ"י אף מאפשרת כפל הנחות במחיר הקרקע - אך רק לחייל מילואים בשירות פעיל.
נוסף לשתי ההטבות הללו יקבלו המילואימניקים עדיפות בהגרלות "דירה בהנחה", המציעות דירות במחיר מסובסד מטעם המדינה.
נדגים את משמעות ההנחות בפועל באמצעות אותו מכרז בעפולה, עיר המוגדרת באזור עדיפות לאומית ב': באחד המגרשים המשתתפים במכרז, שעליו אפשר להקים שתי יחידות דיור, מלוא ערך הקרקע עבור יחידת דיור אחת הוא 1.22 מיליון שקל. מחיר הקרקע לאחר הנחת אזור עדיפות לאומית (כלומר לציבור הכללי ולא לאנשי מילואים) למי שאיננו מחוסר דיור הוא 910 אלף שקל; מחיר הקרקע למחוסר דיור - 705 אלף שקל; מחיר הקרקע לחייל מילואים שאינו מחוסר דיור - 760 אלף שקל; מחיר הקרקע לחייל מילואים חסר דיור הוא 515 אלף שקל. כלומר, ההנחה המקסימלית במכרז זה, לחייל מילואים חסר דיור, היא כמעט 705 אלף שקל.
לסכום הזכייה במגרש זה יש להוסיף 446 אלף שקל כהוצאות פיתוח. הזוכה צריך לשלם את מלוא הסכום - מחיר המגרש והוצאות הפיתוח - בתוך 90 יום. את הבנייה יש להשלים בתוך 48 חודשים מיום בחירת המגרש. המועד האחרון להגשת הצעות במכרז זה שבעפולה עילית הוא 14 ביולי הקרוב.
דוגמה אחרת נביא ממכרז "הרשמה והגרלה" באזור עדיפות א', בעיר ירוחם, שנסגר ביולי 2022, באשר לגובה ההנחה לכלל הציבור: באחד המגרשים, לדוגמה, נקבע מלוא ערך הקרקע על 46 אלף שקל, ואילו מחיר הקרקע לתשלום (31% ממחיר הקרקע) נקבע על 14 אלף שקל. הוצאות הפיתוח לאותו מגרש עמדו על 309 אלף שקל. כאן, כמובן, ההנחה נמוכה משמעותית - הן משום שמדובר בהנחה לציבור הכללי, ובעיקר משום שמחיר הקרקע מלכתחילה נמוך מאוד.
"המגרשים יצאו לשיווק במסלול 'הרשמה והגרלה' ולא בדרך אחרת כדי למנוע תחרות שתעלה את מחירי הקרקע", אומר גורם בשוק. "המהלך של רמ"י כולל שיווקים במקומות מאוד מבוקשים, כמו דור, גנות, כפר הרא"ה, ותחרות בין המשתתפים הייתה מביאה את הקרקעות שם ל־5־7 מיליון שקלים למגרש. בשיטת 'הרשמה והגרלה' רמ"י קובעת מראש את מחיר הקרקע, והשומות במקומות האלה יהיו הרבה יותר נמוכים ממה שהיה נקבע במכרז פתוח להצעות".
4מאחורי הקלעים: "עקיפת" הקיבוצים והמושבים
ברקע הדברים ישנם קולות אשר מציינים כי המהלך של רמ"י נועד - אולי כמעין "תוצר לוואי" של המהלך - להיאבק במושבים ובקיבוצים, שרבים מהם אמורים להיות חלק מהמהלך החדש. ביישובים הללו, כמובן, מעדיפים מאז ומתמיד להיות אלו שקובעים את זהות הרוכשים של המגרשים החדשים בתחומיהם.
אחת הסוגיות המרכזיות והמפורסמות בהקשר זה הוא המאבק של המועצה האזורית עמק הירדן וקיבוץ האון, אשר ביקשו לבטל שלושה מכרזים של רמ"י בקיבוץ, בטענה ל"השלכות הרות גורל על עתיד האזור, שמשמעותן הפיכת היישוב לכפר נופש לעשירי ישראל או ליישוב 'רפאים', ולא ליישוב קהילתי אמיתי שיש בו חיי קהילה".
השופט ערפאת טאהא מבית המשפט המחוזי בנוף הגליל דחה את בקשתם, ואפשר את שיווק המגרשים בקיבוץ האון בסוף השנה שעברה, תוך שהוא פוסק כי "המניע העומד בבסיס העתירה הוא רצונם של העותרים לכפות על רמ"י לשווק את המגרשים לתושבי המועצה האזורית עמק הירדן ולילדי חברי הקיבוץ".
כעת טוענים במועצות האזוריות וביישובים רבים כי המהלך לשיווק המגרשים עבור אנשי מילואים ונכי צה"ל הוא חלק מהניסיון של רמ"י להיאבק בניסיונם של קיבוצים ומושבים שונים "לשמור" מגרשים בהרחבות העתידיות לדור ההמשך.
אותו גורם שאיתו שוחחנו מעריך כי אכן יש במהלך שביצעה רמ"י גם ניסיון לעקוף את התנגדות המושבים והקיבוצים לכניסת תושבים חיצוניים אל ההרחבות המתוכננות בהם.
לדבריו, "כל אותם מגרשים שכולם מדברים עליהם, ששנים לא נבנה עליהם דבר, הם תוצר של ההתנגדות הזאת ושל חקיקה שהולכת שנים לאחור.
"כשמדובר באנשי מילואים אף אחד לא יכול באמת להתנגד, וישנם ראשי מועצות שגם תומכים במהלך. אני יודע על כמה קיבוצים שמתחת לפני השטח מנסים לקדם גם אצלם מכרזים כאלו, כי הם יודעים שזה יתרום לחיזוק שלהם ולהצערת האוכלוסייה. אני מניח שברמ"י ידעו מראש שזה ייצור קונפליקטים עם גורמים מסוימים, אבל בכל דרך אחרת אותם מגרשים היו ממשיכים להמתין שנים לשיווק".