חשבו לרגע על מגדל עזריאלי שרונה בתל אביב, ואז הכפילו אותו ב-20. שטח המשרדים המתוכנן בימים אלה במערב ראשון לציון גדול אף יותר מזה. חלק מהשטחים הללו כבר אוכלסו, וחלקם עדיין בבנייה. חלקם עומדים ריקים ללא שוכרים.
● תחרות אגרסיבית? למה גינדי משווקת דירות בשדה דב במחיר נמוך
● חדשות השבוע בנדל"ן | חברת הסייבר של אהוד ברק שוכרת שתי קומות נוספות בת"א
● בדיקת גלובס | בין טירת הכרמל לאשקלון: הערים שעלולות לצאת ממחיר למשתכן
"הפרויקט מתקדם בקצב סביר, לאט־לאט. זה אזור חדש, וצריך לתת לו את הזמן שלו. הפרויקט מתאכלס עוד ועוד בשחקנים חדשים, בקצב איטי - אבל במגמת עלייה שנמשכת", במילים אלו מתאר יוסי פרשקובסקי, יו"ר חברת פרשקובסקי, את מאמץ האכלוס של פרויקט "מילניה" המשותף לחברה ולחברת הביטוח מגדל במתחם האלף בראשון לציון מערב.
מגדל מילניה נראה כמו שער ענק וחולש על נתיבי איילון. נכון לסוף הרבעון הראשון מושכרים רק 43% משטחי הפרויקט, שבו יותר מ־57 אלף שטחי מסחר ומשרדים - אף שהאכלוס החל לפני יותר משנתיים. בתוספת חוזים "באוויר" הפרויקט מתקרב לאכלוס של מחצית מהשטחים, אומרים גורמים בסביבת הפרויקט.
ההיצע: עשרות אלפי מ"ר של הפניקס, בסר, בסט ועוד
אזור התעסוקה שסביב תחנת משה דיין, כולל את מתחם האלף ואת השטחים שממזרח לנתיבי איילון, כולל 2.5 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה.
לצד מילניה במתחם האלף נמצא קמפוס חברת דיסקונט, שכבר מאוכלס, ולא הרחק ממנו מטה חברת הפניקס, 50 אלף מ"ר משרדים בשני בניינים בני 10 קומות, שצפוי להתחיל להתאכלס בעת הקרובה. הפניקס תאכלס חלק מקמפוס גדול במיוחד, בשטח כולל של כ־370 אלף מ"ר, שקבוצת אשטרום בונה עבור הפניקס ואקרו נדל"ן, ואף מחזיקה חלק ממנו בבעלותה. לפי דוחות אשטרום, שיעור ההשלמה של הפרויקט בסוף שנת 2024 עומד על 58%, והוא יאוכלס בין 2026 ל־2028.
דניה סיבוס בונה עבור בסר, מנורה ו־JTLV שני מגדלים במתחם, בני 24 קומות ובשטח של 38 אלף מ"ר כל אחד. כ־30 אלף מ"ר מתוכם הם שטחי משרדים. נכון לסוף שנת 2024, הפרויקט נמצא ב־21% השלמה, והאכלוס הצפוי הוא ברבעון השני של שנת 2028.
גם ממול מתחם האלף, בצד המזרחי של האיילון, יש תנופת בנייה גדולה. בסר משלימה מגדל משרדים בן 19 קומות עם 24 אלף מ"ר בנויים, ברחוב אלטלנה, במרחק הליכה קצר ממזרח לתחנת משה דיין. בהמשך מתכננת החברה להקים מגדל נוסף במקום, בן 25 קומות. בחברה מציינים כי הפרויקט שווק במלואו במסגרת קבוצת רכישה שהוקמה לטובת הפרויקט.
מתחם weTUBE של קבוצת בסט נמצא גם הוא בסמוך לתחנת משה דיין ממזרח, ואף קרוב יותר אליה. הוא יכלול 30 אלף מ"ר של שטחי מסחר ומשרדים, ואכלוסו יחל השנה.
חברת G City בונה מגדל תעסוקה חדש במתחם G ראשון לציון, קרוב לסינמה סיטי, שיכלול 64,210 מ"ר משרדים ועוד 4,951 מ"ר מסחר, ב־34 קומות בסך הכול. נכון לסוף 2024 הפרויקט היה בשלב הקמת השלד והגרעין בקומה 20, והוא צפוי להתאכלס בסוף שנת 2026.
נראה שכל אלה הם רק ההתחלה מבחינת העירייה, שם מתכננים במסגרת תוכנית המתאר הכוללנית של העיר ארבעה מתחמי תעסוקה שונים בעיר (מערב העיר, מזרח העיר, צפון העיר צמוד לכביש 4, ודרום העיר), עם 8.5 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה בסך כול.
