בנייה בישראל / צילום: Shutterstock
רכשתם באחרונה דירה חדשה? מתכננים לרכוש בקרוב? הביאו בחשבון, שתצטרכו לשלם עבורה סכומים שיכולים להגיע לעשרות אלפי שקלים מעבר למה שחשבתם. זאת, בעקבות העדכון הצפוי של מדד תשומות הבנייה, שצפוי לעלות לקראת סוף השנה, וכתוצאה מזה להעלות את מחירי הדירות החדשות, ואת יתרת החוב לאלה שרכשו דירות וטרם השלימו את כלל התשלומים.
● הטבת המס שנכנסה השבוע לתוקף ותיטיב עם רוכשי הדירות
● שאלות ותשובות | מה צריך לכלול חוזה להשכרת דירה, וממה צריך להיזהר?
מה זה מדד תשומות הבנייה?
מדובר בשם כולל לשלושה מדדים, שמנסים להתחקות אחרי השתנות עלויות הבנייה של קבלני בניין ותשתיות, וזאת באמצעות שימוש בסל קבוע של חומרים, מוצרים ושירותים, שאמורים לייצג את הרכב הוצאות הבנייה האקטואלי עבורם.
מדד אחד הוא לבנייה למגורים, השני למסחר ומשרדים והשלישי לסלילה וגישור. הסל הכלול במדדים כולל עשרות סעיפים, שלכל אחד מהם ניתן משקל יחסי.
לפיכך השתנות המדדים תלויה בשני גורמים: הראשון - שינויי המחירים שחלים בכל אחד מהרכיבים, והשני - שינויים שנערכים מפעם לפעם במשקלים היחסיים של הרכיבים הללו. בשנים האחרונות התגלו בעיות בשני הגורמים.
המדד התיישן אך הלמ"ס לא עדכנה
במסגרת עתירה חריגה שהגישה דניה סיבוס לבג"ץ בינואר השנה הוברר, כי הלמ"ס לא עדכנה מאז 2011 את מדדי תשומות הבנייה, והעיוות המצטבר התפרץ עם פרוץ המלחמה.
"המלחמה הביאה לשינוי סדרי עולם בענף הבנייה: בן-לילה איבד הענף שליש מעובדיו, שהיו נכנסים לישראל משטחי הרשות הפלסטינית ומרצועת עזה, ומאז 7 באוקטובר כניסתם נמנעת באופן כמעט מוחלט. ההשפעה של חסרון העובדים הפלסטינים על ענף הבנייה מתבטאת במחסור בידיים עובדות בכלל, ובידיים עובדות מיומנות בבנייה בפרט", תיארו את המצב עורכי הדין בני שפר, רונן ברומר, אביתר אזולאי וסתיו סוויסה ממשרד ש. הורוביץ, שמייצגים את דניה סיבוס.
"הדבר הביא לייקור דרמטי של רכיב העבודה בעלויות הבנייה, שכן שכרם של העובדים הפלסטינים היה נמוך משמעותית משכרם של העובדים הזרים ושל העובדים הישראלים. העובדים הללו, שמראש היו יקרים יותר, זרים וישראלים כאחד, זכו גם לכוח מיקוח עודף שאפשר להם להעלות את שכרם עוד יותר".
לאור זאת, מסיקים העותרים, "המדדים המפורסמים אינם משקפים את המציאות ואינם משקפים את ייעודם".
הלמ"ס ציינה שהמדד צריך להתעדכן כל 7-10 שנים, אך ניסיונות לעדכן אותו בשנים האחרונות נכשלו בגלל הקורונה והמלחמה.
עוד השיבה הלמ"ס, כי בינואר השנה עדכנה את המדד בנושא שכר העבודה, ושבאוגוסט היא אמורה לעדכן אותו שוב, בצורה עמוקה יותר.
עד כמה המדד מעוות?
כשהלמ"ס עדכנה את המדד ב-2011, 95% מפועלי הבניין היו ישראלים ו-5% זרים ופלסטינים; ערב המלחמה רק 71% מהעובדים היו ישראלים, ו-29% היו זרים ופלסטינים; כיום אין פלסטינים (למעט שב"חים שלא נחשבים במדד), כך שמשקל העובדים הזרים עלה מאוד, ועימו גם עלויות השכר שלהם שגבוהות פי שניים לפחות משל פלסטינים. התוצאה: עם שינוי תמהיל הפועלים בינואר השנה, מדד תשומות הבנייה קפץ ב-2.6%.
"העדכון טיפל חלקית בשכר העבודה של הפועלים, שקפץ מ-250-500 שקל ליום עבודה של פועל פלסטיני, לרמות של 1,000-1,900 שקל ליום של פועלים זרים. אבל הבעיה, שגם משקל שכר העבודה במדד נמוך מדי", טוען סגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אריה דוד. לדבריו, כיום עלויות שכר הפועלים באתרי הבנייה יכולות להגיע ל-60%-70%, בעוד שמשקלן במדד מגיע ל-37% בלבד.