התחבורה: פקוק למכוניות, שמש קופחת על הולכי הרגל
הגשר להולכי רגל שנבנה מתחנת הרכבת משה דיין למתחם האלף עלה לכותרות עוד לפני שנפתח, בגלל סגירת נתיבי איילון זמנית לצורך הצבתו, בספטמבר אשתקד. הגשר עשוי לשפר מעט את חוויית ההליכה הלא נעימה באזור, לצד מכוניות שנוסעות במהירות, בשמש הקופחת.
כיום ההליכה מהתחנה למשרדים בסביבה קצרה אך אינה נעימה, ולמכוניות הסביבה פקוקה אך פחות מאזורי תעסוקה אחרים כמו הרצליה פיתוח. ב-2028 אמורה להיפתח באזור תחנה של הקו הירוק של הרכבת הקלה.
המחירים: 88 שקל למ"ר במגדל מילניה
לפי הדוח של פרשקובסקי לשנת 2024, היא משווקת את השטחים במחיר של ממוצע של 88 שקל למ"ר. לדברי הגורמים שאיתם שוחחנו, מדובר ברף גבוה יחסית לנהוג באזור.
באשר לעסקאות מכירה, קופת חולים מאוחדת שילמה 200 מיליון שקל עבור 4 קומות בשטח כולל של 13,000 מ"ר, כלומר כ-15,000 שקל למ"ר, לעסקה הכוללת גם חניות. עסקה זו מלפני שנתיים, גבוהה מעט במחיר למ"ר מעסקה שנחתמה לאחרונה, שבה רכשה קופת חולים לאומית שטח של 12000 על פני שש קומות בבניין G city, תמורת 155 מיליון שקל, המשקפים כ־13 אלף שקל למ"ר.
במגדל בסר ברחוב אלטלנה מוצעים שטחים למכירה בכ־12 אלף שקל למ"ר.
האתגרים: העובדים לא ממהרים לצאת מתל אביב
שתי החברות הגדולות ביותר שקבעו את משכנן במתחם הן, כאמור, דיסקונט והפניקס, וניוד העובדים לא תמיד עבר חלק.
לקראת המעבר למתחם האלף, חתמה הנהלת דיסקונט על הסכם קיבוצי חדש עם העובדים, כולל תוספת שכר דיפרנציאלית ומענקים חד־פעמיים בגין המעבר לקמפוס החדש, שהחל ב-2023.
הפניקס דיווחה לאחרונה לבורסה כי נחתם הסכם קיבוצי חדש מול העובדים, שכולל בין היתר, לראשונה, תגמול הוני של יחידות מניה חסומות לכלל העובדים בחברות הבנות אשר זכאים לכך - "כחלק מהסדרת זכויות העובדים עם המעבר המתוכנן לקמפוס החדש בראשון לציון". עלותן הכוללת של המניות האלו - כ־35.8 מיליון שקל. עוד כולל ההסכם תוספות שכר, בהיקף כולל של 29 מיליון שקל, והעלאה הדרגתית של שכר המינימום עד ל־7,500 שקל ברוטו בשנת 2027.
נראה כי במקרה של מאוחדת פרטי המעבר כבר סגורים, אך ייתכן כי עובדי דיסקונט ועובדי הפניקס אינם היחידים שיציבו דרישות שונות להנהלות החברות שיבקשו לעבור למתחם האלף, כדי שיסכימו למעבר חלק ומהיר.
העתיד: תוכנית ראשונה להסבת משרדים למגורים
לא מעט פרויקטי תעסוקה באזור נמצאים כבר ממש על קו הסיום. קמפוס דיסקונט כאמור אוכלס, חלק יאוכלסו בשנתיים הקרובות והאחרים עד שנת 2028.
גורמים בשוק טוענים כי כמות גדולה כל כך של שטחים בנויים חדשים עשויה להביא את האזור לרוויה שתקשה גם על היזמים האחרים לאכלס שטחים במהירות. סימן מובהק לכך הוא הפקדתה של תוכנית להסבת שטחי תעסוקה במתחם ממשרדים למגורים - 4,500 מ"ר שיהפכו ל־113 דירות קטנות.
"כשיגמרו לבנות את הפרויקטים הנוספים, ובעיקר כשהפרויקטים למגורים יקומו - זה יגביר את קצב הפעילות באזור. זה מקום שנבנה עם ראייה לא למחר, אלא לשנים קדימה. אנחנו מאוד מאמינים במתחם הזה", אומר יוסי פרשקובסקי.