בימים אלה שוקדת הלמ"ס על עדכון נוסף של המדד, והפעם גם של המשקלים הפנימיים שלו.
עד כמה קיימת סכנה שהמדד יעלה באופן משמעותי? יואל פינקל, המשנה לסטטיסטיקן הלאומי בלמ"ס, כבר הזהיר לפני ארבעה חודשים בנוגע לזה, שאם היו מגיעים ארצה 76 אלף עובדים זרים במקום כל הפועלים הפלסטינים, המדד היה קופץ ב-6%. הוא עלה ב-2.6% "בלבד", רק משום שהעובדים הזרים החליפו עד כה כשליש מהפלסטינים. כך שהסיכוי לעלייה משמעותית - רב.
ומה עם רוכשי הדירות?
מדד תשומות הבנייה למגורים משליך באופן ישיר על מחיר הדירה שמשלמים רוכשי דירות קבלן, שכן זה מוצמד למדד.
עו"ד בועז אדלשטיין, שותף בכיר ומנהל מחלקת ליטיגציית נדל"ן וליטיגציה מסחרית במשרד עמית פולק מטלון: "בחוזי מכר שנחתמו עד 7 ביולי 2022, הצמדת התמורה למדד תשומות הבנייה הייתה מלאה. בעסקאות שנערכו לאחר מועד זה חל תיקון מספר 9 לחוק המכר, שמגביל את הצמדת התמורה למדד למחצית מכל תשלום ותשלום (למעט תשלום 20% הראשונים ממחיר הדירה שכלל לא יוצמדו למדד".
נדגים את ההשפעה, באמצעות עליית המדד שנרשמה בחודש ינואר השנה: אם בתחילת השנה הגיע חוב עבור דירה חדשה למיליון שקל, לאחר העלאת המדד ב-2.6% החוב צמח ב-13 אלף שקל (מחצית מעליית המדד).
השאלה, מה רוכש דירה יכול לעשות.
אדלשטיין ממליץ לבחון את חוזה המכר תחילה. "אם חתמתם על חוזה לרכישת דירה לפני יולי 2022, ומועד מסירתה חל אחרי אוגוסט 2025 - כדאי שתזדרזו לשלם את תמורתה לפני שהמדד המעודכן יכה בכיס שלכם", הוא אומר. "ראשית, בדקו את חוזה הרכישה שעליו חתמתם. האם יש בו הצמדה מלאה או חלקית למדד? כך תדעו את רמת החשיפה שלכם להתייקרות שתבוא בעקבות עדכון מדד תשומות הבנייה למגורים".
שימו לב למבצעים הפיננסיים: "החשיפה המשמעותית ביותר להתייקרות זו היא בקרב מי שרכש דירה באחד ממבצעי הקבלנים (80/20 וכיו"ב), כשחלק גדול מהתמורה אמור להיות משולם רק במועד המסירה של הדירה. כאמור, אם העסקה נעשתה לפני יולי 2022, הרי שכל יתרת התמורה צמודה למדד תשומות הבנייה למגורים. אם העסקה נעשתה לאחר מועד זה, כי אז מחצית מיתרת התמורה חשופה לעליית המדד", אומר אדלשטיין.
אז מה אפשר לעשות?
התשובה מאכזבת: אין הרבה אופציות. "כדי להימנע מההתייקרות, שקלו להקדים את התשלומים העתידיים שלכם", אומר אדלשטיין. "לא לכל רוכש יש זכות להקדים תשלומים. הכול תלוי בנוסח ההסכם. אם בהסכם המכר כתוב שהסכום ישולם עד ליום מסוים - המשמעות היא שהרוכש זכאי לשלם במועד מוקדם יותר. אם כתוב בהסכם שהסכום ישולם ביום מסוים - היזם לא חייב לקבל את התשלום טרם הגיע מועד התשלום.
"יש הסכמים שמתייחסים בסעיף מפורש לאפשרות הקדמת תשלום (פעמים רבות נקבע כי ניתן להקדים את התשלום אם הוא מעל לסכום מסוים). אם אין התייחסות מפורשת בהסכם לאפשרות הקדמת תשלום - סעיף 42 לחוק החוזים לכאורה חל על החוזה. הסעיף קובע כי "חיוב יכול שיקוים לפני מועדו, ובלבד שהודיע החייב לנושה על כך זמן סביר מראש והדבר לא יפגע בנושה".
אדלשטיין מעיר, כי "גם אם ההסכם אינו מקנה לרוכש זכות להקדמת תשלום, ייתכן שהיזם יהיה מעונין בכך. הדבר עשוי לחסוך לו ריביות חובה לבנק המלווה ולכן מומלץ לנהל איתו מו"מ על הנושא".
ולבסוף מזכיר אדלשטיין, לא לשכוח לקבל את ערבות חוק המכר מהיזם, בגין הסכום המשולם מוקדם יותר, מייד עם תשלומו, ולא לדחות את קבלת הערבות למועד החוזי המקורי. "ערבות זו מגינה על הרוכש למקרה של חדלות פירעון היזם" הוא מסביר.